小产权房:从“打雷”到“下雨”

小产权房何去何从？无论是真的拆除还是转正“准生”，都会使很多人的利益受损。相对于各地不同的治理方式，不同领域人士的观点趋于一致，“不可‘一刀切’”。

李青，一位普通的城市新移民，和家人居住在北京丰台区某住宅楼中。区别于周围林立的楼宇，她的房子不可银行贷款，不能上市交易，不受法律保护。因为没有一纸“房产证”，这所房子姓“小”。

但李青并不感觉孤单，她知道自己属于一个庞大的群体。

然而，2012年3月11日，国土部部长徐绍史在列席十一届全国人大五次会议时表示，今年开始试点治理小产权房，为下一步大规模的清理做准备。

该表态具有明显的警示意味，让户主们猝不及防。“小产权”的未来，是呈现多方博弈的大和谐，还是统一取缔的大清理，业内外人士都在观望。

身份不明的“喜”与“忧”

“买了心慌，不买心动。”李青回忆起4年前的购房心态，“西四环的房价早15000元/平方米了，这里5600元/平方米。”

李青说的“这里”， 是指在北京某单位的集体用地上开放的小产权房。在所谓的“联建合同”中，记者看到了房子的售价和交房标准，但并没有关于产权方面的注解。

“便宜啊，价格只是周边正规商品房的1/3。就算租，十多年成本也回来了。”近百户家庭和李青一起加入了这场豪赌。

而赌注无外乎是“便宜”的卖点、“转正”的期待、“法不责众”的侥幸。

“法律上对小产权房并没有明确的、清晰的界定，”岳成律师事务所律师刘涛解读道，“它更倾向于一个民间的说法”。

他介绍，这一约定俗成的统称主要是指，占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

简单地说，即是“建设时，没有合法的建房手续；建成后，没有合法的产权证明”。

李青所处居民楼的原身，本是对外出租的写字楼，因出租率低，建设单位将其改成了“商品房”用于创收。

因此，该楼户主除了没有法律的保护，还面临着一次性付款、商业水电价、物业服务不善等问题。

“物业服务不怎么样，大门坏了没人修，暖气管漏了，没人理。”该楼居民反映。

除了这些“小毛病”，房屋是否被拆除，或面临拆迁时，能否得到补偿，才是悬在李青和邻居们头上的“利剑”。

“小产权”的呐喊

“涉及小产权房的官司，一般出现在房屋面临拆迁时。”刘涛总结说。而这类诉讼出现的总量不容小觑。

针对李青的隐忧，他回答，“拆迁时，一般认定‘买卖’合同无效。在此情况下，除了退还买房者所付的本金外，也将根据对房屋价值的评估，给予一定的补偿”。

但值得注意的是，在看似“包赚不赔”的交易背后，卖方的履约能力或偿债能力，决定了法院的判决是否会成为“一纸空文”。

在房屋中介刘慧看来，支付不起高额房价的人群，更易选择承担产权不确定的风险。

李青算了一笔账：如果她租房，仍然是90平方米的两居室，每月租金要4500元，10年就是54万元。但10年后，她仍然没房。然而，现在以同样的金额，却住上了属于自己的房子。

由此可见，小产权房圆了部分低收入群体“家”的梦想。那么，全国究竟有多少小产权房？在官方数据里至今没有找到答案。

微观北京周边，据不完全统计，至少有十余个小产权项目在售卖。主要分布于昌平、房山、延庆等郊区。其中小产权住宅的售价主要在六七千元/平方米，小产权别墅的售价多在八九千元/平方米。

放眼全国，有媒体称国内的小产权房面积将近60亿平方米，全国城市的小产权房平均占到30%左右，一些地方甚至接近40%。

除此之外，没有“名分”的小产权房，不会被计入购房套数，没有购买条件限制，也成为中高收入家庭应对“限购令”的选择。

潜在风险呼之欲来

尽管小产权房能够满足居住的功能，但其没有合法身份，存在的风险不言而喻。

刘涛以典型的小产权房――“乡产权房”为例，分析到“即使是由乡政府颁发房屋所有权证书，或村大队出具交易证明，也均属于小产权房的范围，合同在法律上还是无效”。

日前，国土部有关“小产权房”试点清理工作传出最新消息，立刻搅动了这片楼市的“灰色区域”。

2012年2月，国土部发言人表示2012年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展试点清理，为启动全面清理工作做好政策和制度的储备。

回顾“小产权”的监管之路，清理之声并非凭空出世。自2007年起，国务院、原建设部、国土部等曾多次下发“坚决叫停各类小产权房”的规定。

2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

可与政策路线反相增长的是越来越多的小产权房，范围遍及大中城市城乡结合部、城中村、旅游景区、休闲度假区。

究其原因，业内人士分析，多方利益交织，成为治理难点。

“地方政府和国土部的利益需求是不同的，”国土资源部土地勘察测绘院副总工程师邹晓云表示，“地方因经济利益诉求而对小产权房模棱两可，国土部则要对农地的总量控制负责”。

2012年2月底，北京市国土局怀柔分局执法队负责人因对“水岸江南”的小产权房项目视而不见，被法院以罪判刑。

该案为国土部督办案件，亦被一些人士解读为小产权房治理从“打雷”到开始“下雨”。

“小产权”何去何从

一方面是多个政府部门的轮番叫停，另一方面是“小产权”愈演愈烈，围绕这个奇怪的悖论，支持与反对的声音旗鼓相当。

面对巨量小产权房去向问题，实际操作中，各地都有不同的曲线解决办法，且尺度差别很大。

2012年1月，南京最大规模的小产权房之一七彩星城所在部分地块已正式划归国有土地性质。据悉该项目开发商补交了超过1亿元的土地款，而该项目业主无需补交费用。

作为城市化进程代表的深圳，2009年通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，完成了将全部农村集体土地一次性转为国有土地的方式，一举“跳过”了辖区内近2亿平方米的小产权房的合法性难题。

但在北京，2010年曾对小产权房“水岸江南”项目进行拆除。

相对于各地不同的治理方式，不同领域的人士观点却趋于一致，“不可‘一刀切’”。

对此，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，清理小产权房是个非常复杂的问题。如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益，所以清理工作必须分层次、视具体情况谨慎推进。

虽然清理“小产权”正处在高压之下，但由于小产权房的性质认定和处理方式涉及农村集体土地产权权利、地方政府与村镇两级基层组织和政府的利益分割，以至处理方向目前只停留在讨论阶段。

对于不明朗的形势，李青和大多数“小产权”户主一样，希望在“以人为本”的舆论声中，他们的房子能够“转正”。