房地产开发项目投资决策成本控制

前言

房地产开发项目是一个周期性较长的项目，因此在此期间无论是居民消费、市场需求还是国家宏观调控政策都会有很大变动，一旦决策分析和成本控制失误均会给开发企业带来重要影响，采取有效的措施来做出正确决策、有效控制成本是目前房地产开发企业确保收益、减少损失来说十分必要。

一、房地产开发项目决策分析失误对成本造成的影响

(一)经济形势影响着开发成本

之所以说房地产开发企业受到经济形势改变的影响，是因为经济形势的不稳定导致房产开发产生巨额亏损。例如：消费者需求、市场需求和人民币汇率等都对开发成本产生影响。由于房地产开发商从开始研究该项目的可行性，到最后楼盘上市期间隔的时间较长，在该时间段内，市场需求这种不定性因素，极有可能有很大的更懂变。消费者购买力、银行汇率等各类要素的变动必然会造成投资收益预期与目前状况相差甚远。比如二线城市开发房地产，购买的地皮位置较好，并且估算上市必然会卖到6000元/平米，然而受到上述因素的影响，房价是以4000元/平米出售，这必然会影响房地产商的收益。

(二)国家的相关法律政策影响着开发成本

财政和金融两大政策是决定房地产开发成本的直接要素。一个国家的国内国际政治局势变化以及相关政策法律更动被称之为法律政策风险，法律政策风险一旦出现必然会使房地产商承受巨大经济亏损。宽松或者紧张的货币政策会对项目开发产生直接影响，这主要是影响房地产商开发项目的成本。

二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

(一)构建科学的评估指标体系

建筑密度、土地面积、绿地率、交通是否方便、容积率以及公共性的配套设备等要素均是评估指标规划时应当予以考量的要素。在评估设计方案时必须要对经济性、性价比、格局和环保等细枝末节给予充分的评估。在展开经济评估时应当从财务评估和综合性就评估两个方面给予全方位考量，里面包含在任何一个评价指标要素都会对房地产开发直接或者间接的影响房地产开发项目成本。恰当的将建筑楼层的高度提高和增加密度、恰当的控制其容积率、均是降低每平米房地产开发成本的有效措施。同时还会在很大程度上节省建筑用地，这样就在相应的节约了部分开发成本。

(二)优选规划方案

想要提高控制工程造价的有效性，必然要对市场展开充足的调研后，与项目详实的实际状况相结合，才能确保在符合消费者使用功能和生产需求的基础上，有效的整合经济和技术把多种方案设计出来再展开对比，进而在方案中选出最佳方案。在对最佳方案展开选择时，先保证各类开发方案间有可比性，同时应以项目现实状况为根据，采用的评价参考指标必须保持其合理性，不能有所偏颇。

(三)尽最大可能使项目抗风险力提升

作为资金密集型的房地产行业，决定了要投入巨额资金才能满足开发需求。由于调整国家政策和市场变动均严重影响着房地产项目的收益。这就需要房地产商在投资决策环节均要对社会、环境、经济、市场和政策等各种影响着投资项目成效的因素进行充分分析，掌握各种因素对项目产生的影响以及各种要素属性，能够起到帮助开发商衡量项目风险的特点和大小正确性的作用，进而保证投资收益水平的合理性，将卓有成效的控制风险方案设计出来，加大防控重点要素的投资风险力度。

(四)采用多样化方式进行组合投资

开发房地产的企业在选择开发项目时，应注意把资金投入到各种不同类型的项目，对于各种收入层次的居民进行差异化的建设类型，即建设层次不同的写字楼、住宅区和文化娱乐场所等，从而达到降低未来不确定风险的目的。房地产开发项目的类型不同，在开发时也会出现不同风险，进而收益上也会有很大区别。通常，高风险投资就有高收益回报，而低风险投资项目相对于高风险项目而言，其收益相对较低。假如把资金投入到各种不同类型的项目中去，就会使整体企业的风险系数降低，最后获取的收益也较为均衡，如果有一个开发项目决策失误，也会有另外项目补足，这就是用的“把鸡蛋放在不同篮子里”的策略。

三、有效控制房地产开发项目成本的方式

(一)转嫁风险

第一，利用向保险公司投保的方式把风险转嫁给保险公司，这需要企业提前缴纳保费到保险公司，而真正遭受损失时由保险公司承担。值得注意的是，虽然保险公司是一种有效、及时且能够科学实行的弥补损失方法，但是在开始缴纳保险费时数额较大且在使用方位上有较大限制。因此通过投保来转嫁风险不能解决所有的投资风险。第二用合同的方式把风险向另外的经济主体转嫁。例如，在项目在施工时，可以把少数高风险性的工程外包给有丰富经验的施工主体，这样就会降低该部分风险。

(二)透过目标成本控制方案进行投资决策

研究开发房地产项目的可行性是开发商开发项目前必备的功课，假若糊里糊涂的就去投资，不但不能确保该企业的获取相应的利润，还极有可能使自己蒙受损失，更甚至面临破产的风险。这说明在做投资决策时把目标建筑成本控制方案充分利用起来，在很大程度上有可行性和科学性。在设立项目之前必须要不断的评估预算，确定建筑成本控制数高于总的建筑成本资金时，才能确保该项目具备可行性。假若低于总建筑成本资金，那就说明不能达到自身利润的预期，该项目不具备可行性。通过全面系统的测算后，才能够保证房地产开发商开发该项目的收益目标能够实现，降低盲目去投资开发给开发商造成的运营风险和没有必要产生的开发成本。

作者：张新建 单位：武汉纺织大学