运用国有企业土地管理政策探索闲置土地盘活方式

时间:2022-10-13 12:12:51

运用国有企业土地管理政策探索闲置土地盘活方式

摘要:我国1987年开始实行有偿土地使用制度,经过二十多年的改革,土地使用制度发生巨大变化。国有企业出现多种土地使用权类型并存的现象,难于管理;加上企业往往重视经营生产,忽略了土地资产的管理,造成部分土地闲置或土地资源运营不当,使国有资产流失。本人结合206所的土地资源现状,对几种划拨土地资源的盘活方法进行了探索。

关键词:土地资源 利用 盘活方法

国有企业土地基本为科研划拨土地,因为其土地性质的制约,加上企业自身生产、变更等原因,导致许多企业都存在了不同程度的闲置土地资产。清理闲置土地、盘活利用土地,已经成为企业的一项重要工作。

一、土地资源管理原则

依据国家相关法律规定:划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押需满足下列条件:经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。

(一)划拨土地抵押

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定: 未经批准、未办理土地出让不得抵押;

《城市房地产管理法》规定:房屋抵押,土地随同房屋共同抵押,抵押权实现是,从拍卖价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。

(二)划拨土地出租

《划拨土地使用权管理办法暂行办法》规定:未经批准、未缴纳出让金、未取得土地证,不得出租划拨土地使用权。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:以划拨形式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租,。应将租金中所含土地收益上缴国家。

(三)划拨土地用途改变

《中华人民共和国土地管理法》规定:确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、出让用地

出让是指土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权,具有以下几点特点:

(一)出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得;

(二)出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限;

(三)出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。

三、206所土地资源汇总及现状

汇总表如下:

四、206所土地资源盘活的探索和思考

(一)转让变现

原则上划拨土地是不允许直接进行转让,但经过批准(土地局、人民政府等),可在土地有形市场公开交易,并由买卖方按市场价补交土地出让金。

优点:程序简单;政策风险小。

缺点:获利少,以现状用途转让市场需求小。

目前土地证号为《国用(2007)第1号》、土地证号为《长安国用(97)第268号》这两宗土地目前闲置,并且,根据目前的现状:前一块地面积小、靠路边、东西长几十米,南北最短的地方3米多,并且南面为深坑,地面上均是村民种的树;第二块地在长安区太乙宫,原为我所试验用,现在已经闲置。单位重新利用这两宗土地的困难比较大,可考虑此方法,如果有意向买方,我单位先向集团公司提交申请,得到集团批复后,可再向航天管委(土地局、规划局)等部门提交申请(这个过程可由买方协调),待政府批复后,可按当初约定价格出让,土地出让金由签订的合同中规定的一方支付。按这种方法,可将这两块闲置土地变为现金收入,但土地资源就会减少。

(二)以土地对外投资或合作开发

如果企业拥有土地用途含住宅或办公(工业),则此种模式可以考虑。一般考虑合作开发。一方出资,一方出地的模式。以土地出资的一方通常不参与日常的经营、管理、决策,仅以土地出资为限,不承担其他任何责任,按双方约定的方式分配利润。该种合作方式双方的权利义务关系明确,对双方来说风险相对较小,容易取得预期的合作效果。

上面涉及的两块土地:土地证号为《国用(2007)第1号》、土地证号为《长安国用(97)第268号》,可选择此方法盘活,风险最小,效果最佳。单位可先向集团公司提交申请,得到集团批复后,在网上公开招标联合开发,单位中标后,签订的合同中可规定当地政府批复由合作方办理,我单位只提供土地资源,所有与经营有关的风险利益与我单位无关,在规定时间内收取当初约定的收益。土地证号为《长安国用(97)第269号》这宗土地,西安翻译学院租用,从某种意义上讲,也属于联合开发,我单位提供土地闲置土地资源,西安翻译学院租用,跟经营有关的一切责任,我单位不用承担,我单位只用土地资源换取收益。实际上,2013年的时候我们资产部已经按照子集团领导批示,将第一块土地拿出,进行联合开发,我当时在局域网上了联合开发的招标通知,并且有几个有资质的单位来竞标,但最终因为集团公司当时的其他考虑,没有批复,不过我们以后也可用此方法再次尝试。

参考文献:

[1]严金明.国有闲置资产的成因及盘活问题探讨[J].学理论,2009,(19).

[2]刘俊.盘活闲置资产要有新理念[J].中国粮食经济,2007,(04).

[3]屈道群.盘活闲置资产,促进企业发展[J].科技信息,2007,(09).

(作者单位:[1]杨泉生,西安电子工程研究所;[2]阎冰,陕西交通职业技术学院;[3]叶昊儒,西安电子工程研究所。)

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