上海市房地产泡沫测度分析

摘 要：房地产是人类生存和发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段，容易出现的一种经济现象。准确测度房地产泡沫程度能为国家有关政策的制定提供很好的参考。以上海市为例，用功效系数法对泡沫程度进行了测度。

关键词：房地产泡沫；功效系数法；主成分分析

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）03-0086-02

1 引言

从1997年开始，我国房地产业经历了新一轮的上升期。经过多年的快速发展，房地产业已经成为国民经济的支柱性产业。但在房地产投资和消费高速增长的同时，关于房地产泡沫问题成为了全社会最为关注、最具争议的焦点问题。有关房地产泡沫的争议频繁见于各类传媒，政府也开始出台相应的调控政策。由于不同主体看问题的利益、立场、观点和方法不同，且普遍缺乏有说服力的数据以及和实践相结合的评价方法，人们只能是各执一词莫衷一是。

2 功效系数法

功效系数法计算综合泡沫测度系数，运用综合泡沫测度系数K对地产泡沫的发生和变化程度做出判断用。功效系数法能够消除泡沫测度系统中各个指标的量纲不统一和性质各异问题，通过对每一个指标求算功效系数Yi，进而求算系统的综合泡沫测度系数K，作为判断房地产泡沫的依据。

功效系数法的计算公式为：

其中，Yi为对应Xi的评价分数值（功效系数），Xi为第i个泡沫测度指标的评价分数值，Xai为第i个指标的不允许值，XAi为第i个指标的满意值。

采用功效系数法求算综合泡沫测度系数的具体步骤为:

①建立房地产泡沫测度指标体系，收集泡沫测度指标某时期的观测数据值。

②确定每一指标的不允许值Xai和满意值XAi。这两个数值要根据历史统计数据并参照目标房地产市场的数据加以确定。

③依据功效系数的计算公式，计算每一指标的功效系数Yi

④将每一指标的功效系数进行计算，求出综合泡沫测度系数K，其计算公式为：

K=∑ni=0WiYi, i=1,2…n, (i为选取的预算指标个数)

其中，Wi为功效系数Yi的权重，可以用主成分分析法来确定其值。

⑤运用综合泡沫测度系数K判断地产泡沫的发生程度。

K值与泡沫程度存在这样的关系：0

3 对上海房地产市场的实证研究

上海作为一座国际化大都市，近年来经济获得了长足的发展，已成为我国经济发展的“排头兵”。而上海的房地产价格也远远超出全国其他城市，房地产市场的“上海现象”令人瞩目，是房地产泡沫争论的焦点城市，由此本文就以上海作为问题研究的对象，选取2000-2005的年度数据作为实证分析的样本。

3.1 泡沫指标的确定

参考《上海房地产市场预警预报指标体系研究》课题组的研究成果，筛选以下的8个指标作为泡沫指标：房地产开发投资额增长率（X1），房地产开发投资额/固定资产投资额（X2），房地产价格增长率/实际GDP增长率（X3），商品房施工面积/商品房竣工面积（X4），商品房新开工面积/施工面积（X5），房价收入比（X6），商品房销售额/商品房开发投资额（X7），商品房销售面积/商品房竣工面积（X8）。根据以往数据的统计分析，专家总结出各指标的泡沫参考区间。

4 结论

通过对K值的定量化计算，发现2004年上海市房地产泡沫已达到警戒级别。这在一定程度上验证了许多专家学者对于上海房地产市场“过热”的担忧，此研究可以帮助政府有关部门及房地产开发商引起足够的警觉，从而促使上海楼市长期健康发展。

参考文献

［1］胡瑾卿，张大亮.房地产泡沫测评体系研究［J］.城市开发，2004，（6）.

［2］何晓群，多元统计分析［M］.北京：中国人民大学出版社，2004.

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。