紧盯普通住房

房产新政加大了对购买普通住房的优惠力度，且选择面更宽，将来即使政策进一步放松，优惠向普通住宅倾斜的既定方针是不会变的，所以购房者应首先在符合普通住房标准的房源中寻找房产。

普通住房成了香饽饽，因为从今往后购买普通住房很划算。普通住房目前的境遇好似家中的宝贝，舅舅疼，姥姥爱。政府出台的各项财税政策，其对象全都是普通住房。如降低首付比例，给予更大的贷款利率优惠。上海甚至减免交易环节中的税费，如营业税、个税以及交易手续费等。此外，还有地方政府给予的购房财政补贴对象也是普通住房。由此看来，购买普通住房无疑是实惠多多。

因此专家建议，在现阶段，购房者应该将目光锁定在普通住房上面，以获取更多的政策支持和优惠，降低购房成本。

政策最大受益者

购买普通住房优惠多多，可以让购房者省下实实在在的真金白银。

由于此次房产新政加大了对购买普通住房的优惠力度，在税收、首付比例、贷款额度、贷款利率方面都给予了优惠，且各个城市都对普通住房的标准作了最新的调整，使得购房者可选房源更多了。将来即使政策进一步放松，优惠向普通住宅倾斜的既定方针是不会变的，所以购房者应首先在符合普通住房标准的房源中寻找房产。

“自2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。”不难看到，财政部于10月22日下发的购房新政中涉及的对象都锁定普通住房。此次调整中，普通住宅享受的优惠也因此从过去契税3％到1.5％的减半征收增加到涉及契税、商业贷款利率的双重优惠。

地方政府对购买普通住房者给予的财税支持更多，除了在契税、商业贷款利率、首付比例等方面多重优惠之外，还有其他方面的优惠。如在上海，对于个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。此外，还将免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。对此，上海美联物业有关人士表示，仅营业税和个税两项税费减免，可让卖方节约相当于总房价6.55％的交易成本，也等于给买卖双方留出了6.55％的议价空间。

对于普通住房的优惠不会就此结束。广州知名房产专家韩世同在接受记者采访时表示，中央要拉动内需，地方政府要保证房地产市场的平稳发展，因此在救市方面，政府会根据市场来适时进行调整。而一旦有后续政策出台，首先受关照的将仍然是普通住房。由此看来，关注普通住房的置业思路是不会有问题的。

普通住房什么样

何谓普通住房?“普通住房”这个概念出现在3年前。2005年5月，建设部等七部委共同的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中首次提到了普通住房，此后，一系列与之相关的条款政策便陆续出台，如信贷、税收等对于购买普通住房予以优惠，大力发展90平方米以下的普通住房(90/70政策)等。

建设部对普通住房提出了3个原则性条件，如：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地方政府可根据当地实际情况制定具体标准。

各地的普通住房标准并不一样，主要在价格方面。目前，上海的普通住房标准已经调整，如单价、容积率等有所变化(具体标准见表1)。北京、广州目前仍然没有对普通住房的标准进行调整，但这并非意味着不会调整。北京一位市场人士告诉记者，主管部门已经在着手进行调整，择日将会公布新标准，调整内容主要在房价标准方面。广州的情况有些特殊。据广州市场人士介绍，广州的普通住房价格标准名存实亡，也就是说，在广州，普通住房与非普通住房之间的区别就是容积率和面积的区别，而绝大多数情况下是面积的区别，超过144平方米为“豪宅”，低于这个水平即为普通住宅。

记者了解到，各地纷纷放宽了普通住房的标准。包括南京、武汉等城市普通住房标准也进行了调整。南京取消了价格限制，只保留容积率和面积两个限制条件；武汉也放宽了价格限制，使得很多市中心的“豪宅”也变身为普通住房。

“非转普”中寻机会

各地调整普通住宅标准，较之以前有较大程度的放宽，同时考虑到各项优惠政策都是针对普通住房，那么在目前购买“非转普”房，无疑能够获得更多的优惠。

据了解，购买“非转普”房，主要是在税收和信贷方面能够获得更多的优惠。就上海而言，能够获得诸多优惠。美联物业副总经理黎志贤坦言，“非转普”之后，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等税收开支。那么其优惠到底有多少呢?下面以具体案例来进行说明。

比如上海的张先生在徐汇区田林新村(内中环间)购买一套100平方米的公寓，总价为120万元，为家庭唯一生活用房。依照上海现行规定，现在从非普通住宅被界定为普通住宅，且此物业产权已满3年(出售方提供不出原值发票，所以税费选择按总价缴纳)。

根据计算，“非转普”之后，买方可因为契税减半以及印花税、交易手续费等减免，节约购房开支18850元，相当于总房价的1.6％。卖家可节约97210元，相当于总房价的8.1％(具体计算及政策规定见表2)。

与此同时，“非转普”之后，在利率方面还有更大幅度的优惠。根据财政部出台的政策，首次购买普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，而这与非普通住房相比，有15％的差距。假如张先生选择商业贷款，贷款总额为80万元，贷款年限为20年(等额本息还款法)，根据现行的利率水平，“非转普”前后利息支出差距达到11.75万元，每月还款差额为489元。

就上海而言，基本上各个区域都存在“非转普”的情形。在内环以内，老工房和年限较长的公寓值得关注。此前，由于受到单价的限制，外环线以内区域几乎鲜见普通住宅，即便是面积不大的老工房，总价虽然不高，但因为单价超标而被尴尬地划为“豪宅”。现在以总价为标准来区分普通与非普通，便使得不少总价不高的老工房和公寓又恢复“普通本色”。此外，中外环线之间也会有大批房源被“解放”出来。目前该区域内总价约140万元左右的次新房比比皆是，此类房源面积在100平方米左右，为舒适性两房，适合一家三口居住。而在外环线附近，则会有更多的房源符合普通住宅标准。目前一些热点板块诸如九亭板块、宝山西城区、上大板块等，这些板块有一个共同特点，就是随着市政建设的推进，配套已逐渐完善。而现在通过调整实现“非转普”之后，交易成本肯定会降下来，因而其吸引力会再次显现出来。