利率调整对房地产市场的影响

内容摘要:利率政策是对房地产调控的重要手段之一,通过2002年至今利率的调整和房地产市场变化的现象,分析利率的变动对房地产市场各方面的影响,以及通过实例证明利率对房价抑制作用存在时滞性特点。

关键词:利率政策;房地产市场;房价

中图分类号:F293.3

文献标识码:A

一、利率与房地产行业的关系

中国近年来最热门的经济话题莫过于股市和房地产问题。中国人自古以来就有“安居乐业”的说法,在传统思想的中国人眼中房子自然是养老的必需品,其重要性不言而喻。

随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下,使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣,由此可见房地产业已经发展成为带动我国经济发展的支柱产业,也因房地产业的快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。但现今房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头,也给经济安全带来一定的负面影响,因此,对房地产市场加强调控现今成为政府宏观调控的重要内容之一。

利率政策是央行货币政策中最常见的、最有效的调节工具,是调节经济的重要杠杆之一。因此利率政策作为一项重要的货币调控方式,毫无疑问也就成为政府对房地产这个“准金融”进行调控的重要手段之一。

二、准备金利率的变动对我国房地产业的影响

自2006年以来,央行七次提高利率,仅2007年一年里就10次提高利率由9%调整到14.5%,2008年上半年提高四次利率调整到15%,但经过美国金融危机的影响我国的准备金利率于2008年下半年又下调至14%左右。在这样的背景之下,作为调节资金供求杠杆的利率的不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响。

(一)利率调整对购房消费者的影响

准备金利率的提高最直接的表现就是中国百姓存款利息的增加。但对购房消费者来说,会在一定程度上会增加购房者贷款支出。

一方面,对已购房者来说,利率的调高增加了他们每月支付的购房成本,主要是个人住房公积金贷款和商业贷款的利息支出会有所增加,但从总体上看影响有限。

另一方面,对潜在的购房者来说,购房成本的增长,又会减弱他们进入市场的欲望。这里所说的潜在购房者主要是投资购房人和自住消费购房人。如果利息的波动,尤其是利息上升幅度较大时,消费者购房支出相应增加,会导致潜在消费者降低购房欲望甚至转为持观望状态,从而导致房地产业的萧条,影响整个经济增长速度。

(二)利率调整对房地产开发商的影响

房地产开发行业属于资金密集型行业,找商业银行贷款融资目前还是大多数开发商的主要筹资渠道,因此利率调整决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增减变化。当贷款利率持续大幅度上升时,开发商的财务成本也相继增高,在房价保持不变的情况下,增加的成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上,因此开发的收益相应就会降低,在这种情况下开发商可能会减少房地产的投资,这样会使房地产的供给量就会下降。但是这种影响我们也要分对象来看,一方面,对于规模较大实力较强的房地产开发企业来说不会有重大的影响,因为09年时据统计有三成的上市房地产企业的平均负债率在70%左右的水平,但其中有40%多的负债是通过销售的预收款反映的,而其余的不到30%的负债是有利率因素的影响,对于这20%多的贷款利息的影响对于房地产商而言是微乎其微的。

另一方面,对于一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源渠道单一的小开发企业来说,其筹集资金主要还是来源于银行的贷款,利率调整会无形中大大的增加财务费用的支出,使项目资金的运作受到较大的影响,所以小规模的房地产开发企业就会遭到淘汰。这又有利于推动房地产行业的结构优化和调整。

(三)银行利率变动对房地产价格的影响

从理论方面而言,按照凯恩斯主义的观点,银行利率与房地产价格呈现反比例关系,当利率提高时,其他投资方式的收益会增加,使投资者对房地产投资年行为减少,投入资金量的减少会导致房地产价格缺少支撑力,相应房价会下跌;其次对于开发商而言贷款利息成本加大,而在物价保持不变的情况下,这部分增加的成本又不能转嫁到房地产价格上,在房价不变的基础上,资金的成本增加相应会让投资的收益降低,房地产市场会出现明显的降温。导致价格回落。相反当利率降低到一定程度,各方面对资金的需求量加大,经济开始振兴,投入房地产的资金也越来越多,从而推动房地产价格上涨。

三、我国利率政策对我国房地产价格控制失效原因分析

从我国在1995年-2003年的减息过程中,房价出现了呈现稳定的上涨,表明了我国利率的变动与房价的反比例关系;然而在2004年-2007年的加息过程中,我国的房价不仅没有下降,反而出现了快速的上涨。房价的非理性的上涨,使我国利率政策对我国房价的控制作用失效。其主要原因是多方面的:

(一)利率政策对房价的抑制作用具时滞性

在调整利率的过程中幅度较小,对于房地产市场所造成的影响微乎其微,从本质和决心上难以起到控制房地产市场繁荣,抑制价格的作用,并且利率政策存在着时滞性,使得我国利率政策手段的实施并不能马上起到预期的调控效果,甚至其实际结果与预期目标背道而驰。

(二)高回报率是房价上涨的主要成因

2002年以来,我国的房地产已经多次被评选为全国十大暴利行业之首,房地产开发商追求高额利率,国际地产利润率一般在5%左右,而我国的地产利润率高则到100%以上,甚至有高达200%的,早在“2006胡润百富榜”上,登上前十名“中国首富”中,有6人是靠房地产一举暴富。这六人的“身价”财富,都在100亿以上,最高的达到了160亿,可以说,这几年大陆的首富的宝座,基本上是在几个开发商之间“转来转去”。央行调息对房地产行业造成的融资成本的增加,相对房地产企业的高额回报来说,其影响可以说是微乎其微。

(三)市场需求是难以通过调整利率控制的

2010年,大家都持观望态度出现只看不买的现象,房地产价格仍然居高不下,其主要原因是旺盛的市场需求所造成的;随着经济的发展和百姓生活水平的提高,我国对于住宅消费需求和住宅投资需求大幅度增长的阶段。2005年-2006年商品房的供求比小于1,当时的销售面积超过竣工面积。2006年,城市人口的膨胀必然带来对住宅需求的增长。在2010年1月5日,在清华大学首发的《2009年中国城市住宅发展报告》提出,我国正处于快速城镇化阶段,未来较长时间内,城镇人口持续增长对住宅的刚性需求仍然强烈。并且人民币升值使得更多的资金涌入房地产市场从而形成新的投机需求。针对旺盛的市场需求,利率上升所带来的房地产投资增加的成本通过抬高房价将其转嫁给购房者来得到补偿。

(四)我国利率政策对房地产市场的抑制作用逐步渗入

贷款利率的上调将同时对房地产市场供求双方发挥作用,在我国贷款利率上调会使开发商的借贷成本和购房者的购房成本都增加,导致房地产供给减少的同时房地产需求也会减少,因此引起房地产价格变化的因素方无法明确界定。

其次,我们以上观点已经表明利率调整在短期内对市场需求的影响并不明显。基于这两方因素,小幅度的房价上升能够满足购房消费者的承受能力,当利率提高时,在房屋呈刚性需求背景下,地产商将贷款利息成本通过抬高房价转嫁给购房者。但房价的上升持持续化的趋势,涨幅超过了居民的收入增长幅度和支付能力,市场需求就会急速下降,价格也会随之走低。

综合上述原因的分析,利率的上调对我国购房人对住房的需求起到抑制作用不大,反而会使投资购房人出现提前消费的倾向,对房价的上涨起到了一定的推动作用。

四、结论与启示

利率是宏观调控的最主要的工具之一,而房地产行业身为“准金融”行业,利率政策对其起到一定的影响。利率政策本身存在着时滞性,从表面看我国利率政策对房价失效,但是从利率政策的后续影响来看,虽然利率调整并不能直接决定房价,但对房地产价格还是起到了一定的抑制作用。例如2007年十次的加息使利率增长到14%左右,房地产的价格却成同比例的持续上升,但从长期趋势看,2008年的房价下跌在一定程度上还是受到了上年持续加息的影响所造就的。

要保证房地产行业稳定健康的发展,还是需要国家利率政策的调控,但在利用利率政策调控的过程中,要吸取国外的先进经验结合我国的国情下决心加大力度,并且我们要重点研究利息政策的时滞性特点,以供国家能够更大发挥利率政策对房地产市场的调控作用,从而控制过高的房价,产生积极的降温作用,使房价回归理性。

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