对企业房屋产权管理再思考

摘要：企业自建房作为政府城镇居民住房建设领域的实践成果，对满足城镇居民的住房需要，维护社会稳定，保障居民生活，发挥了重要作用。房改房，它是所有权转化的房屋，即由国家或单位公有向居民或者职工个人私有转化；其次，房改房经居民按照标准价或者成本价购买后即具有私有属性，除有法律规定原因，单位不得再以房屋曾具有公有性质而任意收回；再次，同其商品房不同，房改房的建设用地一般属于划拨用地。在房改房权属结构方面，较之其他产权性质的房屋房改房具有权利主体多样、特定和产权复杂并且受到制约的特点。因此，理清权属关系明晰房屋产权归属，是完善我国房改房交易制度的关键。

关键词：企业自建；房屋产权；产权登记

中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）04-00-01

一、房地产权属登记在房地产产权管理中作用

房地产产权管理是强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益的工作。房地产权属登记是房地产产权管理的主要手段，房地产权属登记既是政府加强房地产行政管理、促进房地产市场健康发展的基础工作同时也是房屋权利人保护自身合法权益的重要途径。

二、企业房屋产权管理中存在的现状

（一）企业房屋产权管理中存在的现状

企业自建公房由国家出资建造，单位具体分配，单位职工使用，由国家来统一行使管理的权力，承担房屋的维护与修缮。当然，现实中是由自管公房的隶属企业来具体行使这种管理的权力，承担维护与修缮的责任，管理和维护的资金仍然是由财政负担。随着住房制度改革进一步深化和推进，部分地区为了活跃本地的住房二级市场，己对上述规定做出了一定调整。以北京市为例，为了进一步推动北京市己购公有住房的上市交易，2003年北京市对原有的规定再次做出了调整。调整较主要包括以下几个方面：上市交易不再受到5年的限制；明确公房出售人的责任等一些规定。但这些调整仅限于部分地区范围内，为形成全国范围内的统一标准，仍有大部分城市房改房的上市交易受到诸多限制，北京2013年4月1日出台的个税执行细则中，明确规定经适房、房改房也将征收20%的个税。

（二）企业住房产权不明晰

自房改启动以来，企业住房的产权也发生了一系列变化。1994年7月国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定：“ 标准价按负担价和抵交价之和测定”；职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用五年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。随着房改的深入，单位自管房逐渐开始以市场价向高收入家庭出售，以成本价向中低收入家庭出售。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场， 按规定交纳有关税费后，收入归个人所有，在这种情况下，单位职工享有的就是完全的私有产权；单位职工以成本价购买的公房，虽然也归个人所有，但是该产权受到一定限制，一般住用五年后方可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有，在这种情况下，单位职工享有的是有限的产权。

部分产权和有限产权可以合称为“房改房产权”。目前，北京市单位自管房中房改房产权和单位产权（公有产权）占据绝大多数，只有少部分属私有产权。房改之前的房屋行政管理体制有特殊的历史原因，适应于福利分配制的住房供给制度，而在私有产权为主体的情况下必然要求建立起现代物业管理制度与之相适应。但是在当前这种部分产权、有限产权、私有产权、公有产权并存的情况下， 却没有对房屋管理体制做相应的变革，仍沿袭了计划经济体制下单位对房屋进行管理的行政体制，这导致了住房管理体制上的种种不顺。

三、完善企业房屋产权的几点建议

明晰的产权是房改房所有权人拥有其房屋的表现。在经济体制以前对于大多数城镇居民来说，他们一般并不享有对从单位或是国家那里租住的住房产权。住房制度改革后，城镇居民得以购买其原来所租住的公有住房，将住房转为公民或家庭的私有财产。但不断变化的房改政策导致了极为复杂的产权体系，这其中房改房的产权问题还有待我们去探讨。因此理清房改房的权属关系，明晰房屋产权显得由为关键。本文认为主要要从以下几个方面进行管理：

（一）应当明确责任，对住房档案进行有效地清理。住房档案记载着房屋的流转、变动的历史。公民购买得的公房，其产权证的办理有赖于一份完整住房档案的存在。而目前住房档案管理混乱是造成房改房无法实现有效权属登记的主要原因。因此明确相关部门的责任，加强住房档案的有效清理，为明确房屋产权归属奠定基础。

（二）相关政策应明确完全产权和限制产权房的权利范围。对于完全产权房，依据物权法的相关规定，权利人拥有房屋占有、使用、收益和处分的全部权利。而事实上许多已经购买了这些房的职工并没有享受到其应享有的权利。例如，当他们更换工作或将“自有”房屋上市交易时却不得不面对向原单位的种种限制。此类限制并不符合物权规定应做出适当调整。而对于限制产权的房屋，其所受限制主要来其他各方面的限制，而并非国家有关法规的限制，没有相应的制度，而是由各地区各单位企业任意做出的决定，且未在全国范围内确立统一标准。这势必造成各主体间民事权利的不平等。因此，建立统一标准，确立权利范围是明晰产权归属的关键所在。

四、总结

由于缺乏比较完善的制度，且我国的住房改革机制是以前遗留的老问题且比较独特，无先例可循，因此中国的房改政策经历了频繁的修改和变化，不同政策间的冲突更是屡见不鲜。在房产市场上由房改房而引发的争议和问题尤为突出。目前房改房仍大量存在，与之相关的矛盾也依然存在，有着定纷止争之用的法律仍有其存在的价值。本文从房屋的权属和房屋交易等几方面对房改房屋进行探讨，以期完善房改房屋的相关制度，从而更好的保护房屋所有权人的权利，健全我国房地产市场。并以此为契机，促进我国物权体系的进一步的建立和完善。

参考文献：

[1]张真理.北京市单位自管房现存问题及解决方略[J].城市问题，2009（02）.

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