论价拍卖土地的做法应当抛弃

我不是房地产专家。但是我亲见土地拍卖场面：竞拍者一轮一轮地举牌报价，最后竞价最高者得。为增加财政收入，政府一方追逐高价；为拿下土地，开发商一方竞相抬价。这完全是一种鼓励推高地价的机制，谁都知道，地价是商品房价格的重要构成部分，如此这般，要想降低地价、降低房价，岂非天方夜谭？

国有土地属于全国人民，应该真正用以造福国人；土地不是政府的，政府不能搞土地财政，借土地谋利。因此，土地拍给哪个开发商使用，不该看出价的高低，而要看哪个开发商最能用好土地，为民众谋取最大的福祉。为此应以建造物美价廉的住宅为民造福的原则定取舍，这才能体现国家出让土地的宗旨，才能扭转土地价格越拍越高的危局，才能真正平抑商品房价格，让广大居民买得起房。

为此本人建议，国家出让用于建造民居的土地，其出让方式应该由“拍卖”改为“招标”（参见1990年国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）。也就是说，根据开发商提供的工程投标书，按照合理利用土地、提供质优价廉的民居为原则，经过公开、公平、公正的评议，择优决定中标者。具体来说：

一、把土地价格设为不变项。政府的土地管理部门，应该根据地块所在的环境，参照当前市场情况，经过公开论证，确定其等级，并确定不同等级土地单位面积的出让价格。确定以后，若干年内保持不变。

二、把土地开发利用的质量和建成住宅的售价设为可变项。为了便于比较，可设立进行评估的指数体系，竞拍时以指数高低论胜负。

这方面又有两种做法可供选择：

第一种，采用综合指数体系。其中主要应包括三个方面的指数：1.建筑质量的高低，包括用材的质量、设计的质量、施工的质量等；2.配套设施的完善，包括车库、绿化、公共用房、服务实施等的完善程度；3.房价的合理性程度，单位面积价格较低、设备利用率较高、做到价廉物美者为优，反之为劣。要研究设立综合指数体系，把上述各个方面进一步细分并逐项打分，然后把各项分数相加，得出总的竞标分。这将是评估中标者的重要依据。

第二种，采用单一指数体系。可以把上述1、2两点设为不变项，而把第3点设为可变项。即把建筑质量和配套设施列为刚性要求，作出明确、具体的规定，任何人如要开发某片土地，必须达到这些要求。而房屋单位面积的销售价，则由竞标的开发商自报。

在这里，售价高低或者说性价比是主要的评估标准。在确保质量和配套要求的前提下，房屋单位面积销售价越低越能取胜。

三、不论采用综合指数体系或单一指数体系，操作时都不能像举牌报价竞拍那样简单。它要求竞标者对土地的开发使用作出总体规划和具体设计，对建筑质量、配套设施、房屋售价等方面作出明确承诺，形成工程投标书。竞拍时应由独立的评审委员会（政府部门牵头，包括权威专家、民意代表），通过公开、公平、公正的评估和投票，决定谁能中标。其程序应和各种重大工程招标的程序相类似。评审过程要对媒体开放，公众也可以旁听，竞拍的结果和中标的理由都要公布，以加强舆论监督。

四、建立开发实施的监督机构（政府部门牵头，包括监理单位和专家），全程监督中标者的开发状况。开发完成后，要按照标书逐项验收，确保达到竞标时的承诺，包括对销售价的承诺。要规定严格的奖惩措施，超标者鼓励，不达标者重罚，包括取消今后参与竞标、继续从事房产业的资格。

以上只是一点设想，很不完善，涉及的也只是住宅用地的拍卖问题。但是，我愿把问题提出来，引起大家的思考。

众所周知，目前土地出让费已占到房屋建造成本的2/3，且在竞拍过程中不断上涨，成了房价上涨的最大推动力。只有改变以出价高低竞拍土地的做法，才能釜底抽薪，从源头上去除房价上涨的动力。而且，只有按照土地为民造福的指数来竞拍，才能从根本上推动开发商合理开发土地，不断努力提高房产的性价比。否则，房价高企的局面很难改变，居者有其屋的目标很难落实，民生的改善、社会的和谐也都有可能成为空谈。

（作者系浙江大学教授）

原载于《同舟共进》2013年第6期，转载请注明出处