2008到天津市房价变化及原因分析

摘要:一场金融危机席卷全球之际,一直火热的房地产行业也出现了一些回落迹象,然而与众不同的是,天津的房地产行业的走势却聚焦了众多关注的眼球。本文就金融危机背景下,结合天津的特殊的地理以及一些新颖的政策,对天津房价从2008年到2009年的变化形势以及原因作出分析,并对未来发展作出预测。

关键词:房产价格;影响因素;走势预测

中图分类号:TU241文献标识码:A文章编号:1673-0992(2009)12-094-01

2008年在一度领涨全国的深圳、广州房价止升回落之际,天津房地产市场走势正在成为各界关注的焦点。

天津滨海新区获批综合配套改革试验区、中新生态城选址天津滨海新区、京津高速铁路正式运营,综上利多讯息不断推高外界对天津楼市的预期。而在20世纪90年代,天津房价一直处于不温不火的状态,每平方米徘徊在1000元到2000元之间。到2003年下半年,天津房价启动。数据显示,天津的主流中档房屋每平方米价格,从2003年前的2000元到3000元之间,上涨到2005年上半年的4000元至5000元之间。至2006年,天津市全年商品房成交均价每平方米突破5000元,达到每平方米5012.83元。而到2007年11月全市开新文件商品住宅交易8905套,平均价格每平方米6647元。随着房价的攀升,2007年天津也成为全国地产开发企业争夺的焦点。

一、2008年房价走势及原因分析

1.刚性需求

自从戴相龙市长履新后,天津市的基础设施建设速度陡然加快。2003年天津由于海河开发、旧城改造等工程,导致了500多万平方米的旧房拆迁,形成了拆迁户对房屋的刚性需求,最后拉动房价上涨。 2.外来人口的购房需求

一些外来人员选择在天津买房置业,占总体的20%左右,其中婚房的需求最大。此类购房者多为在津工作的外地上班族,中心城区交通便利、总价70万元以下的私产可贷款住房最受追捧。而高端住宅市场中的外来购房者则以个体经商者、公司高管为主。

同时,国家统计局天津调查总队近期的一项抽样调查显示,本市今年有就职意向的大学毕业生中,有76.1%的毕业生表示希望能留在本市工作,其中又有七成以上的人首选在滨海新区就业,他们主要是看好滨海新区未来的发展前景。这样无形中抬高了住房的需求,房价也随之飙升。

3.京津两市“同城”助推天津房价上涨

京津高速公路(天津段)、津蓟高速公路延长线工程主线将在今年年底贯通。这无异为天津地产带来一股强劲的推动力。“京津同城”概念的推出首先挑动了沿线房地产开发商的敏感神经,吸引了他们的投资热情。从地理位置上看,天津是离北京最近的一线城市,京津通道的增加节省了两地通行的时间,京津两市的“同城”感越来越明显,这为相对北京有着巨大价格优势的天津地产行业提供了极大的机遇。

4.2008年北京奥运,奥运经济推动城市快速发展 从国家政策支持和历史发展机遇来看,天津作为奥运会的协办城市,受到了国家和世界的广泛关注。 天津凭借自身的实力,以“奥运经济”为契机,加大力量发展经济,招商引资,取得了优异的成绩。从滨海新区写进十七大政府工作报告到确定天津为北方新的经济中心城市;从空客A320总装厂在天津设立到中新现代化生态城最终落户天津,充分说明了天津的巨大潜力和强大实力。国家关注天津、世界关注天津,天津正在高速前进,必定将带动天津房地产市场的繁荣发展,而天津的房价也将会像雨后的春笋,茁壮成长。

二、2009年天津房价走势以及原因分析

2009年天津房价维持了增长态势。在金融危机的影响逐渐削弱,政府的大力救市调控之下,2009年的天津房地产开始了大幅回暖,而且成交量和房价都屡创历史新高。

2009年仍然受2008年的诸多因素的影响,同时有新的利好因素:

1.“津13条”的出台

房地产市场是一个极容易受到相关政策影响的市场,“津13条”对本市房地产市场来说是一个极利好的消息,对7月本市房屋销售价格的上涨起到了重要作用。在该政策出台后,曾有业内人士评论:“津13条”的出台传递出强烈的市场信号,天津房地产市场的春天来了。

2.需求持续放大

在国家扩大内需鼓励居民住房消费等多项政策作用下,本市购房需求持续放大,且呈现多样化,改善型需求和婚房需求为两大主体。按照市场调查及购房群体特征分析显示,1-8月份全市新建商品住宅成交中,拆迁安置购房86.3万平方米,占9.6%;结婚用房247.5万平方米,占27.5%;改善型购房516.9万平方米,占57.4%;投资型购房49.8万平方米,占5.5%。

三、未来天津房地产市场前景估测

1.潜在需求有待释放

城市化带动旺盛商品房需求:由于城市化的不断深入,一方面大量的拆迁改造引起商品房的被动需求,另一方面城镇人口的增加,也不断积累着商品房的需求。随着滨海新区的建设和天津城市化水平的提高,未来新增人口将更多,新增的商品房需求也将逐年增加。

2.滨海形成新的增长点

21世纪初,对于天津1000万市民来说,最大的事件莫过于滨海新区被列为国家战略布局。“滨海”概念提升了天津的人气,带来了城市发展的外部资源。未来三年,滨海新区规划新增城镇建设用地70平方公里,期内可形成有效供给商品住宅2600万平方米的理论值。2008年3月17日,十一届人大一次会议中,天津市于2006年9月递交到国务院有关部门的《滨海新区综合配套改革试验方案》获得了国务院的正式批复。国家在金融、土地、行政改革等方面的改革试点,安排在滨海新区进行先行试点,此举将有力的促进滨海新区的发展。

3.“十一五”前景乐观

未来五年,甚至更长的时期里,天津正处于城市化、市政改造和人均住房达标的时期。期内,规划全市房地产住宅投资2000亿元,年均实现投资400亿元,在城市开发建设10大住宅组团。居民基本居住与改善居住,滨海新区与中心城区发展、房屋折旧、最低限度拆迁等因素形成的住房需求将逐步体现在房地产供需关系上,促进房地产市场的发展。

参考文献:

[1]柴春杰.天津房地产泡沫实证分析与对策研究[学位论文]2007-南开大学:金融学

[2]申健.天津房地产市场现状及前景研究,[学位论文],2006-重庆大学:管理科学与工程

[4]修丽娜,刘湘南,黄凌翔.房地产泡沫实证分析――以天津市为例,[期刊论文],《城市发展研究》.2009.7