产权式酒店发展的中西方比较分析

目前，产权式酒店已经成为房地产业和旅游经营行业的相结合的一种重要的经营创新模式，也成为中产阶级家庭最为青睐的旅游和投资形式。通过阐释产权式酒店的起源、涵义及其类型，对中西方产权式酒店发展的环境、条件进行了分析与比较，对进一步探讨我国产权式酒店的未来经营发展奠定理论基础。

产权式酒店是一种新型的投资模式，它将房地产、酒店、旅游等行业有机的整合在一起，能够有效的降低成本，共享资源，众多消费者和投资者对此青睐有加，形成了一定的市场规模。20世纪60年代，产权式酒店起源于西方，主要集中在欧美国家。当时，这些国家的经济发展比较稳定，形成了大量的中产阶级家庭。家庭的需求也随着收入的增加而发生了变化，由以往满足温饱的基本需求开始向休闲娱乐需求转变。房地产商发现了这一变化，在地中海沿岸开发海滨别墅供欧美的富人满足度假休闲的需求，销量大好。但是，大部分海滨别墅在平时都是闲置的，只有房主在工作之余度假时才会来住一段时间，海滨别墅的闲置成本就显得很高了。为了解决这个问题，降低购置和使用成本，12个法国家庭合买了一套别墅并约定每个家庭在一年中拥有别墅一个月的使用权，轮流居住。这种方法是一种“Time-share”，即时空共享，既是一种消费模式，也是一种投资形式，将投资与度假休闲紧密的结合在一起，在一定程度上实现了经济资源共享，形成了产权式酒店的雏形。

资料表明，目前全球大约有540万个家庭在产权式酒店相关网络上注册并参与，全球产权式酒店销售额达67.2亿美元。最近十年以来，全球产权式酒店以每年平均15%的速度不断递增，产权式酒店已经成为房地产业和旅游经营行业的相结合的一种重要的经营创新模式，也成为中产阶级家庭最为青睐的旅游和投资形式。

一、产权式酒店的涵义及其类型

产权式酒店是商业性酒店与产权式房地产项目的有机结合，具有多方面资源整合的优势，也是酒店业和房地产业寻求创新经营模式和方法的有效尝试。具体来说，产权式酒店是指酒店开发商将酒店的单位、客房作为独立产权单位向投资者出售，投资者购买后即拥有该单位、客房的产权，但是并不长久的在该酒店客房居住，而是将其委托给酒店开发商或者酒店管理公司进行经营，每年根据该客房出租情况进行利润分红，客房的产权可以转让、继承、抵押与赠与，投资者也可以自主的选择该产权客房的使用方式，产权式酒店主要由以下几种类型。

（1）时权型：酒店开发商将酒店单位、客房的使用时间进行分割并出售不同时间的使用权，消费者拥有一定时间在该酒店客房居住的权利。这是产权式酒店发展初期的主要类型。

（2）纯产权型：产权式酒店采用的普遍类型，酒店开发商将酒店单位、客房的产权出售给投资者，投资者获得产权后将客房委托给管理公司进行日常出租经营与管理，逐年获得回报，并可以预期增值而进行投资回收。

（3）住宅型：一般是指养老型的产权式酒店，投资人购买了酒店客房产权后，在退休养老之前委托酒店管理公司进行经营而取得投资回报，待退休后用于养老长期居住。在产权人去世后，该物业可以由酒店管理公司回购并进行再次出售，产权人的家人可以取得该收益。

（4）时值度假型：指一种纯休闲消费型的酒店，消费者不拥有酒店的产权或使用权，而是通过积累或者购买一定数量的“积分”在不同时间、不同地点和不同档次的度假酒店获得免费住宿或者换取更大的折扣、优惠与更多选择权。

二、西方产权式酒店的发展特点

（一）中产阶级的崛起奠定产权式酒店发展的庞大客户基础

随着西方工业化国家的经济不断发展，社会财富不断积累与增长，中产阶级数量和规模不断扩增，社会、家庭、个人对于旅游休闲度假的需求越来越强烈，同时这也刺激和提高了中产阶级的消费者与投资者对于旅游商业房地a的投资热度。欧美国家的产权式酒店既有兼顾旅游度假休闲与房地产投资的纯产权型，也有以纯粹的旅游休闲度假为目的的时权型酒店，也包括一些投资信托项目，这些项目以旅游商业地产为主要投资对象，尤其是产权式酒店的地产建设投资居多，普通投资者可以参与投资，获得与实力较强的投资公司或机构同等的投资回报率。

（二）地理位置优势保证产权式酒店的持续获利能力及未来发展

国外产权式酒店的建设大部分选择在拥有独特的自然风光、怡人的气候条件、良好的基础设施以及丰富的旅游资源的地区。一般具备充足的阳光、清澈的海水和优质的海滩。一般情况下，产权式酒店的地理位置越优越，其可持续获利的能力越强，未来发展潜力和升值空间就越大；而从投资者的角度看，酒店位置越好，客房需求量越大，酒店可以获得的星级评价越高，投资者收益的安全性和持续性就越强。

（三）分时度假消费的配套确保产权式酒店资源的充分利用

分时度假的消费者每年购买固定度假时段的酒店客房的使用权，固定度假时段一般不会太长，产权式酒店开发商可以将酒店单位、客房的使用权按较小的时间单位（如一周）进行分段销售，使用权的期限可以很长（如二十年、三十年等）或根据合同约定，确保了产权式酒店资源的充分利用。消费者还拥有将自己购买的时段使用权进行转让、赠与等一些列权益，并拥有酒店公共设施配套的优惠使用权利。随着网络的发展和信息共享，消费者还可以将自己购买的酒店客房分时度假权在无法进行消费时通过分时度假网络与另一家酒店客房的分时度假使用权进行等值交换，享受异地消费，使产权式酒店具有了更大的吸引力。

三、我国产权式酒店的发展特点

20世纪90年代，分时度假的概念开始传入国内，逐渐演变为与我国国情相结合的产权式酒店形式。我国产权式酒店的出现源于房地产市场的低迷，由于房地产开发商的过度开发而消费需求和水平不足，导致房地产市场供过于求，大量房产空置，资源被浪费。海南省为了摆脱房地产市场困境，盘活空置楼盘，快速回笼资金，率先将产权式酒店模式引入国内。1999年10月，“南海传说温泉疗养度假中心”开业，这是全国首家产权式酒店，标着着产权式酒店正式进入国内市场，更新了房地产投资的思维与理念，将房产与海南旅游支柱行业紧密结合，成为海南经济的新增长点。

《中国产权式酒店行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻》中指出，我国自2010年起为稳定房价出台了一系列的房地产市场调控政策，使房产价格的增长速度明显放缓。这使我国房地产投资者的预期利润下降，开始寻求转移投资至更好地增长点，兼具住宿与投资的双重特点产权式酒店成为房地产投资者关注的新的目标。此外，随着我国居民生活与消费水平的不断提高，旅游业得以迅速发展，尤其是我国实行休假黄金周制度以后，人们的休闲、度假旅游需求激增，旅游也不再局限于传统的旅游观光，转而开始追求休闲度假的旅游体验。产权式酒店能够为消费者的休闲度假旅游提供最为经济实惠和便捷的住宿，因此，在国内的众多旅游城市得以迅速发展。目前，我国产权式酒店数量规模在1000家以上，比2010年增长了近50%，遍布全国26个省、自治区和直辖市。

与西方产权式酒店的发展相比较，我国产权式酒店的发展特征主要有以下几个方面。

（一）分时度假理念逐渐被接受

随着改革开放和我国经济的不断发展，产生了大量的中产白领阶层，他们具备一定的消费能力和超前的消费观念，有较为强烈的投资欲望；另一方面，白领阶层由于工作压力较大，迫切需要以休闲度假为目的的旅游放松身心。消费能力的增强与休闲度假的需要为产权式酒店带来了发展商机，同时，在这些白领阶层的带动下，分时度假的理念也逐渐被人们所接受。

（二）相关市场制度、法律法规需要进一步规范

虽然国内产权式酒店的市场已经形成并以较快的速度发展，但是仍然需要进一步规范，建立起相关的市场制度和法律法规。随着全球经济一体化的进程，我国国际商务活动日益频繁，旅游业也不断繁荣，推动了产权式酒店市场的长足发展。世界旅游组织指出，2020年我国将成为世界最大的旅游目的地国家，中国的游客预计将达到1.4亿人次，这些游客为产权式酒店的经营提供了大量的客源基础。但是，部分产权式酒店经营失败的教训带来的启示是市场形成后的进一步完善需要相关的市场制度、法律法规的约束与规范，可以进一步增强投资者对于产权式酒店投资的安全感和投资信心，提高投资崆椋形成产权式酒店市场运作的良性循环。

（三）分时度假体系有待进一步成熟与不断创新

相比西方国家分时度假体系来说，我国的分时度假体系还有待于进一步完善。国外的分时度假酒店网络可以向产权式酒店客房的投资者提供度假权的交换服务，充分体现了这种模式的吸引力。而我国的分时度假公司相对数量较少，参与全球最大分时度假交换体系RCI的中国酒店也仅仅有20家上下，产权式酒店的度假权交换受到很大的限制，无法形成网络和规模，大大削弱了产权式酒店的魅力，也导致资源的闲置和浪费。对此，应该对国内现有的产权式酒店资源加以充分利用，通过同业之间的横向协作和广泛联合，建立分时度假网络，逐步实现产权式酒店分时度假权的自由选择和交换，可以更进一步提高投资回报率和增强产权式酒店的联合竞争优势。

产权式酒店是房地产企业为寻求新的利润增长点而将房地产业与旅游业两者有机结合创新的房产开发模式，响应了投资型房地产需求的大幅度增长，推动酒店业经营模式的创新，是新型的旅游消费和投资模式。国内的产权式酒店由于引入时间短，经验不足，需要积极发现问题并思考解决对策，进一步完善相关法律法规，保障该创新业态健康发展。

（作者单位：三亚航空旅游职业学院旅游与酒店管理系）