刍议富平县城城中村改造中存在的问题及解决措施

摘要：针对富平县城中村形成及发展中存在的问题，指出富平县城中村改造的必要性以及城中村改造问题解决途径，提出符合县级城中村改造切实可行的筹融资模式以利城中村改造顺利进行。

关键词：城中村；改造；项目融资模式

中图分类号：F290 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）013-000-01

纵观全国各地城市的发展模式，大致有三种：弃老城建新城，以老城为中心向周围发散拓展，或在无充分地域利用时，以城市包围农村。而最后一种也是全国各地城市发展的基本模式。这一模式在城市发展的过程中虽然起到了一些积极作用，但随着城市化进程的不断提速，城中村成为制约城市发展的瓶颈。而富平县县城成为兼容第一种和最后一种城市发展模式的典型代表，城中村问题层出不穷，改造成为必然。但是如何改造及改造资金何来则成为城中村改造顺利开展的瓶颈。

一、富平县县城城中村简要形成

富平县县城是以弃老城建新城，渐次包围莲湖村、杜村村，南韩村、皂角村等而形成的，这些村庄渐次进入城市，形成了“城中村”。这些城中村为城市提供了广阔的发展空间，在县城发展中的积极作用毋庸置疑，但其固步自封，各自为政的发展格局却严重影响了城市形象和城市品位的提升。

二、富平县县城城中村改造现状及存在问题

（一）城中村现状

这些城中村房屋建筑情况复杂：莲湖村（除去老城部分）多为老城搬迁户，基本没有土房，多以砖混和框架现浇为主，巷道相对较宽，但房屋布局个别地段还是有些混乱，死巷较多，加之该地段有县内最大的蔬菜集散地南关菜场。这样的布局确实有碍观瞻。杜村城中村多以砖房为主，建筑层数较低，一层、二层甚至三层均有，个别地段还有土房及无人居住的弃屋，整体质量较差，而且沿街布置，以杜村街为中轴，划分为南北两个地块。村中道路随意布置性大，有些道路仅有一米多宽，有些甚至是断头路。南韩村相对较好，但临街仅两三间宽的地方村民动辄盖十几层，从房建抗震角度讲，这些楼虽为框架混凝土现浇，但总体抗震性能较差。。皂角村因昌平公园东建目前牵扯拆迁面大，势必影响村庄整个布局，但皂角村相对杜村村和南韩村而言情况简单，该村布局为传统的东西走势，道路符合村级交通规格，需改造之处相对较少。

各村公共建筑设施和基础设施建设都相对薄弱。公共建筑设施如医院、电影院、博物馆之类的建筑不成规模，有些甚至缺失。三个城中村虽各有村级卫生室一个，但不能满足村民就医需求。影剧院随着网络的普及已失去它的应用价值，网络会所如蚂蚁、明疆等能基本满足年轻人的需求。杜村东街的老图书楼随着村民生活节奏的加快，形同虚设。基础设施更是薄弱不堪，大部分街道的污水管网不是铺设不到位，就是被淤泥堵塞，难以达到旱雨季排污排雨的要求，部分地段常有污水积留，此以杜村西街东口和南韩菜市场为代表。电力电讯设施多为地上架设，线网排列杂乱，犹如蛛网，过往车辆稍有超高，电线电缆就有被刮断的可能。有些路段有路灯设施，有些路段没有且为窄巷，为居民夜间出行造成不便，

城中村的建筑外立面均不统一，高低不同，且风格迥异，使得整个城市表情杂乱。且村中基本没有地标性建筑，多得是现代的高楼大厦镶嵌期间，缺乏地域特色。地表绿植除主干道由政府统一规划，其他街巷都是各自为政，苗木品种繁杂，缺乏特色，观赏性极差。

（二）城中村改造存在的问题

一是城中村改造共涉及7个村，1.32万人，量大面广。且多在城市中心地带，操作起来很是棘手。

二是村民依托地理区位优势，多在临主街建设高层建筑，以达到高出租高回报。南韩大街两边即是南韩村民盖的高层，层数差异很大，三至八九层均有，且外墙饰面不统一，有碍观瞻。而城中空心率则较高。

三是改造成本偏高，投资回报过低。政府虽多次将城中村改造纳入议事日程，但由于政府在城市基础设施方面欠债过大，加之拆迁安置成本过高，城中村改造方案一直被束之高阁，房地产开发商也因巨额投资回报偏小鲜有涉足。

四是采用何种改造模式和改造主体以降低改造所需资金值得商榷。城中村改造不能照搬其他县市的模式，要集思广益，因地制宜，设计好各村的改造方案。避免村民与政府的对立。

五是城中村现有土地属集体所有，加大了改造程序及相关优惠政策的运作风险。如何转制土地为国有使开发合理化，以及以何种模式进行出让降低开发成本使开发商敢于担责进行改造值得商榷。

六是拆迁补偿安置问题。这几个城中村村民大都以出租房屋和做小本生意为生，若补偿达不到村民的心理预期，拆迁改造工作将无法开展。另外，若改造完成，安置选房也成为争议焦点。

三、富平县城中村改造瓶颈问题解决措施

城中村改造要顺利进行，就必须解决资金问题，如何筹措资金就成为制约城中村发展的瓶颈。富平县城中村改造筹资融资可从以下几个渠道着手。

一是由政府通过财政融资或预留土地出让金，将易于拆迁的由政府牵头、垫资先期进行改造，做好拆迁安置补偿工作，使村民和隐形投资商看到城改的前景可期，增加有形和无形资本，为后期大面积拆迁做好准备。

二是由开发商先期投入改造资金进行房屋拆迁和安置补偿。这一模式村集体要协助开发商确保拆迁、回迁安置无任何纠纷发生。在项目建成后，双方可按成各享房地产开发收益分成。这种模式开发商风险较大，村集体可以说是坐收渔利。

三是由村委会牵头，由村民自筹资金进行改造。此种改造模式可以调动各方面的积极性，充分利用民间闲散资金，实现城中村改造的目的，也能极大的减轻政府改造建设的资金压力，又能避免前两种模式在拆迁中遇到的种种阻力。此种模式可以大力提倡。

四是利用当前关键时节，分析中省投资信息，力争多项目列入中省盘子，用项目争取资金，项目富余资金可纳入城改预算。争取中央棚户区改造资金和省级财政补助就是不错的选择。

四、结语

城中村改造无论采取何种筹资模式，政府都应时刻处在指导地位，进行市场运作，采取科学规划、综合改造、村民自愿、因村制宜、村民利益及安置优先的原则，积极稳妥推进城中村改造工作顺利进行。

参考文献：

[1]关于我市城中村改造融资问题的分析研究及对策建议.河南省农村信用社.