国外经验对我国城市公共租赁住房政策的启示

【摘 要】公共租赁住房的发展将进一步完善我国的保障性住房体系，但由于实施时间短，公共租赁房政策还需要进行不断的调整和完善。国外的公共住房政策的成功经验，值得我国在发展城市公共租赁房上进行借鉴。

【关键词】公共租赁住房 国外经验 启示

为了完善我国保障性住房体系，在廉住房和经济适用房之后，政府又开始尝试用公共租赁房来完善中国保障性住房制度的创新实践。公共租赁住房（以下简称公租房）是指投资者（政府或企业等）持有房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。其租金低于商品房但高于廉租房[1]。公租房的保障对象是，没有被以往保障性住房政策覆盖的城市“夹心层”群体，以及廉住房与经济适用房的轮候群体。一些国家和地区的公共住房政策的成功经验，为我国进一步健全和完善公租房政策提供了有益的启示。

一、国外公共住房保障政策

英国、新加坡和香港等国家和地区在社会经济发展过程中，都经历过住房短缺的时期，也较好的解决了这个问题，因此，这些国家和地区的成功经验能够给我国以很好的借鉴。

（一）英国的高福利住房政策

英国最早颁布《住房与城镇规划法》，明确指出由国家保障公民的住房福利，倡导公民普遍享受住房福利的住房保障模式。20世纪40年代开始，英国采用了集中兴建公共住房的政策，对低收入者进行公房出租。租用公房的居住者可以在公平租金上打折扣，房租仅占收入的10%左右。租用私房居民、贫困家庭居民政府还给予补贴，补贴数额随着收入的高低而增减[2]。英国的住房保障措施，提高了低收入家庭的支付能力，基本解决了他们的住房问题。20世纪80年代以后，英国政府停止组织公屋建设，改用规定让开放商在建设商品房时必须将其中的5%―35%给政府作为福利房进行分配给低收入人群。到2003年，英国约70%的居民拥有自由住房产权、20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私有房屋，这一结果与其长期以来实行的住房政策特别是公共住房政策及补贴制度的实施是分不开的[3]。

（二）新加坡的公共组屋政策

新加坡政府于1960年成立房屋发展局，负责为广大中低收入群体提供廉价公共住房――组屋。组屋是一种福利性住房，它以极低的价格出租或出售给标准收入以下者。之后在1964年，新加坡政府又开始推行“居者有其屋”计划，鼓励居民购买所住公共住房，并且政府每年投入大量资金为低收入租房者和购买组屋提供补贴[4]。在住房福利政策上，新加坡政府定位明确，没有完全通过市场解决住房供应问题，而是采用了公共行政、金融、财政等多种手段，保证了大规模组屋的建设。此外，新加坡政府通过出台法令，保证组屋建设的用地。在组屋的租金价格制定上，新加坡政府也不是按照成本价制定，而是按照中低收入者可承受能力制定的。

（三）香港的公租房计划

香港公租房最初出现于1954年，主要是为了应对人数激增的灾民的住房问题。到1972年，香港政府公布了“十年建屋计划”，标志着香港公屋建设转向了致力解决为低收入居民提供合理居住的住所。香港公租房建设的土地由政府免费提供，尽管地理位置欠佳，但公屋周围的交通网络和基础设施都比较完善，较好的保证了居住着的生活质量[5]。1973年，香港政府成立了“房屋委员会”专门负责公租房的建设和管理者，并于1978年实施了“居者有其屋”计划，即由香港政府以极低的价格向符合条件的中低收入家庭出售公租房，同时建立了公租房租户退出机制。为打击投机牟利，政府采取了严格的资格审查制度，严禁房屋二次交易[6]。1979年，实施了“私人机构参建居屋”计划，允许私人机构与“房屋委员会”合作共同开发公租房。到20世纪80年代香港中低收入居民的住房条件得到较大改善。到20世纪90年代以后，香港居民中出现了大量的“夹心层”，香港政府又实施了“夹心阶层住房”计划，专门解决该群体的住房问题。

二、国外经验对我国公租房政策的启示

（一）公租房政策的制定要与国情相符合

尽管对于低收入家庭的住房保障，是全世界各国（地区）都要面对的问题。但不同国家由于住房制度，经济发展程度不同，在公租房的制度设计上也会不同，因此，不同国家在其公租房的制度设计上存在不同的特点与经验，我国政府不能照搬国外的成功经验，只能是在深入研究了他国政策制定时的背景、条件、限制的基础上，进行有针对性的吸收和借鉴。

（二）采用多元的补贴方式

英国和新加坡等国在公租房政策中，都采用了多种形式的福利补贴方式，大大降低了低收入家庭的居住准入门槛。我国政府也应该有条件的吸收国外成功经验，制定公租房居住者的适度福利补贴政策。此外，该政策的制定还应该与廉租房制度结合起来，采取形式多样的补贴方法（货币配租或实物配租），帮助中低收入家庭中住房困难群体获得更多的住房资助。

（三）建立严格的准入规则和退出机制

为避免造成公平性失衡和寻租问题，需要制定严格的准入规则。如英国就采取了严格的打分制，香港也采取了严格的资格审查，对违反规定的租户做出限制等[5]。严格的准入门槛的设置需要各相关部门的相互配合，同时，还需要设置完善的退出机制，让那些审核对象中超出收入标准的家庭及时退出公租房保障，以实现公租房资源的合理再分配。

（四）为“夹心层”提供适合的公租房

公租房的对象主要是经济适用房与廉租房之间的“夹心层”，而这个住房需求群体主要包括了农民工、毕业生及归国人员等过渡性群体。根据国外经验，这个群体由于带有流动性和过渡性特点，其对公租房的区位、配套设施、设计标准等都有不同于其他类型保障性住房的特点，因此，我国的公租房政策制定中要充分考虑主体需求者的需要。否则就会出现公租房遇冷的现象。

参考文献：

[1]文林峰. 发展公共租赁住房的现实意义与前景分析[J].城乡建设，2009，（10）

[2]陈燕、林炳耀. 福利国家英国的住房政策[J].城市问题，2003，（2）

[3]袁以立.新加坡、香港、英国、瑞典住房保障制度考察[J].科技经济市场，2003，（2）

[4]牧歌.新加坡是如何“大庇天下寒土”的[N].中国经济导报，2007- 9- 11

[5]曹永红. 美、英、香港的公共租赁住房政策对我国的启示[J]. 经济论坛，2013，（3）