房地产税为何难产

关于房地产税与房价关系的讨论，一直都是各方关注的热点。2017年2月20日，全国人大财经委副主任尹中卿面对媒体直言“房地产税降房价是毫无疑问的”，但是，全国人大发言人傅莹日前表示，今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。喊了多年的房地产税今年还是“难产”了。

财税法改革的重要环节

早在2013年，国家社会科学基金重大项目《促进收入公平分配的财税法制创新研究》获得全国哲学社会科学规划办公室正式立项的时候，该项目首席专家、中国财税法学研究会会长、北京大学财经法研究中心主任刘剑文就表示，根据十一届三中全会的要求，房地产税改革有望在先行立法的基础上，启动房产税和土地使用税等四项税种的同时改革。

2015年11月份，房地产税被纳入第十二届全国人大立法计划。尽管房地产税在很多国家实施颇久，但关于房地产税制度的细节至今没有非常明确的官方消息，而立法进程似乎也显得相当漫长。

“房地产税是我国确定‘税收法定’原则后第一个即将开征的重要税种。要说万众瞩目，一点儿也不过分。因为多方利益博弈，其立法过程充满不确定性和曲折也在情理之中。”刘剑文在接受《经济》记者采访时这样说。

所谓税收法定原则，是指由立法决定全部税收问题的税法基本原则，也就是说，如果没有相关法律规范作为前提，政府不能征税，公民也就没有纳税义务。2015年3月15日，十二届全国人大三次会议通过了修改《立法法》的决定，其中第八条指出“下列事项只能制定法律”，其中第六项便是“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”。

立法的意义毋须多言。刘剑文强调，作为综合性税种，房地产税立法的改革方向是非常明确的。但作为系统性工程，它并非只是简单地开征一个新税种，还关系到财政收入结构和收入分配结构。

房地产税最初是以增加地方财政收入为目的被提出的。当时，一部分人了解到，国外政府的房地产税占财政收入的比重很高，认为中国也可以借助类似的税收方式提高地方政府的收入，从而为公共事业支出创造更多的来源。不过，上述观点存在认识误区。

“以美国为例，房地产税是财产税的一种，是地方政府财政收入的一部分，但他们的财政收入还包括联邦政府拨款等，所以房地产税占地方政府税收的平均比重约为72%，占财政总收入的平均比重在25%左右，没有大家以为的那么高。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在接受《经济》记者采访时如此解释。

她还强调，房地产税关系到国家宏观税负问题，需要非常谨慎。我国虽然是发展中国家，人均国内生产总值（GDP）约为8016美元，“但我们的宏观税负高于美国和很多欧洲国家，仅次于北欧一些福利社会国家，比如瑞典、丹麦和芬兰。可是要知道，美国人均GDP已经超过56000多美元了，这种反差是需要考虑的。”

如何影响房价

尽管中国老百姓可能已经普遍感受到税收压力，但提到房地产税，最能触动人们心弦的问题还是“房价”。那么，房地产税到底能不能影响房价呢？目前对这一问题，舆论中的“肯定派”和“否定派”各持己见。

2011年1月28日，重庆和上海市政府同时开征房产税。多年以来，上海房价走势一路飙升，大家对此有目共睹。而重庆得益于良好的土地制度建设，房价走势相对平稳，要说房产税抑制了重庆房价，似乎说不过去。当然，房产税和房地产税不是一回事，可以比较却难以等同。

对于上述问题，方圆地产首席分析师邓浩志在接受《经济》记者采访时指出，重庆和上海作为试点，使用的是“房产税”这一称谓，它本是针对经营性物业和商用物业征收的一个税种，只不过前述两个城市借此将征收范围扩展到住宅，“实施过程中，它仅涉及房屋。”

房地产税则是对物业征收的保有税。在广义上，它是一个综合概念，包含一切与房地产经济活动过程有直接关系的税，比如房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。在狭义上，它仅指对房地产持有环节征收的一种税，“它涉及房屋，也涉及土地。”

确切地说，房产税在广义的房地产税范畴之内，如今大家在讨论对房价的调控作用时，是以狭义的房地产税为基础的。

他认为，控制房价，要么增加供应，要么减少需求，“房价飞涨是因为人口增长太快、供不应求造成的，征税也没有效果。”

我国特大型和大型城市每年都会确定相应的人口增长目标，用以控制人口数量。比如2020年前，广州人口计划不超过1800万，北京不超2300万。政府再以此为基础制订土地分配计划，比如3年内，北京人口增长100万，按人均居住面积30平方米计算，需要3000万平方米的住房。“可是北京、上海、广州、深圳这些城市的流动人口、常住人口和户籍人口增长都远远超过计划，土地配置跟不上，房价自然涨得快。”

房地产税一旦征收，必定扩展到全国。邓浩志指出，从2016全年的情况看，中国上千个县级行政区划中，房价上涨的只有20多个。除此之外，大多数城市的房价趋于稳定，没有上升，也就不需要抑制房价。至于一线城市和强势二线城市，多已出台限购政策，似乎也不需要通过征税来控制房价。

显然，邓浩志是“否定派”。不过国务院发展研究中心研究员倪红日告诉《经济》记者，如果房地产税没有以非常直接的方式影响房价，它也会存在间接调控效果。

“房地产税一旦开始征收，不可避免地会加重住宅所有人的持有成本，一些拥有多套住房但不愿意负担或者负担不起这部分支出的人或家庭，有可能卖掉房子，这就增加了市场的供应。从供需关系讲，房价应该会在一定程度上受到影响。”在她看来，尽管一些家庭或许没有卖掉住房的可能，但不少人持有多套房产却并没有住宅需求，也是不争的事实。

细节难题要攻克

关于房地产税立法以及征收的话题，中国各界争论了至少也有10年，但直到今天也并没有得到一个非常明确的结果，这与许多说来不易、做来更难的细节息息相关。

有观点认为，我们应该多看看国外实践，多学学国际惯例，可是土地制度的不同决定了中国的房地产税立法不能生搬硬套。

邓浩志告诉《经济》记者，土地私有制下，一块土地、土地上的房子、土地下发现的宝藏甚至天空飞过的鸟儿都属于房主，但我国土地国有。“一平方米的房价10万元，可能其中7万元都花在土地上了。而这部分支出是房屋业主因租用70年土地使用权交给国家的，已经缴纳了土地租金是不是还需要再次纳税？需要按照什么比例缴纳？”在他看来，这个问题，不仅是大众关心的，也是政府和立法者必须考虑的。

另外，我国房屋类型众多，也为立法程序再添几分艰难。据不完全统，国内房屋类型至少有18种，而大众常接触的不过三四种。对于不同类型的房屋产权，是一刀切还是分别设计税收制度，又是不得详加考虑的细节。

要征税先要搞定不动产登记，而近期颇引人关注的“燕郊落宗”话题大概也显示了这一环节的不容易。2016年11月10日，河北省三河市国土资源局了一则有关实施不动产统一登记的公告，提出从2016年12月1日开始，在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时，更换新的《不动产权证书》。2017年2月前后，燕郊越来越多的业主发现，自己名下有着房产证且产权年限为70年的房产在办理不动产登记时被告知其占地性质是工业用地、绿化用地或集体用地，无法受理。

上海财经大学公共经济与管理学院税收系主任朱为群教授在接受《经济》记者采访时表示，在通常情况下，法律草案公开征求意见的限定期间仅有一个月，可房地产税涉及诸多细节，每个细节都牵涉纳税人的权益和政府部门的责任，需要更多的时间去沟通和协商，以提前化解税法实施后可能遇到的各种阻力。因此，“在立法阶段，一个公开的讨论平台不仅有助于澄清房地产税立法中的各种疑虑，更好地形成社会共识，还能在此基础上形成良好的税制条款和相关机制。”