产权式酒店投资风险和规避措施探讨

产权式酒店起源于上世纪70年代的欧美国家，房产开发商将每间客房设计成具有独立生活功能，并分割成独立产权出售给投资者。投资者像购买住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理公司经营，分享投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，这是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。目前，中国产权式酒店项目已发展到200多个，由于中国产权式酒店作为房地产业和酒店业两者结合的产物还处于发展初期，目前国家对产权式酒店行业的专门法规还没有健全，因此投资产权式酒店的风险是存在而且不稳定的。本文从投资者和开发商的视角，对投资开发产权式酒店中的相关法律问题及风险防范措施进行分析。

一、投资产权式酒店的优势

投资产权式酒店具有众多优势，与投资传统酒店或者传统房地产的区别是：1.拥有独立产权可自由买卖；2.委托酒店管理公司统一经营，方便省心；3.有固定的回报，业主收入稳定；4.享受一定的免费入住权或者酒店消费卡等星级酒店才有的服务。

二、投资产权式酒店存在的几个问题

1.价格偏高。目前，国内产权式酒店标准间一般售价20 万元到 40 万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付 8000 美元计算，相当于首付人民币6万多元。

2.受限颇多。国内大多数产权式酒店的业主只能在每年固定的时间使用一段时间的分时度假期，缺乏灵活性。

3.使用期短。产权式酒店大多是商住性质，土地使用年限为40年，而住宅用地的使用年限是70年，也就是说，用较高的价格买来的却只有40年的使用权。

4.发展无序。开发商盲目跟进，项目仓促上马，导致资金不足；前期大力炒作，后期的配套服务却跟不上。

5.缺乏规范。目前，国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，也没有出台针对产权式酒店的法律法规，造成部分不法经营者的无序进入，影响了市场的健康发展。

三、投资产权式酒店主要涉及的法律关系

投资产权式酒店主要涉及两个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。当然，也不排除有其他如担保、抵押等法律关系。

1.房屋买卖合同法律关系。投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款义务，卖方主要负有交付符合约定的房产的义务。

2.房屋租赁合同法律关系。投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，就租赁期限、租金的起算和支付时间、装修及租期满后的管理、违约责任等进行约定。

3.担保法律关系。开发商为增强吸引力，引入专业担保公司为投资者的收益提供一定条件的担保。投资者在与开发商签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。

4.回购法律关系。有些开发商销售时承诺，投资者购房后满一定年限可以按原价回售给开发商。这其实是在双方间形成的一种附期限条件的合同关系，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。

5.期房转让法律关系。有些投资者与开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。不同城市有不同的地方性规定，具体问题需要通过不同的法律措施才能保障合同当事人的利益。

6.物业管理法律关系。产权式酒店有酒店管理公司经营，无需另行聘请物业管理公司，但业主还是有必要成立一个业主委员会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。

此外，产权式酒店项目还涉及按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

四、开发产权式酒店所涉及的法律风险及其防范措施

开发商在运营产权式酒店过程中的法律风险主要有以下几个方面。

1.房地产开发风险。土地的规划性质，不仅涉及土地的使用年限问题，还涉及土地的用途，即能否在该土地上进行酒店开发。另外，还要注意正在建设的酒店能否分割销售，客房能否取得完全产权。

2.商品房买卖风险。主要体现为主体不合格以及内容不合法等。

3. 购房人拒绝将客房交付给酒店管理公司经营或中途要求更换酒店管理公司的风险。由于委托人或者受托人可以随时解除委托合同，而酒店必须整体经营，如果个别购房人解除委托合同，对酒店的经营者或其他业主而言，将会给酒店的经营带来种种干扰和不便（例如各种费用的分摊和收取以及共有设施的维护和维修等）。

针对以上法律关系，提出如下几点法律风险防范措施。

1.严格依法建造。开发商应严格按照法律规定进行房地产开发，取得房地产开发的相关证件与房屋销售文件（即“五证”），保证其与购房人和酒店管理公司所要签订的合同建立在合法的基础之上。

2.用合同保障权益。开发商在主管部门示范文本的基础上与购房人签订商品房买卖合同，并签订与投资模式相适应的补充协议，规范各自的权利和义务，规定房款付款方式，明晰酒店配套设施的权属，明确个人投资者同意将客房交由酒店管理公司统一经营，但应避免以开发商的名义使用售后包租、固定回报及类似表达方式的约定。另外，开发商在与个体购房人签订合同时，应当主动就管理模式、维护资金、投资回报等问题进行明确说明，以消除个体购房人的误解，避免欺诈行为的发生。

3.签订委托管理合同。合同中应明确约定管理期限、双方的权利与义务、物业交付与维护、酒店开业和物业转让的条件、合同解除和终止的条件、违约责任等条款。通过前述条款，开发商应努力达到如下目标：避免管理公司中途轻易解除管理合同，同时确保开发商拥有在一定条件下更换管理公司的权利。但如果管理公司是开发商自己的关联公司，则应注意防止购房人（或其善意受让人）中途要求撤销委托管理或要求更换酒店管理公司。

4.及时成立业主委员会。应当及时召开业主大会成立业主委员会、制定业主规约，防止个别购房人拒绝将客房交由酒店管理公司统一管理经营或拒绝履行其约定或法定义务，从而影响酒店的统一管理。业主大会决议或业主规约应当明确约定，购房人应按照酒店管理合同的约定，履行支付维护资金、购买相关保险以及出具相关授权等义务；业主不得随意终止或解除酒店管理合同，否则须承担相应的违约或赔偿责任，以弥补受损方的损失。

5.谨慎订立回购条款。开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满一定年限，可以以原购买价将所购房屋回售给开发商，开发商保证回购。开发商在订立回购条款时要充分考虑自己的实力、经营状况以及市场风险等，避免在一定年限后遭遇回购的困境。

五、结论

产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式，正日见兴盛。但因为目前中国的房地产业和酒店业的相关法律法规都尚待健全，产权式酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚待完善。开发商需要理性地、专业地对待产权式酒店这一房地产开发模式，规避不必要的风险。投资者需要了解产权式酒店的特殊性质和运行规律，法务人员在进行产权式酒店项目的法律事务中，要严控风险，做好尽职调查，审慎对待产权式酒店开发和投资过程中的每一个细节。因为产权式酒店开发和投资所涉及的法律关系繁琐，一个或几个细节的失误就足以导致其投资失败。