“限购令”对房地产市场的影响分析

为了保证我国房地产市场持续、稳定的发展，我们有必要全面、详细地分析“限购令”对房地产市场的影响。本文从我国房地产市场现状着手，对比分析了“限购令”颁布前后我国一线城市和二线城市房地产市场的现状，通过结合经济学原理对该政策进行理论分析发现其弊端，提出相关建议。

一、房地产市场的现状

（一）一线城市房地产市场发展现状

我国根据城市的政治地位、经济实力、城市规模和区域辐射力，选出5个一线城市，分别为北京、上海、天津、广州和深圳。一线城市经济实力较强，外来人口较多，房地产市场的需求量也较大，资金也较雄厚。国家限购政策出台后，除广州外其他4所城市的房地产销售量均减少，销售价格都大幅上涨。2011年，受地方限购政策的影响，这五大一线城市的房地产销售量均有所下降，而销售价格除北京外均小幅上涨。

2011年，这五大一线城市的商品房销售面积除天津和深圳有小幅上升外，其他三所城市均有所下降，而平均售价只有上北京下跌。

一线城市经济发达，人口密度大，对住房的需求量也大，供求平衡严重倾斜，这也是一线城市较其他城市房地产市场更加繁荣的原因。这就导致了一线城市的房地产市场过度繁荣，面对高房价，购买者却丝毫没有减少。

（二）二线城市房地产市场发展现状

我国的二线城市主要由各省、自治区的首府城市及沿海城市组成。与一线城市相比较，二线城市经济发展较慢，人口密度较小，居民的生活压力相对较小。对于房地产业来说，一线城市虽然需求量较大，但竞争也相对激烈，房地产市场也日趋饱和，二线城市的相对优势就此显现出来。许多房企纷纷转投二线城市的房地产市场，二线城市房地产的投资价值逐渐被挖掘出来，其地产市场步入了高速发展的轨道。

二、“限购令”对房地产市场的影响分析

在“限购令”出台之前，二线城市的商品房交易量与交易价格均低于一线城市。在各二线城市中，东部地区二线城市的商品房交易量与交易价格也均高于中部和西部，二线城市的房地产市场仍呈稳步发展的态势。但限购政策出台后，各城市房地产市场都受到了“限购令“的影响，一线城市的受影响程度明显高于二线城市，其中，东部二线城市受到的影响也高于中部和西部地区，中部、西部二线城市的销售额不降反升，“限购令”的实施对不同城市的影响也有差异性。

（一）“限购令”对一线城市影响的经济学分析

一线城市因为其优越的地理位置和国家政策的支持，房地产市场发展程度较深，所以“限购令”对房地产市场的影响较大。中国人历来对住房看得很重。一线城市经济发达，发展机会多，无论是高新技术人才还是普通的外来务工人员，都愿意去一线城市谋生。面对巨大的外来人口，房地产市场供求严重失衡。

1.“限购令”出台以来，全国房地产市场的住房成交量明显下降。“限购令”实施后，一线城市对其反应较为强烈，各商品房销售中心都比较冷清，商品房交易量均有所下降，购房者去看房大多是为了了解限购政策出台后商品房的价格变动，有些房地产商为了回笼资金使出各种销售手段以刺激消费者购房，但大多数购房者仍处于观望状态。

2.“限购令”将一部分有能力的购房者排挤在外。究其原因，一方面，一线城市经济较为发达，外来人口较多，对住房的需求量也较大，此次限购政策对非本地户籍人员购房进行了严格的限制，使得一部分刚性需求的外地购房者被挡在限购政策外；另一方面，对于本地有改善性住房需求的购房者来说，受政策影响未能满足其条件或其他原因而放弃购房。

3.限购政策出台后短期内房价看似有所松动，但实际上房价变化幅度不大，有些城市的房价甚至不降反涨。对于大多数购房者来说，住房仍是一种消费品。所以“限购令”实施的效果主要表现在抑制商品房的销售量上，而购房者真正关注的商品房销售价格变化幅度不大。具体分析，多年来我国房价飞速增长，其增速已经超过了购房者所承受的能力范围，房价上涨受多方面因素的影响。首先，近几年房地产市场繁荣，土地价格也随之上涨；其次，房地产业看似自由竞争，实则集体垄断。“限购令”是针对购房者制定的政策，限购政策限制住了一部分有购房能力却不符合购房条件的购房者，从而对商品房的成交量产生了影响。对于地产商来说，没有实质性的政策对其加以限制，再加之房地产的开发成本增加，房价下降的可能性十分渺茫。

4.“限购令”对除住房外的其他地产形式的限制作用不明显。从房地产市场的属性来看，首先，商品房作为一种消费需求，在这个市场上有一部分人的消费需求没有得到满足，供小于求。限购政策虽然限制住了一部分的购房者，但巨大的需求量使得房地产市场的发展仍有很大的空间。其次，商品房因为其具有投资性，也是导致房地产市场过热的原因之一。

一线城市对商品房的需求量大，且经济实力强，房地产市场受整体经济市场影响大。限购政策如一剂猛药，对一线城市的房地产市场进行了强有力的干预，使其迅速冷却，同时这也使得一线城市的房地产市场“硬着陆”。

（二）“限购令”对二线城市影响的经济学分析

二线城市实施“限购令”后，房地产市场受到的波动相对于一线城市来说较小。

1.在短期内，“限购令”政策使普通住宅的成交量和价格都发生大幅下跌。东部地区的二线城市人口密度大，经济发展水平高，居民人均收入与消费水平也高于中、西部地区的二线城市，其商品房的销售面积和销售均价也高于其他地区二线城市，特别是销售均价。各地区限购政策出台后，东部地区房地产市场受政策影响较大，2010年东部地区商品房销售面积负增长，而中、西部城市的商品房销售面积分别增长了19.39%和6.3%，其中，住宅的销售面积分别增长了-10.77%-55.76%和3.32%。

2.由于二线城市的限购政策相对于一线城市来说也相对宽松，所以有些投机者开始转投二线城市的房地产市场，使得当地的别墅、高档住宅和商业用房的成交量和价格上涨。由于各城市的经济发展程度不同，出台限购政策的时间不同，限购地区的范围的不同，对各地区的房地产市场的影响也不同。东部地区人口密集，土地资源相对稀缺，对房屋的需求量大且价格高，房地产市场供求不平衡，房地产投资者看到了其利润空间，就会产生房地产投机行为。

3.在“限购令”出台后，部分购房者被政策限制在外，所以就导致了商品房销售面积的下降。中部地区相对于东部地区经济较落后，发展速度也较迟缓，“限购令”出台后出现了商品房销售面积大幅增加，住房销售面积却大幅减少的现象。这种现象的出现是由于经济发达地区的房地产市场日趋饱和，炒房者的利润空间逐渐缩小，次发达的二线城市成为他们投资的目标，而限购政策的出台也让他们失去了这片“沃土”。西部地区近几年由于国家政策扶持，经济发展势头正猛，居民生活水平有了极大提高，一部分居民是要新购住房，一部分居民是为了改善住房条件，该地区的刚性需求量大，限购政策的出台正好抑制了房地产市场的投机行为，为刚性需求提供了良好的发展空间。

“限购令”对二线城市的影响力度相对于一线城市来说较小。我国二线城市较多，政策的松紧程度也有所差异。此外，二线城市房地产市场的供求矛盾并没有一线城市尖锐，所以说政策影响程度的差别也在情理之中。

三、“限购令”的弊端

“限购令”作为调控房地产市场强有力的措施，在一定程度上显现了立竿见影的效果。该政策的出台确实令某些地区减少了购房需求，抑制了大量的房地产投机行为，有效降低了房价；同时在一定程度上缓解了居民买房难、住房难的问题，使社会民生朝着稳定的方向发展。当然政策无法做到两全其美，有利就会有弊。“限购令”的不利影响在于：

1.人们对国家及地方限购政策最大的质疑在于它是否是一个存在户籍歧视的政策；

2.限购的实施主要集中在35个大中城市，而其他中小城市并未同步实施限购政策；

3.限购令的出台确实有显著的效果，这点是不可否认的，但却不能形成一种长期机制；

4.真正有住房需求的购房者被限购政策所限制。

此外，我国对于房产查询并未实现全国联网，所以造就了一些利用法律法规与制度漏洞在房地产市场进行投机的人。

四、结论与建议

在房地产事业不断升温的情况下，中国经济不断被房地产所捆绑。加之房地产商对财富的不断需求，所造成的社会居民保障体系严重不足，社会两极分化愈加严重，影响社会和谐发展，为了保障社会经济的可持续发展，完善社会保障体系，地方政府为响应国家政策纷纷出台“限购令”，以达到房地产市场稳定的效果。

1.短期内，“限购令”的颁布从单方面限制了购房者对商品房的购买量，达到了对房地产市场的控制，同时也使得我国的房地产市场“硬着陆”，无法在短期内复苏，对我国经济的发展产生了巨大影响。对此，我国要尽快形成房地产市场的调控机制，进一步加大公租房、廉租房及经济适用住房等保障性住房的建设力度。在“十二五”期间，我国要建设3600万套保障性住房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。我国需要加快房产税的改革，从税收方面有效控制房地产市场的发展。另外，要建立健全全国房产联网核查系统，避免“房姐”等类似事件的再次发生。

2.“限购令”的出台有效地抑制了房地产市场的投机行为，也是对房地产开发商的重新洗牌，从而规范房地产市场的发展秩序。但百姓最关注的商品房价格因其受多种因素影响，“限购令”只能将其稳定在现有水平，楼价大幅下降的可能性是微乎其微的。“限购令”作为对房地产市场进行调控的行政手段，要想成为一种长期机制，仍需不断完善。国家应该将限购政策逐步向限购、限价、限贷等多方面进行调整。

3.2013年2月20日我国政府公布了最新“国五条”政策细则，新政对我国的房地产市场形成新一轮的强烈冲击，使有所回暖的房产市场迅速跌至“冰点”。受最新国五条的影响我国部分上市房地产企业股票一度跌停。国五条出台后，其中有关二手房买卖要征收20%的个人所得税的政策引起广泛关注，一时间各地房产中心爆满，购房者抢在地方政府细则出台前抓紧时间过户，二手房交易火爆。另一些有改善性需求的购房者，也加紧对新房的选择，如果新的细则实施，势必使这些有改善型需求的购房者陷入一边是现有住房出售个税较高短期难以出售，另一边是二套住房的首付比率在60%以上压力较大的两难境地。但从国家对房价的调控来说，受新政影响，购房者的购买欲望会大大降低，需求量减少房价自会走上下行轨道。由此可见政府对房地产市场调控的决心并任重道远。

房地产市场的形势错综复杂，并受宏观经济形势和国家政策的影响，未来房地产市场需求的结构及模式仍会发生相应的变化，所以说房地产调控未来仍是一项艰巨的任务。