拆迁评估乱象

评估公司沦为拆迁单位的使用工具，丧失了其公正性、独立性，导致评估腐败案件频发

在拆迁项目中身陷囹圄的评估员，蔡海彬不是第一个。近年来，评估员涉案事件频发，使得处在拆迁矛盾漩涡中心的拆迁评估行业备受关注。整治行业乱象的呼声，也越来越响。

蔡海彬式“评估员”

拆迁评估行业的乱象，直接反映在像蔡海彬一样的评估员身上。

在案发前，蔡海彬供职于北京华源房地产土地评估公司从事房地产估价业务，不曾取得注册房地产估价师资质。

《方圆》记者在调查中发现，当初为被拆迁人梁志强的房屋进行现场评估的只有蔡海彬一人。但蔡海彬在虚假评估报告上，以公司另外两名有估价资质的评估人员的名义签字了。

按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。不过，这些法律规范在实际操作中常常形同虚设。

据业内人士透露，“蔡海彬式”未取得注册房地产估价人员资质的评估人员“独当一面”的情况，在行业内比比皆是。实践中，被拆迁人称呼拆迁现场的所有评估人员为“评估员”，这个称呼其实包括了专职注册房地产估价师和无资质评估人员。无资质评估人员大都充当着估价师的助理，本来只是协助估价师做一些辅助工作，但事实并非如此。

“在实际操作中，估价师大都不到拆迁现场的。”一名不愿透露姓名的某房地产估价师说，“处在精英阶层的估价师，大都不愿意接这类项目，即使勉强接了，对于前往拆迁现场查勘记录、制作底表等工作，多交由估价助理人员完成。”

虽然没有注册房地产估价人员资质，但估价助理人员的权限却非常大，在被拆迁人那里也特别“吃香”。一名参与北京某地旧村改造拆迁评估项目的估价助理人员透露，在测量房屋面积时存在一定的弹性空间，全凭估价助理人员手中的量尺如何把握。“被拆迁人给评估员一点小意思，让其测量时将量尺‘松上半米’，就可能多获得几万元的补偿款。”

这样的小把式在拆迁评估环节极为常见。不过，当查勘、测量、制作底表甚至代替估价师在估价报告上签字，都由估价助理人员大包大揽时，“评估腐败”的温床也因此滋生出来。

行业呈现“二低一挂靠”现象

估价助理人员在拆迁评估项目中大行其道，这与作为第一监管责任人的评估公司监管失利直接相关。

房地产评估公司设立的估价助理人员门槛极低。估价助理人员不需要取得任何资质，只有一个上岗前的培训。但《方圆》记者在调查中发现，这种培训也多流于形式，一些估价助理人员甚至不懂最基础的行业规则。

举例来说，按照目前的行业规则，在商业拆迁中，为了完成项目进度，评估人员可以根据“甲方”（一般为房地产开发企业）的要求，或增加房屋面积或提高补偿价格，促使被拆迁人同意拆迁。政府出钱进行的项目拆迁不同于商业拆迁，评估人员要严格按照标准操作，否则将会使国家财产受损。但现实情况是，像蔡海彬这种专职多年的估价助理人员都分不清其中的利害关系。参与拆迁评估项目的评估人员整体素质偏低，这是拆迁评估行业呈现出的一个显著特点。

“问题不仅仅出在评估人员身上，从整个行业来看，评估公司的良莠不齐带来了公司间的恶性竞争，扰乱了行业市场秩序。”蔡海彬案承办人北京市检察院第一分院检察官金明霞说。

我国房地产估价机构资质等级分为一、二、三级、暂定。王世春介绍说，目前国内共有房地产评估机构5000多家，资质为二、三级的房地产评估机构占据机构总数的95%。记者查阅《房地产估价机构管理办法》的相关规定后发现，上述两种机构的注册门槛很低。

例如，申请三级资质机构的一个重要前提条件是“需要有3名以上专职注册房地产估价师”，在业内人士看来，这个要求实在很低。同时，一个人挂靠几个评估公司的现象也非常普遍。

评估公司夹缝中生存

同时，记者在调查中发现，业内专家持有一种共同观点――评估公司沦为拆迁单位的使用工具，丧失了其公正性、独立性，导致“评估腐败”案件频发。

北京市房山区检察院检察官朱虹解释说，评估公司游离于政府监管之外，对其监管只有民间评估行业管理协会，其行为操作的规范主要依靠自律。

在北京房地产估价师和土地估价师协会副会长高喜善看来，拆迁评估行业乱象的根源在于该行业在拆迁项目中的弱势地位以及市场强加给评估公司本来不应承担的诸多风险，然而这种弱势地位却很少被行业外人士所关注。

高喜善举例说，按照相关法律规范，在拆迁项目中，评估公司作房屋估价前，需要委托方提供房屋权属证书和房屋登记簿，但现实情况是，由于房地产产权管理基础薄弱，漏洞较多，除城区外，近郊区很多房屋缺乏相应的房屋土地权属证明，同时很多证明文件存在不一致。发生这种情况时，却没有任何部门对这些问题负责补救，都推在了评估公司身上。而评估公司要想在市场竞争中存活，就不得不被动承担额外的工作内容，以及随之带来的风险可能。

惩罚或是最好的教育

“值得庆幸的是，现在的大环境在变好，未来，评估公司受制拆迁人的情形有望改观，行业地位也会因此提高。”高喜善解释说，2011年1月19日，国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称补偿条例）中规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

补偿条例还明确了对评估机构和估价师造假的罚款处罚，规定“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。

今年全国两会召开前，酝酿了近6年的资产评估法草案首次审议并向社会公开征求意见。草案针对注册评估师、评估机构等各方的违法行为明确规定了相应的法律责任，惩处力度得以加强。

“整治行业乱象，一定要触及评估机构及估价师的利益。”朱虹认为，惩罚或是最好的教育。