投资性房地产计量模式选择的影响因素

【摘要】本文主要分析公司在选择投资性房地产计量模式时主要考虑的因素。我国的上市公司中有95.25%的公司选择成本模式对投资性房地产进行后续计量，背后的原因主要是：披露成本较低，符合监管层谨慎使用公允价值计量的导向，满足平稳业绩的需要。从会计信息和契约功能来看，投资性房地产理论上更适合公允价值计量模式，有助于提高会计信息的真实性和实用性，丙有助于财务报表使用者获取真实、准确的信息。

【关键词】投资性房地产 计量模式 公允价值

一、引言

我国几乎是世界上最热衷于投资房地产的国度，因此很多企业也非常热衷于持有投资性房地产，期望在房价屡创新高的形势下从中获益。从实物形态上来说，投资性房地产与固定资产存在诸多相似之处，但是两者给企业带来未来经济利益的方式是完全不同的，固定资产在自身消耗和磨损的使用过程中给企业带来未来经济利益，而投资性房地产是通过给企业带来租金收入或资本增值的形式带来未来经济利益。截至2013年12月31日，在沪深两市上市的公司中，持有投资性房地产的公司共有1033家，账面价值合计达3496.38亿元，平均每家公司持有3.39亿元。由于投资性房地产的价值普遍较高，因此在选择成本模式还是公允价值模式进行计量时，公司一般都会考虑这两种计量模式可能对公司的资产结构和利润水平所带来的影响，进而影响公司的经营业绩和融资计划。根据对沪深两市上市公司公布的财务报告进行统计，截至2013年12月31日，4.75%的公司采用公允价值模式对投资性房地产计量，其余95.25%的公司均采用成本模式进行计量。针对这种现象，本文将要研究管理层选择投资性房地产计量模式时的主要考虑因素，更多的是考虑准确真实的披露会计信息还是希望利用会计政策的选择谋利，是希望尽可能降低信息披露成本还是希望更有利于公司对外融资？解开以上的疑问有助于监管层、债权人和投资者等财务报表的使用者，更有效的理解投资性房地产所披露的信息。

二、投资性房地产计量的现状

（一）企业数量

2007年1月1日起开始施行《企业会计准则第3号――投资性房地产》，截至2013年底已经有七年，我们统计了2010-2013年的上市公司数据，结果如表1，在这四年里，持有投资性房地产的企业选择公允价值计量模式的数量和比例都在逐年上升，但是所占比重仍然很小。即便在2013年，持有投资性房地产的1032家上市公司中，仅有49家公司选择使用公允价值模式进行计量，比例为4.75%。在这四年间，选择公允价值模式的公司从25家增长为49家，说明了公允价值模式的应用还是得到了较大的推广，但是总体而言成本模式还是占据了主导。

（二）行业分布

根据证监会的分类标准，对2013年底持有投资性房地产上市公司计量模式的选择进行统计，统计结果显示金融业、房地产业和租赁和商务服务业，相较其他行业更倾向于选择公允价值模式进行计量，具体见表2。金融业选择公允价值模式的公司有6家，所占比例高达22.22%，房地产业有14家选择了公允价值模式，占持有投资性房地产的房地产行业上市公司的12.84%。

表2 不同行业上市公司投资性房地产计量模式选择情况

我国上市公司在选择投资性房地产的计量模式时还是以成本模式为主，对公允价值模式的使用还是比较谨慎。公允价值模式可以将房价上涨产生的账面增值反映在当期损益，提升公司的账面利润，改善公司的经营业绩，从这个角度来看，公允价值模式理应受到大部分公司的推崇。现实情况却恰恰相反，那么是什么原因造成这种现象呢？

三、公允价值模式推广受阻的原因分析

（一）信息披露成本高

公司如果采用公允价值模式，在确定投资性房地产的公允价值时目前主要采取两种方法，分别是聘请第三方评估公司进行价值评估和参考同地区同类型的房地产市价，因此，为了提高自身会计信息的真实性和可信度，选择公允价值模式的上市公司需要为此另外支付一笔不菲的评估费用或者房价信息收集费用。对于成本模式而言，进行信息披露的成本基本为零。

（二）利润受房地产市场波动影响大

公允价值模式下，投资性房地产的账面价值通过市价反映，投资性房地产账面价值的波动直接计入损益。当房地产价格高涨的时候，公司的利润水平也比较可观。当房地产市场低迷的时候，企业的经营业绩也会受到拖累。成本模式下，房地产市场的波动不会对利润造成直接影响，使得利润水平相对比较平稳。管理层在进行业绩考核时，不希望自己的历史业绩如过山车一样的波动，因此更倾向于采用成本模式，避免受到房地产市场剧烈波动的。

（三）监管层谨慎使用的导向

监管机构对公允价值模式的态度会影响上市公司计量模式的选择。我国目前对上市公司会计信息披露行使监管职能的机构主要是证监会、财政部和证券交易所，监管机构处于保护中小投资者的需要，要求上市公司进行会计信息披露时遵循可靠性和谨慎性的原则。成本模式是依据历史成本，显得更为客观和有据可依，公允价值模式在选取市场价格时存在一定主观性，因此监管者为了防止公司利用会计政策进行利润操纵，倾向于引导上市公司使用成本模式。对此，财政部和证监会对公允价值的使用情形都作出了严格规定，要求谨慎适度选用公允价值计量模式。上市公司在监管层的引导下，尽可能的选择成本模式进行计量。

四、结论与建议

本文研究了投资性房地产计量模式选择的影响因素，结果表明：大多数公司因为信息披露成本、平稳业绩和监管层的引导等原因更倾向于使用成本模式计量。近几年来，公允价值模式的应用范围有一定的扩大，但整体使用比例较低，金融业和房地产业的上市公司是更倾向于采用公允价值模式进行计量的两个行业。上市公司在进行会计信息披露时，除了注重稳健性和谨慎性外，还应注重真实性和实用性。投资性房地产的投资价值只有通过市场价格的变动才能得以体现，因此公允价值模式更适合计量投资性房地产的价值。

参考文献

[1]吴飞飞.新准则下上市公司对投资性房地产计量模式的选择研究[D].北京交通大学硕士学位论文，2011.

[2]叶继英，赵鹏程.投资性房地产计量的选择及其影响因素[J].会计之友.2013.（6）：82-86.

[3]张奇峰，张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究.2011.（8）：22-29.

作者简介：韦璐西（1990-），女，壮族，广西南宁人，毕业于上海交通大学安泰经济与管理学院，研究方向：审计学。