由杜能原理来看房地产投资区位的选择

摘 要:房地产投资区位的选择可由杜能原理得到由一般家庭愿意消耗的时间来确定｡

关键词:杜能原理;房地产区位

区位在房地产投资中占很重要的地位,这一地位是不可取代的,在房地产经济的著作中我们常常看到这一点｡区位在不同的行业所占据的位置是不相同的比如对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说,距城市的中心区域较近,它需要的是有较高人流量,具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区,这往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润｡因此,商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高｡而对于工业企业来说,土地投入的地理位置是否居中往往并不重要,重要的是与其前､后序产业相互毗邻,要有良好的供､排水条件和便利的交通运输条件等｡以降低他的成本和城市扩张引起的不必要的损失｡而商业企业他要求距城市的中心区域较近,它需要的是有较高人流量的地区｡

这样,城市中心地带就一般被商业企业所占用,并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心｡而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围,分成高､中､低不同的几个级别｡而工业往往聚集在距车站､码头等运输集散地较近的地方向外辐射｡

当然影响区位选择的因素有很多,如土壤､地形､气候､矿产资源等自然因素;又如市场､交通､政策､技术等社会经济因素,都会影响区位选择｡

房地产投资区位的选择对不少开发商进行房地产投资时都是一个很难抉择的问题,一方面他们面临土地价格的上涨过快和投资成本的增加;另一方面又面临消费者收入增加缓慢的难题,这就意味着消费者对房地产区位和价格存在更多挑剔｡

在西方经济学中我们会得到很多理论如:杜能原理､同心圆理论等等｡

下面我们通过这些理论来看一看房地产住宅投资区位的选择｡

我们知道消费者在购房中主要考虑的是方便程度;当然这是人所共知的,由此我们想到了西方经济学的的一些理论如:杜能原理,在杜能原理中我们得到了公式I=(P- C-SK)Q;I定义销售收入､P农产品市价､C农产品成本､K为农产品交通时间耗费､S为运费我们将公式重新定义为

R=P- C-K我们将其R定义为购房后的时间效用､P为购房人每天可消耗的时间､C为购房后生活必需品的交通时间耗费､K为购房后的交通时间耗费(K实际上是两个变量我们在下面讨论)｡如果市场价格P一定(一年内)在公式中有两个变量C､K,那么消费者在讨论购房时主要考虑的是C､K的问题了,这样我们大家就一目了然了｡

我们先来讨论C(C为购房后生活必需品交通时间耗费)｡在一般家庭消费中生活必需品支出占有重要地位,而生活必需品交通费用支出却是不可忽略的｡生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了,我要强调的是随着人民生活水平的提高一些酒吧､餐厅和歌厅也走向百姓生活｡当然在一些住宅一层的铺面出租也能满足一些消费者的需求,但对一些中层收入家庭来说这是不够的,因为对大部分中层收入家庭来说他们愿意到较有档次的地方消费,这合乎马斯洛需求层次论｡对大多数开发商来说占有较多的中层收入家庭的市场就意味着占有较高的市场占有率｡

对于C(C为购房后生活必需品交通时间耗费)的理解我认为可以使用追求效率型模型,(寻找需求点与区位点间的总移动费用最大化――中值问题:总移动距离最小化的地点成为中值)目标函数

目的:使每个居民都能得到一个设施,其费用最小;最终居民与设施均达到效率最大化｡

下面我们来谈谈K(K为购房后的交通时间耗费)｡这里我们把SK定义为消费者关心的一些项目如:子女上学问题､到工作单位的交通便捷程度､到医院､到父母居住地的距离等等｡我们先以子女上学问题为例来谈谈,假设子女上学问题在家庭中占主要地位,而需要照顾的子女一般为小学和中学｡家长为子女选择就读的学校一般为教学质量较好的学校,我们设它为B点､设居住地为A点､家长的工作地为C点｡家长对上下班与接送子女所耗用的时间之和即为AB+CD,

AB+CD这一距离如何来确定呢,我们知道人保持某种状态的时间是有限的,时间过长必然产生疲劳,从而就会放弃某种活动｡根据测算,一般情况下儿童疲劳时间的极限为40-60分钟,成人为90-150分钟｡普通人休闲步速为30-40米/分(我们还可以以公交时间､出租车时间来计算｡当然要看投资人的目标市场的选择),那么我们得到150分钟×40米/分钟=6000米

一般这个时间为10-15分钟(12点下班到两点半上班减去吃饭午睡时间)｡这样我们就得到了以B､C点的一个椭圆｡在这个范围以内的任何一点都是较理想的｡当然AB+CD所耗用的时间可以是代步工具所达到的｡有人会提到寄宿学校,但我们都知道在这一时间无法达到的情况下是人们的被迫选择｡

对于K(K为购房后的交通时间耗费)的理解我认为可以将投资方即将选择的区位看成是公共设施可利用追求效率型模型的目标函数

说明:被覆盖的最大化人口,可以从该区位所在的常住人口加上新建小区可入住人口减去空值｡这样我们就得到了一个以K为半径的圆｡

我们在这里只说到两个因素加上其他的因素如到繁华的商业区､到医院､到父母居住地和消费者的其他偏好我们就可以构建出以下的区位,在这一区域的则不属于居住繁华区,即这一区域内为住宅的黄金区域,超过这一界限的对于消费者来讲效益递减｡

对于商业物业来说若干个黄金住宅的区域就成了B､C点,B､C点构筑的椭圆也就成为商业物业的合理投资区位,而AB+CD所耗用的时间可以为在1-2个小时之间(星期六､日,一个家庭愿意耗用的时间)｡

参考文献

[1]曹振良.房地产经济学通论[M]. 北京:北京大学出版社,2003,(6).

[2]王春生.房地产经济学[M]. 大连:大连理工大学出版社,2001,(10).

[3]刘洪玉.房地产开发[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2006,(1).

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