浅析合作开发房地产合同的效力

摘 要：对《城市房地产管理法》施行前签订的合作开发房地产合同，可以本着从宽的原则认定合同的效力；对《城市房地产管理法》施行后签订的合同，应本着从严原则认定其效力。在司法实践中，确认合作开发房地产合同的效力，主要对合同主体、合同内容进行审查。

关键词：合同开发；房地产；效力

中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2011）33-0276-01

合作开发房地产合同的效力，是指合作开发房地产合同成立后，按当事人的意思表示发生相应的法律效果的情况。合作开发房地产合同生效，应满足合同生效的一般条件，即行为人应具有相应的民事行为能力，行为人意思表示真实，合同内容不违反法律或者社会公共利益，合同形式亦不违背法律规定。合作开发房地产合同的效力，是审理合作开发房地产合同必须首要解决的问题。但我国现行法律对合作开发房地产合同的具体规定不具体、不明确。笔者认为，在法律、法规对合作开发房地产合同没有作出具体、明确规定时，确认其效力应当以《民法通则》、《合同法》规定的合同生效、合同无效的条件及其立法精神为指导，从合同当事人的意思表示及订立的目的出发，准确地确定合同的性质。在认定合同的效力问题上，要增强合同意识，贯彻合同自由和当事人意思自治原则，不要将可以认定为有效的合同认定为无效，或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销，并在不违反法律、行政法规的前提下，对合同成立但未生效或效力待定的合同，尽可能赋予生效条件，促成当事人实现合同目的。同时，要注意不同时期成立的合同，应当适用不同的法律，把握好从宽、从严的时间界线，对《城市房地产管理法》施行前签订的合作开发房地产合同，可以本着从宽的原则认定合同的效力；对《城市房地产管理法》施行后签订的合同，应本着从严原则认定其效力。

一、审查合同主体是否具有房地产开发经营资格

法律对从事房地产开发的主体有着严格的限制条件，从事房地产开发应具备两个条件：首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业。《城市房地产管理法》第二十九条、第三十条规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。参与合作建房的当事人必须具备房地产开发经营资格，且应在规定的资质等级范围内从事房地产开发经营活动，其所签订的合作开发合同才具备生效的条件。

此外，审查合同的主体资格时，还应把握签订合同的时间界线，对于《城市房地产管理法》施行前签订的合作建房合同，应根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，对当事人在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格，可认定合同主体具备了房地产开发经营资格，其签订的合作开发房地产合同可认定有效。

二、审查合同的内容是否违反法律、行政法现的强制性规定

合同是否有效，其核心是合同的内容是否合法，是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。审查合作开发房地产合同的内容是否违反国家法律、行政法规的强制性规定，关键在于审查合同用地的取得是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。房地产开发应在依法取得国有土地使用权的土地上进行，这是进行合作开发房地产的前提。在房地产合作开发中，如果合作的一方当事人没有依法取得国有土地使用权，便以该幅土地的使用权作为投资与他人签订合作开发房地产合同，其签订的合同也就会因为没有合法的基础而被认定为无效。

在审查合作双方是否依法取得国有土地使用权时，应掌握签订合同的时间界线，对《城市房地产管理法》施行前签订的合同，可依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十条、第二十一条的规定，确认合同的效力。《解答》第二十条规定，以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合同有效。《解答》第二十一条规定，在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关部门批准依法补办了出让手续的，可认定合同有效。在《城市房地产管理法》施行后签订的合同，对以出让方式取得土地使用权的，主要审查取得国有土地使用权的一方是否符合《城市房地产管理法》第三十八条的规定，按出让合同的约定支付了全部土地使用权出让金，领取国有土地使用权证。对以划拨方式取得土地使用权的应审查取得国有土地使用权的一方是否依照《城市房地产管理法》第三十九条的规定，经有批准权的人民政府批准同意，并办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。