关于房地产市场发展的问题和调控的效果分析

【摘 要】房地产市场的发展在市场经济发展占有很大的分量，只有进入一个良性发展过程才能给予市场经济一种良性的刺激。本文首先对房地产市场的现状进行了分析，通过分析可以看到在房地产市场发展过程中存在着很多问题，其次对于房地产市场调控的政策及其效果进行分析，分别房地产市场自身和政府两层面进行讨论，给出了其调控的效果。

【关键词】房地产；调控；商品房；效果

1 引言

从1978年十一届三中全会以后提出住房商品化，土地产权化的观念后，中国开始有了房地产这一市场名词。1980年北京市住房统建办公室怪拍成立之后，房地产业正式落户中国。经过三十多年的发展，中国房地产市场逐步成为了国家产业链条中一个非常重要的环节，而三十年之后的今天，我国房地产经济也面临着这样那样的问题，而市场所给予的宏观调控也正显现出其应有的效果。

2 房地产发展现状分析

经历了三十多年的发展，中国房地产市场并没有像期望中的那样走向更加成熟的方向，并且房地产市场逐渐成为了制约国家经济的一个重要因素。在今天市场经济飞速发展的今天，房地长经济也同样进入高速发展期。但是，在这个过程中不可避免的会出现一些问题。

2.1 房地产市场规模发展过快

中国房地产发展的速度是惊人的，从2001年到2007年七年的时间，房地产市场无论是开发数量还是经济增长速度平均都超过往年将近10个百分点，过快的发展使土地开发，设施建设以及拆迁工作等产生了一系列的社会问题。快速的增长，在一定程度，可能会促进整个市场经济的增长，但是，过快的发展，会逐渐让房地产市场呈现疲软的颓势，在较长时间内会使房地产经济成为一种泡沫。

2.2 商品房价格过高，增长过快

房地产市场终究是要面对广大的人民群众，商品房最终是要为更多人服务的，但是，过高的房价成使更多的人对于房子望而却步。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房，商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。而这样的问题也必然导致房地产市场膨胀的破裂，使更多的群众对于房地产市场失去信心。

2.3 房地产市场结构不合理

在商品房数量相对饱和并且居民购买能力随价格上涨逐渐下降的情况下，很多房地产市场转型进行商业营业用房、别墅、高档公寓的开发，商品经济房，适用房市场份额逐步降低，如今后者在房地产市场的份额已经下降到百分之三十。这样的情况会使降低更多的人对房地产市场的信心，房地产市场结构逐渐被架空，导致房地产市场成为空中楼阁。

2.4 房地产市场秩序混乱

市场秩序混论是现在中国房地产市场发展的一个症结。在现行的法律法规、条文政策中对于房地产开发和销售并没有一个统一规章制度，对于价格、商品房结构等，市场仍处于非常混乱的状态。在现在盛行的期房买卖中，对于居民利益的保障并不完善，很多期房在交付之后会出现很多问题，并且房屋周期等都没有明确的概念和规范。没有统一的规则是房地产市场秩序混乱的根本原因。

3 房地产市场的调控

尽管中国房地产市场已经有三十多年的历史，但是房地产市场调控却是从上世纪九十年代末才开始的。1998年，政府取消住房实物分配，并随机下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房见者的通知》开始，房地产市场调控工作正式开始。在房地产市场调控过程中，一直是自身调控和政府调控相结合。在调控的过程中，也取得了一定的成效，稳定了房地产市场的发展。

3.1 房地产市场自我调节

房地产市场自我调节并不像政府调节那样具有时间性和阶段性，它是随着自身发展的需要而进行的自我调节，并且随着调节的过程逐步改变市场的发展速度和市场结构，让自身更加顺应市场经济的发展。房地产市场主要通过稳定商品房价格和调整市场结构来进行自我调节。

从2008年开始，很多房地产开发商开始逐渐平稳商品房价格，一方面是为了抗拒金融风暴的影响，另一方面是为了在更大程度上取得人们的信任。调节房地产市场结构对于很多居民来说，给他们的生活带来个多的论难。但是，但从房地产市场方面来看，这样的市场调整是迎合市场经济发展的要求，对于房地长自身结构的调整有非常好的效果。

从以上两点可以窥见，房地产市场自身调节有很强的局限性，而且其着眼点存在于市场本身，对于真正从根本上改变整个市场发展，不会有很好的成果。

3.2 政府对房地产的调控

相对于房地产市场自身调控的局限性，政府的调控无论是着眼点还是产生效果上更多的是一种民生的调节。因此政府调控能够更大范围的进行市场调节，并产生很好的效果。

3.2.1 落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度

对于房地产市场的调控，政府调控着眼点是自身和安民。从2011年开始，国务院要求各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。并且在全国范围内建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

3.2.2 调整货币政策，加强税收征管

这一政策主要从经济链方面考虑进行市场调控。主要包括调整个人转让住房营业税政策，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。并且对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

3.2.3 严格住房用地供应管理，合理引导住房需求

这一政策主要是通过对建筑用地的控制以及对居民需求的合理引导来控制房地产市场的发展。加强了对企业土地市场准入资格和资金来源的审查依法查处非法转让土地使用权行为的力度，并且通过限购来引导居民进行合理控制局面用房需求。

政府采取的种种措施最重要的是为了让房地产市场的发展顺应人们的需求。通过这些政策，可以看到政府对于房地产市场调控的信心和决心，而通过的这几年的可以看出政府调控确实呈现出一定的效果，但是不可否认的是并没有呈现出预期的效果，甚至在全国范围内市场经济对于房地产经济的依赖性越来越大。当然，政府的调控效果的呈现是一个缓慢的过程，可能会随着调控时间的延续，房地产市场进入以个良性循环的发展中。

4 结语

房地产市场经过三十年的发展依然存在的很多问题，而对于房地产市场的调控也一直延续和发展着，在这一过程中，房地产自身调控仅仅是从其自身利益出发的，对于整个市场经济的控制影响几乎可以忽略。而政府的调控政策更多的着眼是居民，虽然调控效果比房地产自身调控效果明显，但是还需要更多的时间和政策。也应该相信，房地产市场随着各种政策的的介入会呈现一种良性的发展。

参考文献

[1]张璐，李越. 从金融政策视角浅析中国房地产市场发展与调控[J]. 金融经济，2011,7

[2]邹冬初. 大房地产市场调控中的政府作用和市场机制[J]. 时代金融，2011,4

作者简介：常小青（1965年9月-），男，江苏南京人，职称：工程师，学历：本科，主要研究方向：房地产开发与建设