房地产基金逆市中起航

据ChinaVenture不完全统计，外资房地产基金2005年以来共完成募集440亿美金。内资房地产基金自2009年刚刚起步，数据尚无法统计，总体来讲，地产基金在房地产开发中的作用依然较小。诺亚研究认为，这一局势将在2011年发生改变。

从目前的市场看，已有多方主体参与到地产基金的发行和管理中。例如，从金地集团辞职的张华纲与赵汉忠相继投身地产基金，从新加坡磐石基金出来的周纯、从荷兰ING跳槽复地投资集团的董伟海、从凯德置地到鼎峰地产投资的白勇、以及转身成立盛世神州地产基金的张民耕等也已进入地产基金领域。除此之外，金地、万科、首创、银泰、复地、荣盛发展、莱蒙国际、中国海外发展等诸多知名企业或上市企业也开始了或正在摸索地产基金的发行。

地产基金的蓬勃发展受到了社会各方的关注。本文将从房地产基金产生的背景、房地产基金的风险收益特征、对社会和房地产行业的影响等方面做出全面剖析。

房地产基金

产生的背景

宏观调控

自2011年1月26日新一轮房地产调控以来，决策层从多方面对房地产行业进行了围堵，竭尽全力迫使一路涨不停的房地产价格回归理性，以满足社会大众需求。这些政策中对房地产开发商影响最大的是信贷紧缩和限购令。

信贷紧缩从资金来源上加剧了房地产开发商的现金流压力，而限购令则阻碍了销售，减缓了房地产开发商销售回款的回笼，两方面的压力使得本来就杠杆高企的房地产企业捉襟见肘。(能否找到新的融资渠道，关系到房地产企业能否在本次调控浪潮中安全过关。)而对于现金流相对充裕的开发商则可利用此次调控机会扩大规模，抢占市场份额。房地产行业是资金密集型行业，有效利用外来资金是企业扩大规模的最佳选择。

从资金成本上来讲，银行信贷成本最低。随着信贷关闸，房地产信托开始火爆。然而好景不长，信托资金的大规模增加对政策的有效性产生了干扰，银监会不得不出手干预，造成房地产信托急剧缩减。相比之下，房地产基金没有受至怔何金融监管机构的监管，其发行相对自由。从行业利润角度看，房地产行业利润在目前的市场价格下，利润仍然具有吸引力。基金吸收高净值客户资金，与开发商同股同权进入项目，共享收益，共担风险，即可以满足房地产开发商对长期资金的需求，又可以满足投资者享受开发利润的需求。

地产金融的发展

如果说近年来中国的货币增发速度惊人，那么房地产行业吸纳资金的速度则更是匪夷所思了。从2005年到2011年短短的6年间，房地产行业吸收的贷款量从2.5万亿上升至9.89万亿，翻了近4倍。相应地，房地产行业贷款占国内总贷款的比重由13.48％上升至19.99％。贷款过度集中于房地产行业将加剧银行的信贷风险，迫使银行降低房地产款贷款占比，如此巨大的资金需求迫使开发商不得不转向其他融资渠道。

地产行业的发展

除了调控之外，住宅地产经历了近10年的快速发展，本身也已经发展到了成熟阶段，随着人口红利的逐渐下降，未来进一步扩大的潜力也比较小了。与此同时，中国消费概念的兴起，为养老地产、商业地产、旅游地产等创造了广阔的发展空间。住宅地产通过快速开发、快速销售、高周转率来获取利润，而养老地产、商业地产、旅游地产均采用自持、培育、长期运营等模式获取长期利润，这就决定了三类地产需要大量的资金沉淀，无疑加剧了在资金方面本已捉襟见肘的开发商的资金压力，迫使开发商寻求长期稳定的资金来源，同时大资金的规模效应也会在一定程度上使开发商受益，因此开发商也愿意让渡部分利润空间。

投资者需求

金融危机以来，货币大量发行，名义财富急剧上升。与此同时，通胀高企，未来的政策不确定性风险加大。实际利率为负、资本市场底部震荡、实业投资利润空间下降等现象，使得居民迫切需要寻找新的保值增值的投资渠道。排除未来地产价格下跌风险的可能性，从目前观察到的各项目回报情况看，旁地产行业仍然有着较高的回报率，能够满足投资保值增值的需求。

综上，供需双方的需求在当前调控下不谋而合，使得房地产基金越来越受到推崇。

房地产基金的风险收益特征

与直接购入房屋不同，房地产基金投资者的收益主要来自于房地产开发环节。基金收益的提高依赖于参与开发项目销售额的提高和成本的控制。

就风险而言，不同类型的基金风险特征不同，目前市场上的主流基金有三类：

第一类，独立地产基金。独立基金的优势在于独立性和金融专业优势。基金管理人只做基金管理，不做开发，不具备拿地资格。基金以财务投资者的身分与开发商合作开发项目，基金管理^对项目公司的开支和销售做监管，以保障投资者的利益。基金的优点在于独立基金一般会与合作开发商约定基金退出条件，能够在基金到期时及时退出。主要风险在于，一是优先退出必须让渡部分利益，二是基金发行前，无法确定参与项目和合作开发商。

第二类，具有开发能力的房地产基金。与独立基金不同的是，此类开发商具有拿地资格，除了做基金管理，还做项目开发。基金管理公司的自有资金也通过LP的形式进入基金，与投资者的资金共担风险，共享收益。优点在于基金管理^的利益完全与投资人捆绑在一起，利益输送的可能性最低，但是退出时，如果销售不畅，可能面临基金展期。

第三类，开发商主导成立的地产基金。开发商搞地产基金的优势在于资源优势和地产专业优势。在目前的环境下，依附开发商基金有着项目优势，可以让基金在短时间内成长起来。缺点是做的都是地产商的大部分利益不在基金中，容易产生利益输送。

房地产基金对行业和社会的影响

有效地增加房地产供给

金融系统信贷紧缩给房地产行业造成了巨大的资金压力，提高了房地产企业的融资成本，降低了房地产供给。在目前市场“供不应求”的情况下，无疑是雪上加霜。但是如前所述，银行信贷在房地产行业的过渡集中会增大银行的系统风险。而房地产基金作为金融系统外资金，来源于风险承受能力较高的高净值客户资金，对社会产生的影响较少。代替银行或信托资金进入房地产领域，房地产基金可以有效地为该行业提供支持，提高房地产供给，抑制目前居高不下的房价，促进行业的良性发展。

为社会闲散资金寻找投资渠道

逐利的民间资本渗透到市场的各个领域，冲击了房价和物价，投机资金进入房地产基金，参与开发环节，赚取开发利润，可以有效地降低市场上投机资金对房价和物价的冲击。

从以上角度讲，地产基金能够促进行业和社会的良性发展，从目前的情况看，诺亚研究认为，地产基金会受到政府的支持。