谈房地产估价与房地产经纪机构协调关系

摘要：房地产评估是以房地产为主要的评估对象有专门的人员进行综合的评估过程，是基于当前估价为目的，遵循估价原则按照当前的估价程序进行合法的房地产估价过程和手段。其在估价的过程中是选用适宜的方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在评估的过程中能够要结合当前实际情况进行分析与管理，提出相应的控制措施和管理方案。本文就当前房地产估价与房地产经济结构的关系进行分析，总结其协调统一发展的关键因素。

关键词：房地产;地产经纪;协调手段

房地产评估是利用当前客观实际情况和客观价值进行分析与管理的过程，是采用相应的技术手段进行管理与控制的过程。房地产评估主要是以房地产为对象进行的，是结合当前实际情况进行分析与总结的过程。房地产估价的过程中要有三种方法，分别是成本法、收益法和市场比较法三种，其在施工的过程中是利用相应的技术手段和分析方式进行管理和统计的过程。对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，是以当前实际情况为基础前提进行管理和控制的方法，更是利用相关的技术措施和管理手段进行控制的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动，其在房地产评价的过程中处于主动装套，是从事房地产交易的主要机构额经济手段。

一、房地产估价的特点

1、房地产估价受到市场状况的影响

房地产估价受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。在当前社会发展的过程中，市场竞争手段和竞争方法不断的发展和变化使得当前放低产进行估价的过程中也存在着各种音响因素和影响手段。在房地产交易活动中，经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实，这种价格通常随着交易者的心态、偏好，对市场的了解程度，讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果，不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时，要向经纪机构充分的了解交易情况，分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响，从而对评估价值进行适当的修正。

2、成交价格和评估价格内涵不同

这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中，经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修，在有些交易中还含有家私、家电等；而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响，在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。

3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时，需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正，从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式，对片区内物业掌握大量的成交信息，评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度，提供虚假成交资料，误导估价人员，从而得出偏离市场行情的公开市场价格。

二、房地产估价的定义

1.不同的评估目的具有不同的价格定义。例如房地产抵押价格评估。因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险因素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同。房地产价格评估应是特定时点时的评估价格随着时间的不同，房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化，房地产价格也随之变化，因而房地产评估价格必须有确定的时间点。在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作，对交易当事人的利益造成不公正的影响，破坏了整个市场的公平竞争秩序，对整个行业的形象产生了负面影响，也对机构双方的长期效益产生不良影响。

2、在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。

三、相应的协调措施

1、加强机构间的沟通，彼此了解和熟悉对方的工作内容，要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明；

2、估价机构要建立起数据库，而数据库的资料也要保持长期的不断更新，这项工作也非常需要经纪机构的配合，提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明；

3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督，并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育；

4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业，为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。当然，这其间的因素也很多，因为房地产服务业在我国仍属于新兴产业，客户对行业本身的不了解也会产生很多由于误解而造成的问题。但对于我们机构本身，应该主动向客户宣传我们的服务，让客户了解我们的产品，多对我们的工作提出问题，使我们在发展中不断完善和成熟。

四、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结

房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。

五、总结

随着社会发展过程中，各种相应的措施和控制手段不断的完善，在房地产估计和控制的过程中，是利用相应的技术手段进行分析和管理的过程，是采用当前各种相应的情况进行相关的管理手段和控制措施。房地产交易市场正日趋成熟，从业人员的素质也日益提高，其在当前社会发展中是促进地产良好有序发展的前提和关键，更是保证其发展中实现其快速平稳发展的关键手段。希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索，通过对各种机构和手段的不断完善来实现其在发展中的控制措施和方法。