借鉴国外经验 探索杭州市养老新模式

摘要：杭州老年人口增加，养老模式相对滞后，已严重制约着经济的可持续发展；从运作模式、养老设施、管理方法等方面介绍了发达国家开发“老年城”的成功经验；借鉴国外成功经验提出杭州市开发建设老年城的可能性和必要性，并提出相应的管理运作模式。

关键词：老年城 养老模式 杭州

2010年，杭州市60岁及以上老年人口已经占总人口的16.97%，人口老龄化趋势明显。杭州市提出到“十二五”期末，将构建起自主居家养老占90%，享受政府购买服务的居家养老占6%，入住养老机构集中养老占4%的“9064”养老格局，居家养老将成为杭州养老服务的主要形式。然而限于经费、场地及组织管理等问题的制约，目前杭州市大多数社区服务不仅设施简陋且功能单调，无法为老年人提供全方位的服务。本文探索在杭州集中开发大规模的“老年城”，并配备完善的各种设施，将使老年人既可以感受家庭氛围又可以享受到完善的社会化服务。

一、国外典型“老年城”养老模式借鉴

始建于1961年，坐落在美国佛罗里达西海岸的“太阳城中心”是国际上“老年城”运作成功的典范。该中心为私人投资并进行商业化运作，现有来自全美及世界各地的住户1.6万，居住户数一直处于持续增长的态势。

入住“太阳城中心”的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年内居住时间不能超过30天。社区内限制饲养宠物，在大部分地区不允许出现晾衣绳、栅栏等。整个城市慢节奏，车辆最高时速限为30英里。社区内设计建造有独立家庭别墅、连体别墅、辅助照料式住宅和家庭护理机构、用于出租的独立居住公寓以及辅助照料式住宅和家庭护理机构等六个居住社区，以适应不同类型老人的要求。

“太阳城中心”每个社区均有自己单独的管理、组织和规划机构，但共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施。在建筑规划方面，“太阳城”公寓设有专门供老年人使用的无障碍步行道、无障碍防滑坡道、低按键、高插座设置。为了方便老年人活动和娱乐，配有游泳池、网球场、保龄球馆等健身和娱乐中心，开设各种课程并组织各种活动。据统计，老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。

美国“太阳城中心”运作的成功不仅源于老年人的养老需求，还得益于政府完善的法律法规和监督管理。为了保障养老住宅产业，政府实施了美国老年人法，并对养老社区进行监督管理。如果老人对入住的养老社区服务质量不满意，一般先在养老社区内部设法寻求解决，如果仍不满意，可以向政府的监察员提出申诉。目前“太阳城中心”成功的商业运作使得养老产业渐成规模。据悉，在佛罗里达州85%以上的财政收入来自养老业。

二、杭州发展“老年城”养老模式分析

美国“太阳城中心”养老案例表明，采用商业化运作模式集中开发大规模的老年城，不仅能减轻政府和社会的负担，而且能减轻老人家庭的负担；老年城内住宅设计符合老年人特征和需要，并配套有针对性的各类设施和服务，更符合老年人多样化的养老需求。发展老年城是有效解决老年人养老问题的途径之一。

目前，一些发达国家均已开发大型老年居住社区即老年城，老年城针对的目标人群主要是具有一定经济实力的老年人。按户籍人口计算，2010年杭州市人均GDP为86642元；按常住人口计算，人均GDP为68398元。以2010年的平均汇率来换算，上述两项人均水平双双突破1万美元大关。按照世界银行的划分标准，杭城早已步入“上中等”发达国家水平。可见，杭州市已经具备发展老年城的经济基础。

杭州老年公寓目前类似老年城的项目只有“金色年华”。金色年华是浙江省示范性老年公寓，但是金色年华占地面积仅有250多亩，建筑面积10万平方米，规模上仅相当于一个中小规模的楼盘，容纳的老年人数量有限，无法完全满足杭州市日益增长的对老年公寓的需要。为此，杭州市有必要集中开发大规模的、配套齐全的老年城。

老年人集中在老年城的目的是为了实现“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”的多重目标，因此“老年城”要创造各种条件进行全配套式开发。老年城不仅应满足老年人的居住需求，还应满足老年人疗养、医疗、学习、娱乐、交流、联谊等多元化需求。通过提供贴近老年人特点的人性化服务，为老年人创造富有活力的物质和精神生活条件。同时考虑到不同年龄层次、知识层次、身体状况及经济状况的老人对居住条件和服务要求的不同，养老社区内的住宅、配套设施和服务应显现出这种不同的需求。

三、杭州老年城开发、运行模式探索

开发“老年城”最关键的因素是资金，集中开发大规模的老年城耗资巨大，单靠政府资金投入存在很大的困难。为了使“老年城”项目能够开发成功并实现可持续发展，必然要开展市场化运作。因此，作为带有一定福利性质的老年城项目，在开发过程中可以采取政府规划扶持、开发商建设经营的模式，走市场化、专业化、福利化相结合的发展道路。

（一）政策扶持，市场运作

将“老年城”项目建设纳入到地方总体规划中，在开发区域的选址上，应当考虑到老年人对环境的特殊要求，同时也为了减低成本降低入住的门槛，可以将建设地址安排在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时顾及交通的便捷性，以方便老人的出行以及家人朋友的探访。同时政府应出台相关政策给予支持，起到引导作用。在市场化运作过程中，政府可以从土地获取、审批手续、融资、配套费用、税收、其他项目的拿地等方面给予开发商相关政策优惠，切实降低开发成本和使用成本，给开发商经济上的优惠。例如在项目的开发成本中，土地价格占了很大比例，为了切实降低开发成本，可以参考经济适用房土地出让政策，采用行政划拨的方式出让地块。

（二）入住条件的限制

“老年城”项目的开发是为了满足日益庞大的老年人养老需求，是带有一定社会保障性质的住房，若政府从土地获取、审批手续等方面给予政策优惠，无论是售价还是租赁价格都将比市场价格低。因此为了避免投资者对稀缺的老年住宅进行投资，应限定居住者的入住年龄，如果是老年夫妻入住，至少应限定一方的居住年龄。例如要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上。

（三）实施有年限租售方式

“老年城”的居住对象是老年人，如果采用出售方式完全转让产权，待居住者百年归老后，一般由其子女继承，不利于住宅的盘活，因此开发商在运营方式上可采用以租为主的方式。但为了便于经营，同时降低风险，开发商可以采用一次性缴纳一定年限的房租。但考虑到特定年龄层老年人的实际需求不同，可以提供几种不同的租赁方式供老年人选择，如租10年、15年和20年三种等，老年人一次性结清房租。如果老人居住时间超过此年限，再另收取房屋租赁费用，如果老人不幸身故，开发商将剩余居住年限的房租返还给老年人的家人。

综上所述，集中开发大规模的“老年城”是一种适合杭州市具体情况和老年人实际需要的家庭与社会相结合的新型养老模式，能够实现老年人“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”五个目标。这种新型养老模式，不仅能较好解决城市老年人的养老问题，提高他们的晚年生活质量，同时也有利于维护社会的稳定和社区的健康发展。

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〔本文系2011年度浙江省教育厅立项课题（编号：Y201119308）及2011年度杭州市哲学社会科学规划常规性立项课题（编号：D11YJ32）阶段性成果〕

（傅玳，1979年生，浙江金华人，浙江金融职业学院讲师、浙江工业大学访问学者。研究方向：房地产）