房企“出海”动因及反思

截至目前，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。

2012年以来，已有10余家大型房企在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。

中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而房企在这个细分市场上获得收益。具体来讲，中国房企“出海”的原因如下。

第一，部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。

第二，从投资项目来看，多为旅游地产项目，而锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资。

第三，当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分内地房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场。

第四，国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场。

第五，大部分海外的土地和房产都拥有永久产权，且生活、教育环境相对于国内具有一定的优势，对投资者和开发商都具有很大的吸引力。再加上这两年人民币士气大涨、持续升值，进一步坚定了中国投资者海外置业的信心。

从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是测试市场反应，且大多数都采取与当地的发展商合作发展模式，风险并不是太高。但是，要进行规模化扩张势必会存在种种问题。

第一，海外的开发模式和中国不同，国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己；而国（境）外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。第二，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则难以抗拒国际市场风险。第三，政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海（境）外的最大阻力之一。第四，当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。即使依靠“绿卡”将国内资产进行转移的购房者也会存在一定市场风险，投资客投资海外不一定就非常可靠。

其实，在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国的房地产市场仍然会有至少10～20年的发展机会。从机会成本及投资回报率的角度考虑，在新型城镇化的驱动影响下，尽管楼市会一直经受调控的影响，但是国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。