一房两卖应如何处理

【摘要】根据最高法院2003年6月1日颁布施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对于商品房的重复销售问题进行了规定，但是其对于商品房的一房两卖问题仍然没有起到有效的解决作用。文章将对一房两卖的问题进行分析，对其如何处理进行探讨。

【关键词】一房两卖；重复销售；处理

一房二卖与重复销售商品房并不是同一概念，对于重复销售商品房的主体是特定的，一般仅限于房地产开发企业。而一房二卖的主体既可以是房地产开发企业也可能是其他法人或者个人。对于普通的一房二卖的处理应当适用《合同法》以及《民法通则》的相关规定。

一般来说普通的一房二卖是指卖方将房屋卖于一方当事人并且签订了房屋买卖合同，但是没有办理过户登记，之后又与第三方签订房屋买卖合同，由此导致了两个买家对于同一标的产生利益冲突的行为。如何解决房屋的所有权问题，应当对两个合同的效力及履行进行分析。由于两个合同在标的尚存在不可调和的矛盾，因此应当认定其中一个合同无效。但是这样的做法显然不妥当，因此在两个合意完全自由的合同同时生效的同时，如何对其矛盾进行解决是本文重点探讨的内容。

一、一房二卖的处理

（一）第一个房屋买卖合同的处理

对于第一个房屋买卖合同而言，不能因为没有办理过户登记而认定其无效。首先，依据相关法律或行政法规，都没有将房屋过户登记作为房屋买卖合同生效的依据，根据我国相关司法解释，对于法定登记进行分类，包括物权变更登记与生效性等级，并且规定了只有生效行规定的事项才会影响相关合同的效力。房屋买卖合同的登记对于合同效力并没有影响。并且我国的法律与行政法规都没有将房屋买卖过户登记作为合同生效的依据，因此在一房二卖中，第一个合同的效力是毋庸置疑的。

从房屋过户登记的行为属性分析，也不会对合同的效力产生影响。由于房屋过户登记属于物权行为，并非债权行为，其所引起的法律后果是发生物权的取得、变更或消灭。而债权行为则会建立、变更或消灭债权债务关系。根据当事人所订立的合同而引起合同之债的法律关系是典型的债权行为。由于订立的房屋买卖合同是以转移房屋所有权为目的，但是该行为本身并不能导致物权的转移，因此不属于物权行为。对于不动产的物权转移必须以过户登记为要件，只有进行登记才能引起物权转移。但是对于房屋买卖来说，首先是现有债权行为，也就是房屋买卖合同的订立，引起了相关的债权债务关系。而第二阶段才是物权行为，也就是房产过户登记，只有两个程序都完整的走完，才能转移房屋所有权。债权行为是物权行为的前提，而物权行为是债权行为所追求的结果。

房屋的交付与登记是具有二重性的，从债权的角度出发，这是履行合同的行为，而从物权的角度出发，这是变更物权的行为。对于债权行为与物权行为进行区分的意义在于债权是相对权，无法对抗合同外的第三人，通常情况下与第三人没有关系，也就无需进行公示，而所有权属于对世权，可以借此对抗合同以外的第三人，必须经过公示与公信。在房屋买卖中，登记就是公示与公信的体现，因此登记是一种对于物权行为的补充，而非对于债权行为的补充，没有办理过户登记对于债权关系并没有影响，只是对于房屋所有权转移会产生影响，因此房屋的所有权并没有转移。

（二）第二个房屋买卖合同的处理

对于第二个房屋买卖合同，其效力同样应当予以肯定。有许多人认为第二个房屋买卖合同应当认定为无效，因为其对于第一个合同构成了侵犯，对于第一个买方的权利有所侵害。但是这种观点是不成熟的，究其原因在于第一个房屋买卖合同虽然生效，但是没有经过房屋过户登记，其所有权并没有转移，房屋的所有权仍然属于卖方，卖方享有对房屋的自由处分权，而第二个房屋买卖合同的签订，是卖方合理行使房屋所有权的体现，对于第一个买方来说，没有经过房屋过户登记，也就没有取得房屋所有权，而仅仅享有对卖方的债权，依据《民法通则》，债权是不能对抗第三人的，因此第二个买方也就无法对其债权构成侵犯，被侵犯的权利仅仅是具有对世性的绝对权，如物权、人身权等，依据我国合同法的相关规定，第三人是无需向合同中的受害方承担侵权责任的，而应当由合同中的双方当事人互相承担责任，债权不具有对世性而具有相对性。一房二卖中的第一个买方没有取得房屋所有权并不是由于第二房屋买卖合同引起的，第二个合同没有侵犯第一个买方的合法权益，也就无需认定为无效合同。

由此可见，第一个和第二个房屋买卖合同均属有效合同，但是两个合同指向的标的物都是一致的，而房屋仅能交付给其中一方，也只有一个买卖合同可以得到有效实施，如果其中有一方先行进行房屋过户登记，那么该买家即可获得房屋的所有权，受到法律的保护，而另一位买家则可以根据买卖合同要求卖家承担违约责任，基于合法有效的房屋买卖合同，卖方应当交付房屋并进行过户，但是却没有履行相关义务，由此应当承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。

二、案例分析

原告何某于2011年3月17日与被告福州市某房屋开发公司签订了购房协议，购买被告某单元房屋一套，约定价款为人民币1500000元，并且约定了三个月内提交产权证明书，签订协议后，原告缴纳房款并入住，但是当2011年8月19日原告提出办理房屋产权证时，发现该房屋已经登记于被告单位职工名下，对于房屋产权证事宜双方协商未果。原告认为被告存在欺诈行为，并且要求法院判令解除双方房屋买卖合同，双倍返还购房款，承担案件受理费。

对于本案的争议焦点在于被告将房屋所有权登记于其单位职工名下是否属于欺诈行为，一般有两种观点，第一种观点认为，被告单位职工享有房屋所有权，被告与原告订立买卖合同时，没有告知原告具体情形，属于一房二卖，双方应当解除合同，由被告承担相应的惩罚性赔偿责任。而另一种观点认为，由于原告与被告签订买卖合同后已经入住该房屋，因此在实际上取得了该房屋的所有权，虽然房屋登记于被告单位职工名下，但是并不影响原告对于房屋的占有使用，因此原告的物权是可以完全实现的，被告并不存在欺诈的情形，双方订立的合同是有效合同。

前文已述，买卖合同的效力并不会受到过户登记这一公示公信行为的影响，原告因此享有对被告的债权，而被告将房屋登记于其单位职工名下，显然对于合同的继续履行—交付房屋所有权有着阻碍作用，使得原告无法完整的获得房屋所有权，显然对于原告有欺诈行为。原告当时对房屋进行过户，就不会出现一房两卖的现象了。鉴于房屋已经归属他人，被告失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。

结语

一房二卖是一种经常出现的市场现象，对其进行法律规制是非常有必要的，对于两个先后合同的效力予以分析，并且对于实践中如何保护双方当事人的利益进行探讨，是文章的重点内容。

参考文献

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[2]陈国华.一房两卖两次均无效[J].人民司法，2013（06）.

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