探讨房屋建筑面积测量

摘要：房产面积测算是指涉及房屋产权的有关面积测算，它包括房屋本身的面积，也包括房屋用地的有关面积。因现在房屋产权包括所有权和使用权，已作为商品而进入市场，面积实质上已成为衡量房屋价值的重要标志。文章简要论述了房产面积测算的施测方法、测量的内容、权属状况，以及通过实地测量获取的数据，计算出房屋建筑面积的方法。

关键词：房屋；测量；建筑面积

中图分类号：[TU198+.2]文献标识码： A 文章编号：

引言

房屋建筑面积是房屋外墙(柱)勒角以上各层的水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上(含2.20米，以下同)，有上盖，结构牢固的永久性建筑。房屋测量包括房屋数据采集、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。测量的目的是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相关信息，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础数据和资料。房屋建筑面积测绘包括预售测绘、竣工测绘、现状测绘、变更测绘(含分割测绘)、施工图面积测算。

一、测量精度要求

房屋平面测量要考虑城市的远景规划，在精度上要留有余地，以便于控制网的扩展；对于经济发达区域和一般区域在布设控制网点时，其精度应有所区别，发达区域测图比例尺大，所需的控制测量精度要高；一般地区测图比例尺要小，则控制测量的精度可低一些。建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。

1.边长测量的精度要求。如果房屋面积测量无显著的系统误差，随机误差占主导地位，即边长测量误差与房屋面积误差都服从正态分布，则可推出边长测量的精度标准，不同面积的房屋各级面积精度的限差见表1：

表1 不同面积的房屋各级边长精度的限差随机房屋面积

表1 不同面积的房屋各级边长精度的限差随机房屋面积

2.房屋边长、层高多次测量的限差规定。多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：∣D∣(或∣H∣)≤0.005D(或H)(D、H为实测值，小于l0米按10米计)。实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时，可认为实际房屋边长与设计值相符(其中D为实测边长，以米为单位)：∣D∣≤0.03米(D≤l0米时)；∣D∣≤0.003D(10米30米时)。

3.面积测量的精度要求。房屋面积测算的精度因受到经济、技术及房屋本身条件等多方面因素的限制，现行GB／l7986.1—2000国家标准《房产测量规范》将房产面积精度分为三个等级，不同面积的房屋各级面积精度的限差比较见表2：

表2 不同面积的房屋各级面积精度的限差和相对误差随机房屋面积

二、建筑面积计算的方法

1.房屋面积计算。房屋面积有两种不同的计算方法：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取面积；二是依据实测，即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测计算房屋面积。

(1)图上房屋面积计算。从建筑施工图上计算房屋面积时，应对对应边进行较核，对分段边长之和与总长度进行较核。较核不符时，应返回建设单位进行修正。已竣工并且有建筑施工图的建筑，若实测边长与图纸边长之差绝对值满足限差规定时，则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。

(2)房屋面积的实地测量。实地量距法和坐标解析法是目前房屋测量中最普遍采用的面积测算方法，也是目前面积测算中精度较好的测算方法。当面积小于等于100m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要高；当面积大于等于100m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要稍低。因此在面积测算中，我们采用了实地量距法与坐标解析法结合的办法：对于边长不超过一个尺段的房屋，实地测量每一条边，平差后计算房屋建筑面积；对于边长较长且直接测量有困难，或需要较核总边长与分段之和而又无法直接测量总边长时，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。实测一般房屋边长时，数据取位至0.01米；实测商铺边长时，数据取位至0.00l米，用全站仪实测的点位坐标数据计算房屋建筑面积。当需要按柱计算面积，而柱子垂直上下由不同直径(截面)多节柱体构成时，边长以柱边离地面2.1米处进行测量。已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其他不规则图形，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。

(3)房屋层高测量。在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米，可只测量一个层高值；当设计层高在大于2.1O米和小于2.30米之问范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值，层高测量取位至0.0l米。有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在±O.O3米范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符；无建筑施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层不同位置实测层高数据的平均值为准。

2.房屋实地测量应注意的问题

(1)建筑物外墙(含山墙)内侧为公用建筑面积时，该段墙体不取半外墙，公用建筑面积的边长量取至墙体外侧。建筑物外墙(含山墙)内侧为套内建筑面积时，套内建筑面积的边长应包含半墙厚度。建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。分户建筑面积套内之问的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙，均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。走廊、阳台与套内建筑面积或公用建筑面积之间的隔墙，其墙体一半计入套内或公用建筑面积，一半计人半外墙。

(2)当一间(单元)房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面，并分成层高在2.20米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值。

(3)实测房屋外墙的边长时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场记录装饰贴面厚度，装饰贴面厚度应根据现场具体情况尽可能实测。

(4)对地下空间(含地下室)进行房屋边长测量时，因无法测至外墙面，可只实测室内边长，外墙厚度取建施图的设计值，据此推算地下空间边长值。

3.房屋竣工(设计图纸、实测)面积两次测算结果比较之差的限值应满足的条件。

以套内建筑面积计，较差百分比≤0.6％ ；以建筑面积计，较差百分比≤l％。在实际工作中认真仔细、一丝不苟，特别是对土地的边界和土地权属关系，按照国家标准规范实施标准操作，才能做好房屋建筑面积测量工作。这样在质量、效率等各方面才会有所提高，同时也能为社会做出更大的贡献。

三 结束语

房产面积测算的方法和精度是保证今后产权登记最基本数据的准确性，其测量成果一经产权登记确定下来，即具有官方证明的法律效力。随着信息技术和数据处理能力的完善和提高，测算房地产房屋面积时，经常会出现坐标解析法测算面积与实地量距法测算面积交叉使用的现象，协调好两种测算房地产房屋面积的精度标准是提高成果质量的基础。

参考文献

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[2]深圳市质量技术监督局.房屋建筑面积测绘技术规范[Z]. 2006．

[3]邓峰.房地产测绘面积误差及精度分析[J].中国高新技术企业. 2007(5)：189一l90