中商行房贷收缩外资行乘机扩张

时间:2022-10-10 04:10:22

中商行房贷收缩外资行乘机扩张

央行上调存款准备金率,是抽走银行资金、减少放贷最有效的方法。受影响最大的将是二手房,前一时期深圳收缩二手房贷款,二手房价格就陡降了10%

商业银行个人住房贷款业务的新动向备受关注。

继北京、上海、深圳、杭州等城市传出当地商业银行收紧个人房贷的消息以后,中国人民银行6日宣布,央行决定从25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

“央行上调存款准备金率,主要的目的还是冻结流动性。上调存款准备金率是抽走银行资金、减少放贷最有效的方法”,统计数据显示,1月~7月新增人民币贷款达到了2.77万亿元,这已是2006年全年增长额的90%。

“这意味着下半年银行个贷额度吃紧,面对目前火爆的房地产交易市场,银行势必采取措施收缩房贷,或提高首付比,或停办部分业务”链家地产一负责人表示,动用存款准备金率一般被视为货币调控的“猛药”。此次上调存款准备金率,央行将再次冻结银行上千亿元资金。

而这对于即将买房的人来说无异于雪上加霜,提高了进入房地产市场的门槛。与中资银行收缩房贷相比,外资银行却在以推出房贷产品为契机扩张人民币业务,购房者是否又多了一道选择。

房贷收缩

早在8月份,深圳商业银行率先收缩个人房贷,光大银行深圳分行8月初开始,对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制,个人房贷按揭成数为七成,同一业主每增加一套按揭房,首付须提高5%,即第二套按揭房首付为三成五,第三套房首付为四成,依此类推。深发展深圳分行也停止了过去部分存在的可八成按揭的做法,最高按揭降至七成,并严格了审批条件。

随后这一限贷风波波及全国,记者了解到,目前福州的建行、交行等多家银行的分支机构已暂停发放个人房产抵押贷款,福建中行虽仍可以发放抵押贷款,但条件极为苛刻,除要求个人具备较高的资信记录、稳定的收入情况外,还需要提供明确的贷款资金用途证明,如购房、购车、装修合同等。在杭州,商业银行普遍拿二手房房贷开刀,8月初,光大银行杭州分行率先行动,对一些“房龄超过20年、面积小于60平方米且地段较差的二手房”停止办理贷款。随后各大银行相继跟进,除限贷外,还对面积小、房龄老的二手房提高了首付比例。另外,在温州、上海等城市,以房地产抵押的个人经营性贷款也已经在多家银行全面收紧。

“从内心来讲,我们并不想放弃二手房贷款业务,去年,我们还在拓展这部分业务,但是,因为信贷额度的确吃紧,现在不得不进行控制。”某国有银行浙江分行一负责人在接受电话采访时这样表示。

有关贷款额度吃紧的表现,从交行前不久统计的一个数据可以得到说明:该行全年额度目前已完成了80%。“不管怎样,个贷是优质贷款,我们要尽量保证,但在额度吃紧的前提下,只能是保一点、压一点,新房和二手房相比较,我们自然是要保证新房。”该负责人表示。

该负责人表示,银行放贷通常是“上半年冲得快一点,早投放早收益,下半年控得严一点”。不过,由于当前房价涨得快,个贷刚性需求压力增大,所以,今年的信贷收缩显得特别明显。

正是关注到金融市场的潜在风险,央行今年已经连续7次上调存款准备金率,累计3.5个百分点,合计冻结约万亿元资金。如今,普通类金融机构执行存款准备金率标准提高到12.5%,已逼近10年来13%的历史高点。

受央行提高存款准备金率和商业银行信贷额度吃紧的双重打压,购房人心理层面的影响正在逐步放大。“在所有调控的政策中,贷款口子的调控毫无疑问是最厉害和最致命的,其影响不可小估。”上述链家地产负责人表示,伴随房贷的“深度紧缩”,受影响最大的将是二手房,前一时期,深圳收缩二手房贷款,二手房价格就陡降了10%。

乘机扩张

近日,与中资银行收紧房贷相比,汇丰、花旗、东亚银行等外资行高层却在不同场合推介各自的房贷产品。

“外资银行今年刚获批开放人民币个人业务,不受商业银行贷款新增比例不得超过上年15%的限制,因此外资行在放贷增速上顾虑较少”。而一些外资行也纷纷对外表示,“房贷政策没有任何调整,不存在房贷额度用完问题”,这无疑对于对于购房者送来了福音。

但记者了解到,即使外资行业务门槛未有提高,外资行几乎一致在对客户质量、放贷项目、贷款额度的要求上要高于中资行,外资行目前能够办理的一手房按揭楼盘并不多,业务也主要集中于二手房按揭。同时,对于二手房房贷竞争的焦点业务 “转按揭”,部分外资行的办理程序相对复杂,有的外资行甚至没有类似业务。

目前,在外资行相对集中的上海,中资银行对二手房房贷并没有设置最低贷款额,但外资银行却设置了一定金额。记者从汇丰、东亚等外资行获悉,虽然在利率上与中资行类似,但首付比例一般要求四成。

对此,上述杭州中资行负责人表示,中资行在房贷政策上的调整,更多的是吸取美国次级债风波的教训,加强信贷资金的风险控制,追求更优质的客户,摒弃部分潜在风险较大的业务,外资行的准入标准本来就要高于中资行,被中资行拒绝的客户显然也不是外资行追逐的目标。

“房贷的收缩将在短期内抑制楼市需求,过滤掉一部分购房者,有利于缓解各地房地产市场供需失衡的状态。”工商银行金融理财师楼军表示,但对于想购房却不具备资金实力的购房者来说,无疑将面临更大的压力。

他建议,对于自住性的普通购房者,首付提高后,可以选择低总价的小户型。他表示,银行贷款门槛提高以后,将会给典当行、担保公司以及信托公司带来商机,目前这些企业也正在推出相关产品,购房者还可以从这些渠道筹集资金。

他认为,目前房地产已经被央行列为需要严控贷款的“过热行业”,但是房产贷款除了个人房贷以外,还包括房产开发贷款,如果银行对房产开发贷款从严控制,那么势必会造成房产开发的门槛提高,房产开发量减少,导致房产供不应求。所以从市场供求关系来看,严控房产贷款是一柄“双刃剑”。

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