试析规范房地产工程招标采购及合同管理的措施

摘 要：文章结合笔者的实际工作经验，主要就房地产工程招标采购及合同管理与控制的措施进行了深入地分析，旨在为了提升项目开发的管理水平，以节省工程造价。

关键词：房地产工程；招标采购；合同管理；措施

随着我国国民经济的飞速发展，国家对房地产市场进行合理调控，各个房地产商也调整了竞争战略，主要以提高产品品质，降低项目成本为主要的发展战略。在房地产项目开发过程中，要想大幅度的降低成本，提高企业的经济收益，需要对工程进行成本控制，降低工程成本。因此，为了降低房地产工程成本，需要对工程招标采购及合同管理进行合理控制。

1房地产工程招标采购

1.1 房地产工程招标采购的重要性

招投标制度是房地产工程承包和发包的重要形式之一，也是各个地产商之间竞争的一种采购方法，目前在工程建设中得到广泛的应用。同时，它也是国家市场经济调节的一种手段，它具有两方面的作用：一是可以为业主找到适当的承包商及供货商，二是可以优化配置资源，以形成优胜劣汰的市场竞争机制。

1.2 规范房地产工程招标采购的措施

1.2.1提高技术标准的准确性

准确的技术标准是提高工程招标采购效果的前提。对于要求较高、专业性很强的分包工程，尤其是采用规范标准的分包工程，仅仅依靠建筑设计图纸，难以准确说明技术的要求。在这此情况下，使用投标报价会使得各个投标单位根据不同的技术标准进行竞价，竞标成功后，中标单位一般会采取质量低标准竞标的方案，这样会造成采购质量不达标。因此，设计人员、技术人员和材料人员要在正规的市场调研以及保证质量效果的基础上，对于投标的项目进行材料标准和性能的研究，同时要确保研究是建立在详细的技术和经济论证之后，确定相应的技术要求。

1.2.2 采用合理的招标付款方式

在符合工程实际情况下，合理的招标付款方式也是确保工程招标采购效果的基础条件，对于吸引优秀的承包商来参与竞标报价是十分重要的。为了吸引优秀的承建商来参与竞标，灵活制定工程付款的方式，在投标的单位与本公司现金流之间取得平衡，即合理使用延期的支付方式。这不仅有利于施工单位的资金周转，而且有利于建设单位对现金流的合理利用和控制。

1.2.3 邀标对象的选用

邀请投标对象的合理选择是提高工程招标采购效果的重要环节。房地产项目工程招标采购一般采取邀请招标方式，邀请的投标单位为3～5家，尽量避免过多，减少招标的协调管理的难度以及缩短招投标周期；而如果少于3家，则不能达到相互竞争的目的，也容易引起串标事件。招标对象的邀请一般是通过各种渠道招标信息，接受报名，考察公司生产加工能力，以及近1年内完成的与本招标标的物相似的项目。根据以上方法优选出适合本项目的竞标单位，是整个招标采购工作的源头环节，但值得注意的是，如果考察下来确定投标的公司在承建实力、水准上不在同一档次上，其承建质量和成本控制水平也有所差别，如果不同水平的公司一起竞争，将难以确保在提供相同优质水准服务基础上优选出最低报价的，相反，最终会造成优汰劣胜的效果。当然，这也是公开招标形式的招标是进入市场的，也能符合市场招标的要求，有的家数会更多。为此，我们需要制定出符合项目要求的报名条件，以设置好招标的门槛，尽量避免不满足招标项目要求的单位参与。

2 房地产工程合同管理

2.1 房地产工程合同管理的重要性

合同管理作为房地产项目开发中重要的环节。在房地产的开发过程中，将会涉及到许多参与者和手续，这需要通过合同管理的方式来确保主体间的权利和义务。只有确定了当权利与义务关系，才能保证合同各方在开发中的权利、义务和责任，以规范化开发中的一些行为。过去，一些开发商和承包商由于不注重合同问题，事先未通过对合同的管理来规避和防范今后的风险，从而造成不必要的经济损失。因此，作为房地产开发行为中的参与者，有必要明确房地产开发项目合同管理的重要性。

2.2 规范房地产工程合同管理的措施

（1）实现工程造价改革，实施工程量清单计价规范。结合市场的发展趋势，由市场定价是工程造价改革和发展的主要趋势，也是处理好招标投标管理与建设工程施工合同管理关系的基础条件。根据施工企业现行的施工合同管理与招标投标管理问题研究发现，尽管施工合同中的合同条件就是招标投标文件的组成部分，但是投标文件中的“商务标”部分工程造价是依据社会的平均生产力及市场“人工、材料、机械”的市场平均价格综合编制而成，这种静态的工程造价体系通常是多年不变，从而难以满足一些施工企业的现场施工管理要求，与企业的施工定额及市场“人工、材料、机械”价格相背离。因此，在实际工程施工中，企业需要结合自身的特点修改施工组织设计，根据企业定额重新编制施工预算。工程量清单计价规范实施后，招标投标时的工程量清单，将由投资商或业主委托有资质的工程造价咨询单位依据设计图纸和计价规范直接计算给出，可减少图纸理解错误，从而大大减少工程量计算的重复劳动。施工单位在投标过程中可以结合自身的管理水平、企业定额及采购能力等报出适合自己企业的价格，并在施工中得以贯彻和落实。

（2）推行施工合同示范文本和招标投标示范文本的应用，规范合同表述形式。目前来说，FIDIC合同条款在世界范围内得到了广泛应用，那是因为FIDIC合同条款本身具有的严密性和完善性，同时它可以给工程管理带来便利，减少合同履约过程中的争议。因此，笔者认为，随着我国建设工程施工合同示范文本的不断完善，施工企业将能提高对合同示范文本的认识，促进建设工程施工合同示范文本的推广和应用，规范合同的表述形式，它必将从根本上改变合同管理的现状，减少合同中语句矛盾、错误问题的存在，提高合同履约率，进而提高建设工程施工现场管理水平。

（3）加强施工合同的价格管理。随着建设工程造价的不断改革，推行清单计价，理顺市场，规范市场价格，建立完善工程成本管理机制，招标投标文件以及施工合同管理成为项目管理最有效的工具，以工程量清单中的单项报价以及招投标文件中的工期、质量以及进度条款作为合同执行的依据。同时，因为在工程建设中引入监理工程师和造价工程师等管理机构，他们受到业主的委托进入施工的现场，参与项目管理，实行项目成本的全过程控制，从而避免合同管理跟据不足现象的发生。同时也保证了合同中工期、质量、进度及投资的动态控制，进而从源头上控制了工程实体形成过程的投资，降低工程的投资成本。

3 结语

总而言之，要想提高工程招标采购的效果，需要严把采购中各个环节的成本控制；同时，在招标采购活动中，工程招标采购中各个环节是互相联系的，因此，我们需要提高各个环节的工作，这样才能确保整个招标采购的效果。另外，在建设项目管理过程中离不开合同管理，其直接影响到建设工程中各个单位的利益，经常出现由于建设工程合同而引发的社会纠纷问题，因此，加强建设工程合同管理，可以维护建设工程市场稳定，降低工程成本，促进我国市场经济的持续发展。

参考文献

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[2]郑海玲房地产项目成本控制过程与应用研究[J].天津大学，2012.

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