英国房地产税的征收政策及对我国的启示

摘要：英国的不动产市场历来吸引了大批海外投资者，极其重要的因素是其非常完备、高效、具有透明度的不动产税制。英国对不动产保有环节课征的房地产税种，包括住房财产税和营业房屋税两种。文章以英国2001-2010年财政年度数据为依据，分析住房财产税和营业房屋税的纳税主体、税基等各课税要素内容及税制特点，对我国房产税税务的完善管理和不动产税制建设具有一定的借鉴意义。

关键词：英国；房地产税；住房财产税；营业房屋税

一、英国现行房地产税的结构

英国对不动产保有环节课征的房地产税种，包括住房财产税和营业房屋税两种。

（一）住房财产税（CouncilTax）

住房财产税（或译为市政税、家庭税），是对房产所有者或承租人使用的土地、房屋等不动产按照评估价值的一定比例征税，是地方政府的重要税收的收入来源。其历史可追溯到1601年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的DomesticRates（家庭税），1990年改称CommunityCharge，1993年又更名为CouncilTax，延用至今。

1、纳税主体。住房财产税的纳税人是年满18岁的住房所有者或承租者，包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者和居民以及住房所有者。在旅馆居住者或居住在雇主家的家庭服务人员，均不属于纳税人范围。

2、税基及税收计算。

（1）税基。英国是土地私有化国家，居民买了房屋就同时买了土地。因此，课税对象包括两部分，一部分是土地，另一部分是附着其上的建筑物和构筑物。计税依据是纳税人拥有的一切居住房屋的评估价值，包括自用住宅和租用住宅。住房包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。

（2）税收计算。住房财产税税率模式采用定额税率，税费按年度缴纳。英国所有房屋根据其市场价值被划分为A-H八个级次，其中以D级为基准税级，其他档次的纳税额分别是D级的一定百分比或倍数，各级房屋的价值都是基于1991年4月1日的市场价值（见表1）。无论房屋价格升降，都不会低于1991年房屋的市场价值，因而不必考虑现今房屋升值或贬值的问题。根据这一税收结构，英国各地方政府只要确定D级房产的应纳税额，再乘以税收乘数，由此即可计算出A级到H级房屋的当年应纳税额。房产坐落区域对房产价值具有一定程度的影响，同样的房产位于英格兰比位于苏格兰的价值高，因此英格兰、苏格兰及威尔士地区的房产价值级次划分规定了不同的基数，但计算方法整体相同。

由表1分析，G级房屋价值是A级的八倍，而税收乘数，即纳税额却仅有三倍，由此判定，英国实行税率累退制，对较贵物业的征收税额虽然增加，但税率却是降低的。此外，房屋价值较低的房屋数量居多，等级A、B、C占八个级别的近三分之二。因此，从2001年至2010年整体的趋势上看，等级D纳税额始终高于平均每套住房纳税额，尽管等级D有较高的税负，但整体平均税负水平要低于等级D。

以英格兰地区为例的2008-2010年度预算财政收支表（见表2），由政府花费及其他收支预算计算出2009年10月至2010年11月平均等级D（BandD）纳税额为￡1439，根据D级的税额推定出该地方从A级到H级房产的当年应纳税额，分别为￡959、￡1119、￡1279、￡1439、￡1758、￡2078、￡2398、￡2878。

3、税收评估和征管。为保证公平，住房财产税的等级评估由独立的专门机构“评估局”――国税与海关局下属的评估办公室机构（ValuationOfficeAgency）评估，而非地方政府的税务部门评估。各等级住房财产税的纳税额每年都会调整，从近年情况看，住宅税纳税额呈逐年增长的态势。

4、税收的分配。住房财产税被地方政府主要用于以下三个方面：支付教育、社会服务、房屋修缮、娱乐设施、交通设施、公共卫生设施的支出；改善居住环境、提供警察和消防服务；地区长远规划和发展。

5、减免政策。英国的住房财产税有非常详细的免税范围，如只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全免税的，空置的住宅也有最长六个月的免税期。住房财产税全额课税的基本条件是至少两名成年人居住在该住宅内，如果只有一名成年人，可减收25%，若是无人居住的住宅或居民的第二套住宅则可减收50%，对于有残疾人居住的住宅，可降低其纳税等级，给予适当的税收照顾。

（二）营业房屋税（BusinessRates）

英国不仅对居住的房屋征收住房财产税，还对经营性不动产，即厂房、商店等非住宅用不动产的所有者征收营业房屋税。营业房屋税是1990年依据1988年地方政府金融法在英格兰和威尔士引入的新税种，也称为非家庭财产税（Non-domesticRates）。

1、纳税主体。纳税人是非住宅类房屋的所有者，包括自然人和法人。

2、课税对象。凡是用于非住宅的房屋，都要缴纳营业房屋税。包括法人营业用房和自然人营业用房，如商店、写字楼、仓库、工厂等。

3、计税依据。计税依据是房屋的评估租金收益。同住房财产税一样，由评估办公室负责，每五年评估一次。

4、税率确定。营业房产税实行全国统一的比例税率，由中央政府财政部每年根据上一财年的税率及通货膨胀率来逐年核定和变更以确定新税率，最终的缴税额为评估租金收益的一定税率比例减去免税额。英国重点推行一项旨在扶持小型商业的减税计划中，将营业房屋税的税基划为三类：减税区、缓冲区及补税区的应税房产，减税区内减少的税收通过在补税区内施行的增税措施来补足。缓冲区内的房产既不减税又不增税。

5、税收的征管和分配。与住房财产税不同的是，英国的营业税于1990年开始被划为中央税种。地方征缴的营业税收入上交中央财政后，汇入专项基金，然后由中央财政依据各地的人口基数，将这一基金作为支付转移资金，以一定的比例在各地区之间进行分配。

6、减免政策。英国税法中有很多详实的减免措施的规定，属于免征营业税的房地产有：农用土地及建筑、渔场、船舶停泊处、教堂等宗教建筑、公园以及为残疾人提供服务的特定房产。其他属于减税范围的有：空置期超过三个月的应税房产，减收50%的营业税；用于慈善用途的应税房产减收80%的营业税，地方政府有权将减税比例提高，甚至可以完全免税；由慈善机构拥有或用于慈善用途的应税房产，地方政府可给予一定减税优惠；由原农地或农舍新改造而成、且年租金低于6000英镑的非农用的应税房产，在5年内减收50%的营业税，地方政府有权将减税期适当延长；人口不足3000人的村庄应税房产减收50%的营业税。

二、英国房地产税收的特点

1993年4月1日至今，英国实行住房财产税与营业房屋税相结合的房地产税收体系。这一体系经过近20年的运行，表现出优于以往不动产税制的若干特点。

第一，作为不动产保有环节的税种，住房财产税及营业房屋税在全国税收中占有重要地位。征税范围广泛，不仅对住宅类不动产列入征税范围，也把非住宅（经营性）不动产列入征税范围。通过将住房财产税和营业房屋税两个税种的分工与配合，保证了各地方财政直接和间接的财政需要。通过这种不动产税制形成了一套有利于土地合理流动、高效配置的经济机制，有利于经济的有效运行，满足了经济发展的需要。

第二，英国地方政府坚持以支定收的财政预算原则，拥有简便易行的住房财产税计税方法，程序简便，公开透明，统一将住宅价值分级，并结合地方情况确定具体税额，既保证了税收统一，又适应各地的不同情况。同时详实的减税政策，体现了对小商业经营、低收入者、伤残人和未成年人的照顾，通过税收减免优惠对低收入者的收入支持，体现公平原则。

第三，英国对较贵的物业所征收的税额虽然增加，但税率却是降低的，具有累退性，满足“收益说”和“能力说”，较为公平有效。然而不利的是，对于穷人来说，累退税制使穷人的实际税率（税额/工资收入）高于富人，拉大了贫富差距，对社会也造成了一定的影响。

三、英国房地产税对我国房产税的启示及思考

（一）税收制度的共通性

税收制度虽属于一国范围内的事，国家间的税制差异也本在情理当中，但经济运行有其自身的共性特征。在世界各国经济关系日趋紧密的今天，各国税制会发生趋同化的态势。税收制度作为人类社会的共同实践，既有国别的特殊性，也有国际的共通性。

对于任何一个国家，特别是现处于世界重要位置的中国，必须与国际接轨。因此，分析比较国外的经验，可以在寻求适合中国国情的房产税政策过程中得到进一步启发，有助于将现阶段重庆、上海试点实行的房产税政策顺利推至全国范围，这对我国全面开征房产税具有重要现实意义和理论价值。

（二）课税要素的比较

1、纳税主体。与英国住房财产税对住房所有者或承租者征收不同的是，我国现试行的重庆、上海房产税是只对产权所有者征收。英国这样做的原因是更明确了住房的使用者应承担纳税义务，谁使用住房谁就应纳税，从而享有政府税收投入的公共建设。但在人口众多、租赁信息繁杂的中国，我国只对所有者征收是简便有效的，但实质上出租者可能会将一定的税负转嫁到承租者身上。

2、税率。英国实行累退税率，实现了公平原则，但却拉大了贫富差距。我国现试行的重庆房产税对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%，3倍（含）至4倍的，税率为1%，4倍（含）以上的税率为1.2%，而上海房产税是一般适用税率为0.6%，应税住房每平方米市场价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含）的，税率减为0.4%，由此看来我国试点城市房产税税率是累进的，这对贫富差距的缩小起到一定的积极作用，但一定程度上有悖公平原则，毕竟从税收用途上看，独栋商品住宅和高档住房所有者不一定享有了更多的公共资源。

3、税收用途。英国同其他大部分国家的财产税一样，用于当地教育、交通设施、公共卫生设施、娱乐设施等公共建设支出，我国现试行的上海房产税细则说明税收收入用于保障性住房建设等方面的支出，重庆房产税细则未给出相关说明。纳税人多为大户型、拥有高档住宅的富人，上缴的房产税税款重点应用在提供给低收入者的保障性住房建设，这是否有悖于财产税的税收用途是值得探讨的问题。

（三）税制结构及征管效率

英国的住房财产税与营业房屋税相配合的做法表现出配套性和完整性。对于营业房屋税而言，与我国之前执行只对营业性住房征收的房产税类似，如今试点的房产税将纳税范围进一步扩大，对住宅所有者纳入征收对象，也表现出地方税制构建的逐步完善。

英国的税收征管从对纳税人的信息跟踪及纳税能力、纳税地确定、居住房产实际状况及适用的减免条款认定等诸多方面都实现了高效的信息数字化控制和处理，从而很好地把握了税源。在纳税方式上，网上申报、电话申报、电子交纳、银行柜台交纳及邮寄交纳，都使得纳税省时省力，双方征纳成本都大幅度降低，提高了纳税效率。相较而言，我国目前的地方税征管水平还需要进一步提高，税收征管手段和方式也需要逐步完善。

参考文献：

1、Valuation Office Agency (VOA).Business Rates―an Introduction [M].Mass Appraisal Reports,2010.

2、Council Tax―A Guide to Your Bill [EB/OL].www.local.odpm.gov.uk/finance/ctax/c taxbillguide.pdf, 2010-04.

3、Local Authorities in England. Statistical Release―Council Tax Levels 2010-11[EB/OL].省略munities.gov.uk/publications/corporate/statistics/counciltax201011,2010-03.

4、Business Rates Guide [EB/OL].省略munities.gov.uk/documents/localgovern mentment/pdf/Businessratesguide.pdf,2010-04.

5、Council Tax―A Guide to Valuation Banding and Appeals [EB/OL]. www. Communities.gov.uk/,2010-04.

（作者单位：中央财经大学）

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