安徽省城镇化与房地产价格互动机制研究

摘要：随着城镇化发展进程的加快，未来人口向城镇迁移的速度、规模仍将不断提升，城镇居民的刚性住房需求仍会进一步增大。研究城镇化进程对房地产价格变动的影响越发具有价值和必要。近年城镇化进程的推进是否是引致我国房地产价格上涨的原因呢？本文通过对安徽省2001年―2013年间的房地产价格、城镇化率之间的相互关系进行实证分析，认为安徽省城镇化率与房地产价格之间存在着正相关关系，且城镇化率的提升是房地产价格上涨的关键原因之一。

关键词：城镇化；房地产价格；协整分析；因果关系；互动

中图分类号：F292 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）011-000-03

一、引言

城镇化（Urbanization）对于任意经济体而言，随着经济水平的不断提升，人民生活的进步，都将会成为经济社会发展的必然。根据发展经济学理论，当资源在某一地区聚集，并形成增长极，则该区域对周边地区将会发挥其辐射效应，从而吸引周边农村人口向城镇转移，原有的城镇规模扩大。根据国际经验以及发展经济学理论，一个国家或地区的城镇化水平，一定程度上反映了该国家或地区的经济发展水平。因此，我国政府将城镇化率看作是反映经济发展水平的一个重要指标。随着我国改革开放以来城镇化进程的快速推进，关注城镇化率数据变动的同时，城镇化带来的其他影响同样值得重视。在城镇化所带来的众多经济、社会影响中，房价的变动便是社会关注的焦点之一。由于城镇化对人口分布的影响，必然引发城市住房供需关系的变动，当一个国家或地区的城镇化率处于快速上升阶段时，研究城镇化对住房供求关系的影响，对于保障城镇人口住房、实现国家经济稳步发展和社会和谐有着重要的意义。

二、安徽省城镇化与房地产价格的特征性事实

（一）安徽省城镇化的线性特征

目前通用的衡量城镇化率的方法主要有两种，一是采用城市建成区面积占总面积的比重，二是采用城镇人口占总人口的比重。本文选取后者作为城镇化率的衡量指标。根据美国地理学家Northam提出的关于国家城镇化发展的S型曲线，当城镇化率超过30%时，其城镇化历程呈现出明显的加速发展状态，并且在70%左右开始呈现稳定发展态势。从安徽省城镇化进程来看，该比率从2000年的28%持续上涨，2014年达到47.86%，正处于30%-70%的区间。但是从变化趋势来看，安徽省城镇化率水平呈现出平稳发展趋势。

（详见图1、图2）

（二）安徽省房地产价格变化趋势分析

2000年以来，由于政策导向、社会预期等各种宏观经济因素的影响，住房市场的放开使得刚性需求增加，房地产价格的不断上涨，深化了住房市场上供求矛盾，并且在2009年后出现了严重的住房市场供不应求的矛盾关系。根据本文对安徽省2001年-2013年商品房平均销售价格绘制的折线图可以看出其保持着平稳的增长趋势。2011年以来，为了保障中低收入人群的住房需求，国家出台了一系列的限购、限贷政策抑制房价的快速上涨，所以从2012年至今房价呈现出了增速放缓的势态。从房地产建设结构来看，安徽省的房地产住宅开发中，以住宅开发为比例最大，说明近年来安徽省整体房屋供给总量发展迅速，为城镇化提供了基本的住房保障。

（详见图3）

三、安徽省城镇化与房价的互动机制分析

（一）城镇化对房地产价格的影响路径

目前学术界关于房地产价格的衡量方法较多，归纳起来主要有： 商品房销售额除以商品房销售面积、全国住宅价格指数以及商品房平均销售价格等。基于统计简便性及数据可获性，本文采用商品房平均销售价格来表示。根据房地产销售价格的结构构成来看，其包含了土地价格、前期房屋设计费用、工程造价费用、开发管理费用和房地产开发企业进行房地产开发所应得的利润和应该缴纳的税费等。根据房地产供求对房地产价格的影响来看，房地产除了受到其成本构成的影响，还受到房屋本身区位位置、房地产需求数量、需求人群的收入、政策等其他因素等的影响。随着城镇化水平的不断增加，首先会影响房地产的需求情况，此外，房地产价格成本的结构因素会发生相应变化，从而共同影响房地产价格。

一方面，城镇化率的提升将会对不同区位的房屋价格产生推高性影响。城镇化水平较高的区域或城市一般整体经济发展水平较好，在安徽，例如合肥、芜湖、铜陵等地，GDP水平和人均收入水平相对较高，相应的，其房屋平均价格水平也较高，这主要是由于经济发展水平高的地区，作为增长极的经济辐射能力较强，城镇化水平也自然较高。

另一方面，城镇化的推进带动当地城市人口比例的增长，从而带动住房需求增加，对房屋价格产生推高作用。根据本文对安徽省各地区的城镇化率、城市人口数量的统计分析，随着城镇化率的不断提高，相应的各地区的城市人口比例也在不断增长。这说明城镇化率与房地产价格存在着数值上的相关关系。

（二）房地产价格对城镇化的影响路径

房地产价格的上涨对城镇化进程的推进不但存在着积极的推动作用，也可能会产生负面的抑制作用。

首先，房价上涨引导资金流入，从而改善安徽省各地区的城镇基础设施建设，从而对于城镇化的推进产生促进作用。房地产价格的不断上涨，意味着该行业投资者的投资预期有所上升，从而促进资金流动。而资金流入的同时，房屋建设面积会不断增加，不但包括住房，也包括写字楼、商用房等用途的房屋，这不但能够增加对人口的容纳量，也增加了城市的就业容纳量，从而产生房地产与其他相关行业之间的联动关系，促进城镇增长极作用的发挥，增加城镇的集聚效应和经济辐射力。

其次，房屋价格上涨也可能会对城镇化产生不利的抑制作用。一方面，房地产价格的持续上涨不利于农村劳动力向城镇转移。农村劳动力要想转移到城镇，就必须要求城镇对劳动力具有一定的吸纳力，对于农村剩余劳动力，由于受教育水平、经济收入水平的限制，高房价会抬高农村劳动力进入城市的门槛，从而增加其转移成本，抑制劳动力转移。另一方面，房地产价格的持续快速上涨导致资源配置的不均衡，影响城镇化推进速度。在安徽的很多地区，房地产价格的持续推升不断地提高安徽省城镇居民的房价收入比，尽管越来越多的人买不起房，但是房地产业衍生和推动发展的煤炭、建材、建筑等行业发展，导致了住房供给和需求的矛盾不断加深，市场无法正常发挥其资源配置作用，导致自然、社会资源配置的不均衡，不但不利于生态环境，更不利于城市的长期可持续发展。

四、安徽省城镇化与房地产价格互动关系的实证分析

为了研究安徽省城镇化与房地产价格之间的相互关系，本文选择利用实证分析的方法。主要采取安徽省统计年鉴1999-2014公布的相关数据，利用Eviews8.0软件对房地产平均销售价格指数与城镇化率之间的线性相关关系、因果关系进行验证，并对安徽省房地产价格与城镇化率之间的互动机制进行探究。

根据上文对房屋价格与城镇化率之间的相互影响关系的理论分析，本文给出如下研究假设：

假设1：安徽省城镇化率与房地产价格之间具有正相关关系。

假设2：安徽省城镇化是推升房地产价格上涨的原因。

假设3：安徽省房地产价格上涨是城镇化不断推进的原因。

（一）相关性检验

应用 Eviews 软件对数据进行相关性分析，得到城镇化率与房地产销售价格的相关系数为0.9593，说明二者的变化具有较强的相关性。

（二）ADF平稳性检验

在进行线性分析之前，首先必须要确保因变量和自变量的平稳性。本文主要应用ADF作为平稳性检验的主要指标。首先对数据进行标准化处理，并且将安徽省城镇化率变量用U表示，安徽省房地产销售价格指数变量用P来表示，应用E-views对安徽省城镇化率数据进行平稳性检验。其检验结果如表3：滞后两阶后显示数据是平稳的。因此，在5%的显著水平下，证明该变量是平稳的。

表3 单位根检验结果

（三）Granger检验

为了检验安徽省房地产价格（P）与城镇化率（U）之间的关系，本文在对两个数据的平稳性检验的结果基础上，对其进行格兰杰检验，结果如表4所示。

表4 变量U与P之间的格兰杰因果关系检验

注：统计量P值为检验的概率值，当p值小于0.05时，表示在5%的显著性水平下该因果关系成立，反之，不成立。

由表3的Granger分析结果可知，安徽省房地产价格的上涨不是造成城镇化率提高的原因这一原假设，其拒绝这一假设犯了第一类错误的概率为0.4981，大于0.05，因此无法拒绝原假设。而对于安徽省城镇化率提高不是造成房地产价格上涨的原因这一原假设，其拒绝这一假设犯第一类错误的概率为0.0389，小于0.05，因此检验结果可认为拒绝原假设，即安徽省城镇化率提高并不是房屋销售价格提高的成因这一假设是不成立的，也就是说，安徽省城镇化率的提高是房屋销售价格的Granger原因。相反的，房地产价格上涨是否是城镇化率上升的Granger原因的分析中，是无法拒绝原假设的。这说明房屋销售价格指数并不是安徽省城镇化率上涨的原因。

（四）协整检验

对于两变量问题，只有当两个变量都是单整变量，并且单整的阶数相同时，才满足协整检验的前提。由上节的分析可知，P与U均为一阶单整序列，满足协整检验的要求。对于具有相同单整阶数的非平稳变量，本文采用Engle-Granger二步法检验其是否存在协整关系，即首先用OLS对两变量进行回归分析，然后利用ADF检验这个回归方程的残差序列是否平稳。如果回归方程的残差序列是平稳的，则称这些变量是协整的。

以房地产价格指数P为自变量，安徽省城镇化率U为因变量进行OLS回归，得方程如下：

注：*、**、***分别表示在1%、5%、10%显著水平下的临界值。

对残差检验结果发现，残差的ADF检验结果平稳，即拒绝原假设，接受备选假设，即安徽省城镇化率与安徽省房地产价格之间存在协整关系，其中，安徽省城镇化率每提高一个百分点，房地产销售价格则会相应有0.82倍单位的提升，假设1和假设2得以验证，假设3为假。

五、结论

从上文的实证分析来看，可以得出以下结论：

第一，安徽省城镇化率的提高与安徽省房地产价格的上涨之间存在着正相关关系。近年来，城镇化是催动安徽省住房需求快速增加的动力，随着安徽省城镇化率的不断提高，安徽省的房屋价格同时保持上涨。而且由实证分析结果可以看出，2000年以来，安徽省的房地产价格与城镇化之间存在着长期协整关系，而且城镇化的不断推进对安徽省的房地产价格上涨存在着明显的推进关系。

第二，安徽省的城镇化率提高是安徽省房地产价格上涨的单向Grange原因。通过格兰杰检验，对因变量和自变量取对数作回归分析，发现城镇化率对房地产价格是富含弹性的，城镇化率每提高一个百分点，带动房地产价格提高0.82个百分点。因此，现阶段城镇化水平的提高对安徽省房地产价格的上涨有明显推动作用。这说明城镇化推进引起了供求关系的变动，通过增加房地产需求、抬高房地产销售成本等方式，抬高了安徽省房地产的价格。

第三，安徽省的房地产价格上涨并不一定是城镇化率提高的原因。即房地产价格的上涨对城镇化率的抑制作用或推进作用并不明朗。根据本文第二部分的分析，房地产价格上涨对城镇化率的影响路径，存在着正向和负向的相关关系，但是由于两者之间互相影响的复杂性，无法确定房地产价格上涨推升城镇化率的最终效果。

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作者简介：方沁怡（1995C），汉族，安徽淮南人，安徽大学经济学院经济系，本科，研究方向：区域经济学，城市经济学。