房地产开发商对工程管理结构优化的探讨

摘要：随着市场竞争力的加大，房地产开发商在工程造价方面把关甚严，但影响到工程结构管理优化的工作。本文就目前房地产开发商对项目工程的管理现状，找其中存在的问题，并对问题的原因分析探讨，提出相应的解决办法。

关键词：房地产；开发商；工程管理；结构优化

当前房地产开发商对工程的管理方式，部门制度管理最为普遍，即将各个部门作为贯彻整个工程主线的载体，各施其职，从项目的策划、设计、决策，到项目的施工、竣工、验收，都实现流水线的管理，哪个环节出现问题都一目了然，落实责任制也不费吹灰之力，但是工程管理结构的优化绝非按照工程方案进行就能了事，其中很多不可预知和难以预知的因素都很可能导致工程无法按质按期顺利完成，因此，房地产开发商对工程管理结构的优化势在必得。

1.项目工程管理现状

1.1建设前期工作准备不充分

房地产开发商较重视项目的定位，即项目的地理位置、交通情况、配套设施等，却疏于建设前的准备工作，尤其是对施工资料的掌握。譬如为了加快项目进度，而加快建设速度，类似地质勘察、设计依据等等都不重视。另外，少数开发商由于对城市的配套管理规划不明朗，在应允业务应有的配套后，却在交付时仍然使用临时用水等。以上诸类问题都是建设前期工作准备不充分的表现，应该予以重视。

1.2项目风险管理问题

房地产开发商开发项目遇到的问题，有以下几种：政策风险，即房地产相关的调控政策决定市场的走向，当市场环境改变后，所发生的项目投资风险也将随着增强或者降低；其次是环保问题，项目开发是在为城市策划一个全新环境的过程，但也要在环境环保方面付出代价，譬如噪音、大气、水系等的污染问题；再次是金融风险，房地产开发的项目融资问题是较为重要的问题，在既定的融资数额上，工程管理结构的变化随时给资金增加不必要的压力，甚至在国家货币政策的影响之下，管理结构的优化也会受到一定的阻力；最后是市场风险，工程管理结构当中的决策环节，包含对预期销售的估计，因此受到市场行情的牵肘，如果结构优化工作不当，或者建材价格上涨，都会增加工程的造价。

1.3项目成本管理问题

项目的成本从项目的决策到竣工阶段，都在产生。很多房地产开发商因为决策的错误，导致工程投资的增多；而在实际工程中，为了降低工程造价，而故意忽略建设的问题，严重影响施工的质量，对房地产投资效益也造成了很大的伤害。

2工程管理结构

2.1规划管理

房地产开发的第一阶段是项目的规划管理。为了避免追赶进度而没有严格按照建筑规划方案进行，开发商一般都会对建筑方案的可行性进行分析探讨，进而确定项目工程开发的管理结构，以发挥规划方案在整个项目开发中的作用。

2.2设计管理

管理结构中的设计环节是整个项目的灵魂所在，贯穿于整个工程项目，对于工程的质量、投资以及竣工后的维护等方面都影响甚大。建筑工程的设计管理是工程管理结构优化的关键环节，在施工之前要充分考虑到设计阶段的管理，即设计阶段决定着投资分量和预期收益，并为项目的决策提供足够的理论依据。

2.3施工管理

房地产开发商对工程施工方面的管理，具有时间持续性、内容繁杂性、影响力大、辐射范围广等特点，它是直接实现工程管理目标的途径，因此，施工管理要求遵循公平、公正、公开和诚实守信原则，择优选择工程队伍，施工、监督、竣工、验收每个环节都要处理好，并严格遵守相关的法律法规，实现工程质量、工期的完美结合。

3.优化工程管理结构的措施

3.1风险管理

房地产开发商为了减少隐蔽的损失，通常利用一定的技术手段进行工程管理，一方面是规避风险，另一方面是本身的利益。风险管理通常有两种方法：

1）转移风险

房地产开发过程中，开发商进行风险管理的首要选择方式是转移风险，一般有两种选择方式：一是以合同方式进行风险约定，譬如房地产开发商作为甲方，建筑材料供应商作为乙方，如果项目因为材料而产生的质量问题，可根据合同约定的方式要求乙方承担部分或者全部责任；二是购买保险，将房地产开发可能遇到的人力无法恐惧灾害或者施工意外等不可预知的风险转移给保险公司，虽然此类转移方式是建立在成本增加的基础上，但是它能够最大限度的降低风险。

2）回避风险

风险的回避其实是一种权宜的办法，较为消极，它通过判断工程管理结构中程序是否存在风险，将存在风险的程序删减，虽然风险回避了，但是蕴含风险的程序自身所带的经济效益也将会随之消失，开发商自然不能从中获得任何利润，反而会造成利润流失。

3.2成本管理

工程成本管理贯穿项目决策、设计、施工以及竣工各个阶段，各个阶段的成本管理不是独立的，而是要进行全过程的成本管理。所谓的全过程成本管理，是指房地产开发商在策划阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段、营销阶段，对工程的造价进行全方位控制。各个阶段的成本管理，都是以最低成本换取最大效益为基本原则，对工程项目进行成本管理，其中策划阶段和施工阶段的管理是重中之重：

1）策划阶段

房地产开发项目的策划阶段，不仅是工程的开始，也是进行成本管理的关键阶段。通常情况下，要从两个角度分析，一是对项目成本影响因素进行总体研究，宏观调控；二是全面把握成本，对成本的细节进行分析，掌握工程价值的走向，策划可行性报告，进而付诸于工程接下来的各个阶段。

2）施工阶段

工程的施工阶段是整个工程成本所占比例最大的阶段。首先是对工程的变更进行严格控制，防止工程的变更使得工程成本的不合理增加，每个房地产开发商都希望将成本降到最低，而做法无非是对建设单位进行严格监督，要求其严格按照方案和图纸施工，按照程序施工，出于工程需求而要变更的内容，详细审查，对于不需要变更的，坚决驳回。其次是施工现场的管理，监督施工必须进行，一是对现场的监督，二是对施工材料、施工工具进行严格管理，清除不符合要求的材料，更换不符合施工需求的工具，三是对施工方案的执行严格审核，从而达到控制工程造价的目的。最后是对施工相关人员进行奖罚，防止拖延施工的现象发生。

3.3项目的质量管理

1）严格选择和使用材料

提高建筑材料质量，建设单位应加强建材市场的考察，对建材产品提出的更高，尽可能选择应用质量优良、安全环保的新型建筑材料，淘汰不利环保、落后、危及建筑安全的材料，保证建筑材料质量。

2）严格使用施工工具

端正所有施工人员使用工具时正确的态度，使其在主观意识和思想上重视安全，熟悉工具的操作技能，明确施工工具使用不当的安全生产责任和事故危害，遵守各项规章制度，使事故发生的控制、减少和杜绝工作行之有效。

3）提高管理者的素质

首先，作为建筑工程领头人的管理者必须懂得科学的建筑管理理论，掌握先进管理方法和扎实的专业知识，以先进的管理知识为基础制定相关规章制度和劳动纪律，并且带头遵守，模范和鞭策下属人员；其次，注重管理人才和技术人员的培训，使管理、技术和施工全体人员将质量和安全意识深埋内心，明确各自岗位的责任，提高建筑工程质量管理的整体水平。

4.结束语

房地产开发商通过管理结构的优化来保障施工的质量。然而建筑物不是流水线上生产的产品，影响因素甚多，譬如施工人员、建筑材料、施工工具、施工方法、工程环境等等，都会对工程的质量产生莫大影响。此外，项目建设还涉及多方面的知识，因此需要监理单位和施工单位掌握多种建筑方面的专业知识，并能够协调管理上的各种关系。可见，房地产开发商对工程管理结构的优化涉及的内容广泛，类似监理和施工等问题都要深入透彻研究，素质也必须得到保证，方能给工程项目的成功奠定坚实的基础。