房地产贷款软着陆?

2003年1月24日下午，杭州市今年首次土地招标会在一片平静中落幕，两块土地分别以每亩384万元和553万元的价格被买家购得。从招标会现场看，开发商显然是观望多于行动。以中标楼面价推算出的房价，更是与目前两处已有楼盘均价相比相差不远――开发商已经越来越理智。而在2002年上半年，杭州的土地拍卖还是一片火爆。

对于这种现象，中国建设银行浙江省分行营业部房贷部主任郁青解释说，这是因为在中国人民银行去年底进行房地产信贷检查后，商业银行普遍严格执行了“四证”（指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》）齐全才能发放房地产开发贷款的规定。“企业买地不能使用银行贷款，所以杭州开发商参加土地招标的积极性就下降了。因为企业自有实力不足的话，肯定是吃不消的。”

这里提到的信贷检查，指的是人民银行各地分支机构根据人民银行总行2002年11月下发的《中国人民银行关于对房地产信贷业务进行检查的通知》（银发345号），对商业银行在2001年6月到2002年9月办理的房地产信贷业务办理情况进行的检查。该项检查于2002年12月中旬结束后，各大区分行已经陆续将检查结果上报到中国人民银行总行。

这次检查实际上是持续了一年多的“房地产泡沫”论战的继续。自从2001年底以来，在经济学界、房地产界以及政府决策部门爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论。许多知名房地产公司负责人、房地产中介机构、经济学界、政府相关部门、新闻媒体都被卷入。这场争论也引起了高层的关注。

2003年1月，中国人民银行行长周小川在人民银行分行长会议上指出，国务院总理朱基和副总理都对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注：“运用何种工具，掌握何种尺度来进行化解，已经是摆在我们面前的紧迫问题。”

2003年2月20日，中国人民银行了《2002年货币政策执行报告》，首次披露了本次商业银行房地产信贷检查的结果：“本次检查范围是2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％。”也就是说，在抽查的1468亿元房地产贷款中，违规金额约为365.5亿元。

报告给出的结论是：“考虑到当前扩大内需，拉动经济增长，住宅业是新的经济增长点这一特殊背景，房地产信贷政策应采取软着陆的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。”

“四证”难齐全

《2002年货币政策执行报告》中提出“从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看，股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重”。

考虑到个人住房贷款和个人商业用房贷款的笔数多而金额小，从违规金额来看,房地产开发贷款要远远大于另外两类。“一是对‘四证’不齐全的项目发放房地产开发贷款；或逃避人民银行‘四证’规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下发放房地产开发贷款。”

对于房地产这样一个资金密集型的行业来说，这是长期以来业内心照不宣的事实。中国目前房地产公司普遍存在规模偏小，自有资金不足的现象。自从上世纪90年代初期的房地产泡沫后，资本市场就向房地产开发公司关闭。直到2001年以后，才有一些房地产公司通过IPO（首次公募）实现上市，也有不少房地产公司通过买壳的方式实现了上市。但是相对于房地产行业每年数千亿元的投资而言，上市筹集的资金依然是杯水车薪。

国家经贸委提供的数据显示，2002年前三个季度房地产开发资金来源中，国家预算内贷款占0.1％，国内贷款占22.7％，自筹资金占30.3％，其它资金占45.2％，其中定金及预收款占38％。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金，企业的资产负债率超过70％。而在近两年因“地价和房价”快速上涨而闻名的浙江杭州，从1999年至2002年9月，房地产开发企业的自筹资金占比分别为：13.33％、11.61％、15.40％和18.30％。

为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，中国人民银行于2001年6月26日了《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称195号文），规定商业银行发放住房开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，开发项目必须具备“四证”。央行这样做，主要是为了防止出现房地产公司自有资金过少，风险集中于银行的情况，减少房地产开发贷款的风险。

显然，房地产商更不愿也无力承担风险。据了解，在房地产开发中，最主要的投资就是土地成本和建安成本。由于现在建筑市场处于买方市场，许多建筑队伍在房地产开发时是自带部分资金的，等开发商收到定金或者按揭贷款回笼后，再进行结算。“四证”中投资最多的就是国有土地使用权证书。通常土地成本会占到房地产开发总投资的30％～50％。

对于自有资金缺乏的房地产开发公司而言，风险最小的方式是前期占用的自有资金越少越好。“如果拿到土地后其它的规划或者开工证不能顺利拿到，购买土地的资金就沉淀在里面了。”北京一家房地产公司的总经理助理告诉记者。

来自招标拍卖的重压

尽管房地产商将风险转嫁给银行的内在驱动一直存在，但不容忽视的是，国有土地出让方式的变革在其中起到了推波助澜的作用。

在相当长的时间内，我国房地产开发所需的绝大多数土地都是以协议方式出让的。土地成本主要包括两部分：政府收取的土地出让金和用于支付原土地使用者的搬迁补偿费。土地出让金直接向政府缴纳，可以分期付款，而搬迁补偿金就要看开发商和原土地出让方的谈判了，回旋余地很大，并且直接向原土地出让方支付，政府并不经手。如果是开发商和土地所有者合作开发的话，事先根本不需要支付搬迁补偿费，或者等房子盖成并卖出后给予资金补偿，或者干脆以房子或楼层支付原土地所有者。这样，在协议用地的情况下，一块土地可能已经圈定了，但实际支付的土地成本很少。

据北京百思特房地产开发有限公司一位负责人介绍，在协议用地的情况下，土地出让金可以分期付款，但通常要在半年内支付完毕。开发商支付15％的土地出让金后，就可以办理开工证；支付40％后，可以办理临时土地使用证；临时许可证可以用来办理贷款申请时用，不需要等待支付完毕所有土地出让金。支付完所有土地出让金后，就可以获得《国有土地使用权证书》。由于土地使用证和临时土地使用证的获得与是否支付了搬迁补偿费无关，而搬迁补偿费要远大于土地出让金，所以北京的开发商在土地方面的资金压力并不大。

然而2002年5月，国土资源部公布的《招标拍卖国有土地使用权规定》大大加大了开发商的资金压力。该规定明确：从2002年7月1日开始，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。各地也纷纷出台了关于经营性土地实行招标拍卖挂牌方式出让的具体规定。

在实行土地招标拍卖后，不仅土地成本会因为实行招标拍卖而上升，而且开发商必须将两部分费用在合同规定期限内交给政府，由政府将补偿金交给原土地使用方。尽管仍然可以部分分期付款，但以前存在的开发商与土地出让者间一对一的谈判所带来的回旋余地就很小，开发商的资金压力加大。

杭州的例子最为典型。在1999年就开始实行土地储备制度的杭州，目前绝大部分土地是通过实行招标拍卖供应的。由于每年土地供应远远满足不了需求，土地价格尤其是市中心区的土地价格不断上涨，从而形成地价上涨――房价上涨――地价上涨的循环。目前杭州土地成本已经占开发总投资的40％～50％,而按照人行规定的30％的自有资金的要求，自有资金根本不敷使用――开发商最需要土地贷款。

中国建设银行浙江省分行营业部房贷部主任郁青认为：“在杭州要执行‘四证齐全’的规定是很难的。比如滨江四块地的拍卖，因为地铁概念，都炒得很高。这样高的地价，还要规划、设计，再拿出开工许可证，这样对开发商来说，不靠银行贷款也是不太现实的。”

颇具悖论意味的是，如果地产商可以拿到土地证的话，此后的环节几乎就不再需要贷款。郁青认为：“最大的一笔投资是土地（占了总投资的50％左右）。土地拿到后，后面就可以通过建筑公司垫资、预售等吸引资金。就算按揭不进来，也有好多都是全款，不需要贷款。”

商业银行间的竞争也使“四证”的要求难以严格遵守。目前我国商业银行普遍存在存贷差过高的情况。由于房地产开发贷款利润较高（毛利40％），而且开发商往往要求提供按揭贷款的银行同样也要提供开发贷款，这样，银行间对于好的项目的竞争很激烈。中国工商银行杭州市分行朝晖支行副行长周海雄在接受采访时说，“如果企业资质很好，我这个条件他又不认同，他会去找别的银行。”

诸种因素的聚合，导致在此次信贷检查前杭州很多商业银行并没有严格执行“四证”齐全才能发放开发贷款的规定。代之而起的操作方式是使用土地周转贷款，即开发商通过招标拍卖拿到一块土地，与房地局签订了合同，自己先支付一部分资金（比如30％），剩余部分可以由银行贷款解决。但这部分资金并非打到企业账上，而是直接支付给房地局。等企业拿到土地证后，将土地证抵押给银行。此后还可以追加开发贷款，然后再加上按揭贷款，整个链条就此打通。

被规避的不仅仅是土地证，周海雄说：“原先的操作中不可能做到一证没有，但会出现有几个证还在办理程序中时，银行就开始适当跟进的情况。”

宁波的情况也十分类似。浙江省宁波市在2002年才开始实行土地招标拍卖，但在国家统计局统计的全国35个大中城市中，宁波的房价涨幅在2001年和2002年都排名第一。中国人民银行宁波中心支行货币信贷与统计处的贺绎奋处长也表示，检查中发现的主要问题也集中在“四证”不齐上。当然，“对许多房地产商来说，如果等到‘四证’齐全，也就不要什么贷款了。”

北京在实行土地招标拍卖后，尽管地价的上升没有杭州明显，但是对开发商的资金要求压力已经有所体现。一家于2002年底通过投标拿到开发用地的企业告诉记者：“目前，我们公司已经支付了总地价60％的资金，包括土地出让金和拆迁补偿费在内。”

由此可见，开发商自有资本缺乏，土地招标拍卖推高地价是房地产开发贷款的发放难以遵守中国人民银行制定的“四证”的重要原因。国际地产顾问威格斯中国有限公司的李忠总经理认为，通过招标拍卖抬高了地价，使得自有资金不足的房地产公司寻求银行贷款。大量银行资金进入土地购买环节，开发商用土地做抵押向银行申请贷款。一旦土地价格下跌，银行就会被套牢――土地价格的波动是非常大的，从国外的经验来看，土地价格，下跌30％～40％并不稀奇。

李忠认为，要防止土地招标拍卖偏离原来的目标。政府垄断土地供应，建立土地招标拍卖的最初目的是用来“平抑”房价和地价，调控房地产市场的，现在在有些地方却变成了地方政府财政收入的一个重要渠道。而地价的上升将导致当地房价的提高和居住成本的提高，这将抬高劳动力成本，使当地经济的竞争力下降，最后使整个市场受到损害。

对于商业银行来说，另一个风险来自于如何辨别开发商自有资金的真实性。人民银行在195号文中规定开发企业自有资金达到30％以后才能申请房地产开发贷款，但是在实际操作中，商业银行虽然知道企业的自有资金比例，但实际上很难判断自有资金是资本金还是借贷来的资金。

杭州市一家国有商业银行的支行行长说，“相当多的房地产商30％的自有资金并不是股本金。企业来贷款之前，把已经进账的单子给银行看，但其实有些情况下可能是从市场上高息借来的，而银行在这方面监管非常难。何况银行不能对企业，特别是一个很好的房地产开发商要求过严。”

除此之外，企业多头贷款也使银行监督企业自有资金非常困难。中国建设银行浙江省分行营业部房贷部主任郁青说：“从银行来说，自有资金30％也很难判断。比如说一家企业，在工行和建行同时贷款，那么工行只看工行的项目，30％达到了，建行也看我建行的项目，30％也达到了。但是综合起来，30％绝对到不了。”

“软着陆”

检查结果出台后，中国人民银行已经于2月下旬在杭州召开了关于本次房地产信贷检查的总结会议，但是短期内并无新的控制措施出台。人民银行货币政策司的一位高级官员表示，“目前还是强调执行已有的政策。”

实际上，央行的态度在此次货币政策报告中已经反映出来。报告指出：“考虑到当前扩大内需，拉动经济增长，住宅业是新的经济增长点这一特殊背景，房地产信贷政策应采取软着陆的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。”

对于央行此次信贷检查，许多银行和房地产人士将其看成是对银行违规操作的一次警告。一位地方人民银行负责此次检查的官员表示：“这次检查只是警告商业银行要严格执行央行有关房地产信贷的规定。以后再发生的违规行为就要严肃处理了。”

实际上，已经有一些商业银行加强了对房地产开发贷款的限制，比如光大银行针对目前大中城市房地产开发相对过剩的问题，采取了一系列措施来规避房贷风险。例如，对楼堂馆所、写字楼的开发就非常谨慎，一般不做这样的项目；压缩对房地产开发的投资，主要把资金集中在配合市政建设的项目以及商品房加按揭的项目；对中小房地产开发商的贷款提高了门槛，利率有的上浮高达30％；对于总资产和销售收入在5000万元以下的小客户，光大银行不提供房地产开发贷款；对不了解、合作时间不长、楼盘销售前景不明朗的大客户也会提高利率。

但是这并不意味着光大银行对于房地产开发项目惜贷，对于像北京的城建集团、住总集团、建工集团这样的优质客户，光大银行又会采取另一种做法，不但不提高贷款利率，还会适当放宽一些政策去争取项目。

据记者了解，深圳发展银行也加强了对房地产贷款的控制。截至2002年9月底，深圳发展银行的贷款结构中，房地产开发贷款占总贷款余额的比例超过20％，这还不包括个人住房抵押贷款。深圳发展银行已经决定严格控制房地产开发贷款，适当提高房地产开发贷款的准入标准，其中关键的几条是：房地产贷款项目的开发商总资产规模原则上应在3亿元以上，负债率不得超过60％；开发商的自有资金一般不得低于40％（高于人行规定10％），且必须先于银行资金到位；所有房地产开发贷款一律上报总行审批。

记者在采访中得知，杭州市的商业银行现在已经严格执行房地产开发贷款必须“四证齐全”的要求。威格斯中国有限公司的李忠认为，要真正控制房地产行业的风险，应该严格控制房地产开发贷款的数额，使得房地产开发公司“有多大的能力办多大的事”。与此同时，要大力发展个人住房抵押贷款，因为土地价格的波动很大。而个人住房抵押贷款在很大程度上“倚赖于整个国民经济的发展和个人收入水平的提高，只要经济能保持持续增长，个人住房抵押贷款的风险要小得多”。