新房地产预警系统启动

面对房地产市场不平稳、动荡局面及房地产救市举措的无奈之行，房地产预警系统又再次应运而生了。2008年7月27日，国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”获批，标志着这个囊括全国40个城市的房地产预警预报系统再次启动加强和改善房地产市场的监管，将是住房和城乡建设部的重要职能。

建立科学、准确的房地产风险预警是防范房地产产业泡沫、推进我国经济持续稳定发展的关键所在。所谓房地产预警系统，是指能够事先发出房地产警告信号的系统，通过对房地产经济运行历史过程的分析，利用指标的选择和指标体系的建立，对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准确判断，从而尽可能地提前采取措施。

预报建立前房市状况

随着上半年楼市各项统计数据的逐渐明朗，房地产市场已呈现出卖方市场终结、买方市场开始到来的新格局。根据中原地产研究中心的最新监测数据，除了房价已率先深幅回落的珠三角外，长三角的领头羊上海6月份楼市成交量大幅萎缩，同比下降53％；而环渤海的领头羊北京楼市的情况亦不乐观，上半年3.4万套的住宅成交，与去年同期相比整整少了2万套。

楼市浓郁的观望气氛使得开发商的资金链越绷越紧，他们“套现”的欲望也就越来越强烈。数据显示，近期不少大牌开发商在售或在建项目逐步增加，但储备土地数量却呈现明显减少趋势。万科6月份在建和在售项目数量分别环比上升26.32％和17.39％，土地储备数量则下降，了5.66％。

有关人士指出，大牌开发商在售以及在建项目数量的增加，表明各大开发商纷纷加快了开发速度，以期迅速进入销售期，尽快实现销售目标。而与之形成鲜明对比的是，仅仅在八九个月以前，开发商捂盘惜售还是当时市场常见的现象。开发商心急推盘的一个直接结果是，近期低总价易推广的小户型楼盘大增。据统计，7月份北京面市的20余个新盘中，其中主推中小户型(90平方米以下)的楼盘占到了70％以上。上海的新盘22平方米的超小户型刷新了上海小户型楼盘之最。

同时面对回款无法、融资无门的双重压力，中小开发商的对策只能是“以地换钱”，土地成为他们摆脱困境、寻求突破的首选。众多手中握有土地而没钱开发的中小开发商，纷纷通过卖地、卖股权等方式转让项目或寻求开发项目的合作。6月份，随着市场销售行情的惨淡，中小开发商的资金更加紧张，项目转让有急剧增加之势。相应的，一些大牌开发商则顺势通过股权收购进行扩张，填补自己在战略上的不足。

6月份，万科从其他开发商手中收购了三个项目，即天津金厦项目、宁波首南路项目及东莞松山湖1号花园二期项目。世茂地产收购了上海碧橙房地产有限公司90％股权，取得其在建项目“上海银星大楼”的45.9％收益权，同时取得了碧海金沙地块的开发权。此外，碧桂园也拟接手沈阳“荷兰村”4500亩的烂尾项目。

与此同时，公开挂牌转让的项目数量也大幅增加。二季度，北京产权交易所挂牌出让的房地产项目达到20余个。比较典型的包括，北京德胜投资有限责任公司99％股权、中国华联房地产开发公司85％产权、北京华丽嘉源房地产开发有限公司40％股权、北京国融置业有限公司45％股权等。

由于目前房地产行业调整已成事实，前景尚不明朗，开发商在该行业的投资行为日趋谨慎，一些有融资能力的上市房企被迫开辟“第二战场”，以挖掘新的利润增长点。有意思的是，习惯了高回报的开发商们几乎一致地将目标瞄准了这几年最热的能源行业。

据不完全统计，从去年下半年迄今，开辟“第二战场”的上市房企已有30余家，投资额也是有大有小。泛海建设在内蒙古包头总投资为100多亿元的特大型煤化工项目已经奠基，创源投资(碧桂园)也有意在内蒙古投资30亿元建设“煤制油”项目，并计划在云南开发一个远期产能为3000万吨的露天煤矿及建设一家煤炭液体燃料工厂。与此同时，绿地集团、天伦置业、万业企业、中天城投等上市房企也纷纷介入了煤、有色金属等能源、矿产领域。

业内人士指出，开发商开辟“第二战场”也是资本寻求利润最大化的必然选择。如果下半年房地产市场低迷态势依然不减，相信会有更多的开发商加入到“第二战场”的行列中去。

预警系统应起的作用

房地产预警预报系统至少可以起到两方面的作用。一是监管层可通过掌握真实的交易量与交易价格，及时发现并纠正在营销环节哄炒房价的行为；二是监管层可通过该系统即时了解市场的变化情况，使其调控政策的出台更具针对性和时效性。显然，公众期待这样的预警系统，能很好地承载起各方的期冀，最大限度地发挥其预期作用。

对于一项预警系统，其基础性支撑，就是相关数据统计的翔实、准确，能够做到覆盖全面。如果这项基础性工作做得不够扎实细致，各个数据库的构成必将出现技术性软肋，相关信息的分析、研究成果的给出、调控政策的制订，也注定难以真实反映现实情况。如此一来，“房地产预警预报系统”将可能陷入失灵的危险，涉及其中的相关政府部门及其地方政府的威信也会受到损害。为此，国家统计局局长谢伏瞻今年1月曾表示，国家统计局将推进房地产价格的统计改革，以矫正数据“打架”乱象。在房价统计中将把普通住宅和高档住宅归类为商品住宅，而经济适用房则作为保障型住房来统计。显然，也只有注重统计方法的准确性，房地产数据统计才能经得起推敲，真实反映市场现状。否则，就会出现此前的数据系统性差、无连续性、时间滞后等问题。

事实上，房地产数据统计从来都不是简单的“技术活”。确保统计数据的科学、真实、权威，仅在统计方法的准确性和统计系统的可信度方面做功课是不够的。各种非技术因素无孔不入的渗透，也是导致统计数据失真的主因。所以，数据统计技术革新之外，尚需抽离各种权力在场的掣肘和利益渗透的干扰。比如，各级地方政府应该及时剥离它们在房地产市场中的利益参与和利益主导身份。具体到房地产预警预报系统构建，各级地方政府应力争做到不干扰、不添乱，确保数据统计工作深入、全面、独立进行。

与此同时，数据统计工作，毕竟是一项基础性工作。在“房地产预警预报系统”中，由数据统计到相关信息的分析、研究成果的给出、调控政策的制订，都是裹挟各方利益、受到各种因素影响的系统工程。如何保证这些系统转化的纯洁，如何使这些转化发挥出应有的效力，尚需各级政府部门把握好介入的“度”，不过分干预，又能保证预警系统的正常运行。　不言自明，从当前情况看，实用的“房地产预警预报系统”才能在完成既定任务的同时，一举多得的在保障性住房建设相关政策调整等方面发挥作用。从长远眼光看，实效的“房地产预警预报系统”构建是“对事不对人”的民生工程，事关民众福祉，更见证各级政府的责任担当。