房地产税开征三大困惑

重庆市“将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税”，此举将开创内地房产税征收的先河。但有关房产税开征的“法理”争论日趋白热化。

“房产税暂行条例”是在1986年9月，但当时的条例规定对属于“经营性”的房产才征税，所以现在不少城市的商业地产，比如住宅、商铺和写字楼的出租，都有征收房产税。这一次则是要对民众“自用”的房产征收房产税。此次要对这些“非经营性”的房产征税，有关部门首先需要对房产税的征收对象和范围作出解释。重庆市这一次首先是对所谓“高档商品房”开征房产税，相信有关方面肯定会对何谓“高档商品房”有一个界定。但是与房产税开征有关的富有业主是否认同与配合，应该还会有很多“口水仗”要打。

自从去年5月27日国务院明确要“逐步推进房产税改革”以来，业界对是否应该征收，以及如何征收房产税的争议此起彼伏，从未消停。其中的一个最大法理障碍就是，内地的城市土地全部都是国有的，所有住宅不论高低档，使用期限大约都是70年。业主买楼只是买下地面上的建筑物，业主对土地没有产权，只有最长不超过70年的使用权。开征房产税的首要矛盾与问题就是，政府向属于国家的资产（土地）在征收房产税，这也是反对房产税开征者的最大反对“理据”。

因为房产税属于“地方税”种，开征权在中央，但具体征收及受惠得益主要在地方政府。它很有可能是各地做法皆不尽相同的一种“地方税”，而不是过去由中央统一划定细则的地方税。如果一旦开征，可能各城市的地方特色会有明显的差异，这是业界及坊间紧盯着的一个地方。

业界和媒体关注的第二大系列问题是，从何时开始征收？从新购住房、二套房、还是第三套房开始征收？按家庭人均面积、还是总房价的比例征收？

开征房产税，至少有三大问题亟需解决：一、须由国务院出面对1986年的“房产税暂行条例”进行修订。之前的规定是“个人所有非营业用的房产”免纳房产税，迄今依然有效、且并未曾更改。二、原规定是按房产原值打折或按房租价格的比率征收，新规定将按什么来征收？是按房产原值、市场价、还是评估值？需要明确厘定。三、还是应该由财政部出面制定新版房产税的“实施细则”。媒体报道，重庆是对“高档商品房”开征，而上海版的房产税方案，传闻是“只对新购房征收”。那么其他的城市会否有第三、四种可能呢？原来的暂行条例规定由各地自行制定实施细则，报财政部备案。如果任由各地方自以为阵，可能就会五花八门。有北京的法律界学者甚至认为，在重庆、上海等地试点开征房产税，应该由国务院出面来宣布，而不应该由各地自行宣布。

第三大问题是，房产税因何目的开征？开征房产税可能会解决哪些问题？房产税尚未开征，却已被官方和业界赋予了太多的重责与特别目的。诸如调控打压房价与抑制投机炒房、增加地方政府的财政收入及开辟固定税源、理顺税收体系、以及调节收入分配和缩小贫富差距等可能达得到、或者根本就达不到的一大堆假设与愿景。

按照财政部一位官员的话来讲，开征房产税能够帮助地方政府解决严重依赖“土地财政”的问题。而国土资源部的数据显示，2009年的卖地收入（土地收益）为1.59万亿元，去年达到2.7万亿元，土地出让成交总价同比增长70%。一份知名研究机构的报告指出，依照2009年全国高档住宅销售面积约为0.46亿平米估算，若房产税率为0.8%，则全国范围内对新增高档住宅将征收38.5亿元的税款，相比较去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元的收入，料很难取代土地财政在地方的影响。38.5亿元的预估房产税收入只占去年2.7万亿卖地收入的0.15%，简直太小儿科。

笔者以为，房产税可能会有下列作用及影响：1、或为“土地财政”难题找到破解的路径之一，但又不是全部；2、对楼市的投机客会有遏制与阻吓效应；3、会让一批拥有大量房产的贪官至少感到不舒服、甚至会被暴露出来。4、不敢奢望开征此税，对遏制高楼价有多大的作用。