高房价”并非无解

在“两会”之前，笔者就撰文指出，房价问题肯定会成为“两会”最为关注的热点问题。实际上，在“两会”上，住房问题或高房价问题比笔者预期的要热得多。不过，尽管在政府工作报告中提出了要坚决遏制部分城市房价快速上涨，总理也表示政府有能力在几年内让中国房价回归到一个合理的水平上，但是不少媒体从代表的言论中得出的结论是，尽管代表有建议，但是中国高房价困局无解，或中国的高房价在短期内根本就无法解决。

政府希望通过房地产优惠政策来帮助一些没有住房的人解决基本的住房问题，现在则成了少数人赚钱的工具

当前的房地产市场价格高得离谱，高得让85％以上的居民无能力购买，而且最为重要的还在于当前这种高得离谱的房价是由于政府过度优惠信贷政策、税收政策、地方政府各种托市政策所推高的，少数人把这些优惠房地产政策当威了赚钱的工具。政府的任何政策出台，都是种种利益关系的调整。政府的房地产优惠政策本来是希望帮助一些没有住房的人来解决基本的住房问题，现在则成了少数人赚钱的工具。当少数人利用政府的房地产优惠政策作为赚钱的工具时，不仅会把房地产市场价格迅速推高(因为住房的投资与住房消费其需求边界、市场运作方式、定价方式是完全不同的)，把住房消费者挤出，从而把房地产市场由消费为主导的市场改变为投资为主导的市场或房地产市场性质发生了根本性变化，而且也是让绝大多数不购买住房的人来补助这些少数的住房炒作者，制造社会收入分配及财富分配不公平，制造银行的金融风险，威胁国家的经济安全等。在这种情况下，这种市场看上去是有人在购买，是有市场需求，但实际上房地产市场已经面临巨大风险，它是根本不可持续的，吹大的房地产泡沫最终一定会破灭。当有说房地产市场有需求有人购买时，就得看这种需求是什么，并用什么东西支撑的。而当前中国的房地产需求完全是政府的房地产优惠政策支撑的需求，那么这种需求是不可能持续下去了的。

如果仅是站在增加供给的角度来调整房地产政策，遏制高房价的效果会与以前一样，仍然是无解

在今年“两会”上，不少代表认为当前中国的高房价在于供求关系不平衡，或购买的人太多，住房供给跟不上，因此，解决的办法就得是增加住房的供给，就得是提供更多的土地、建造更多的住房；还有些代表认为，当前国内房价过高，让绝大多数人没有支付能力进入房地产市场，就在于中国的住房保障体系存在缺陷，不能够像香港那样提供保障性住房给居民等。

但是，如果中国房地产发展的宗旨不明，如果房地产市场仍然是投资为主导的市场，而投资者又可以利用政府房地产的各种优惠政策，那么房地产的供给再大，甚至于把住房建到月球上去，也是无法满足这些投资者的赚钱欲望的。利之所驱，这种赚钱欲望是无限的，住房的供给量再大也无法满足这种无限膨胀的赚钱欲望。而且，当前新的政策还有一个误区，就是以为如果购买住房者购买三套以上的住房才是投资，而购买一套住房就是消费或自住。但实际上，莫说是购买两套住房，就是购买一套住房在税收制度不完善时同样可用作投资。所以，如果仅是站在增加供给的角度来调整房地产政策，遏制高房价其效果会与以前一样，仍然是无解。

关于政府加大投入建保障性住房的问题。在这里应该有一个住房的大保障与小保障的概念。住房大保障就是指住房的天赋人权问题。就是住房市场的政策要保证每一个公民最为基本的居住条件，这是人类文明的一个基本标志。它可以通过市场方式来解决。也可以通过政府方式来完成。小保障则是指政府通过财政投入来解决弱势居民的基本住房问题。

比如，美国的住房发展模式就是一个“大市场、小政府”的二元二级市场住房体系。所谓“大市场”就是美国家庭住房的95％以上是通过住房市场来解决(包括住房购买与住房租赁，但是政府会通过不同政策来帮助这些居民进入房地产市场)。目前美国一亿多个家庭中，有7100万个家庭通过市场拥有住房，30％左右的家庭通过市场租屋来解决。所谓“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题(小保障)。政府资助的公共住宅或廉租屋家庭大约在130万户，占美国全部家庭不到2％。加拿大的情况也是如此，政府资助的廉租屋家庭不会超过5％。而美国这种住房发展模式基本上是通过住房公共政策的方式来确立的。

从目前中国住房发展模式来看，我们希望学习香港那种高房价、高地价、高福利房的住房发展模式，但这是根本行不通的。因为，就目前的情况来看，仅是学习高房价、高地价，而不学习高福利。

中国的房地产市场要走出当前的误区，或遏制当前的高房价，首先就得确定中国房地产市场发展的宗旨

如果从大保障及小保障角度来看，在中国住房公共政策的前提与原则的基础上，中国住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10％极低收入的家庭，老人、病人及没有收入来源的失业者等，他们应进入政府提供的廉租屋或公屋体系，即这部分住房完成由政府财政来建设，并通过这种方式来保证最弱势民众的基本居住权(小保障体系)。第二层级是10％～80％的中低收入民众的消费性住房市场，在政府土地政策、住房货币化补助、优惠利率，优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决其基本的住房条件问题。在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。但要做到这一点，政府就得用法律来保证。并在上述界定的基础上，让第一、二层次住房市场定义为完全的住房消费市场(大保障体系)。第三层级即剩下的20％――中高收入者的住房市场。在这个层面，住房供求完全由市场来决定，不纳入住房保障体系，也不对住房产品的属性投资与消费进行严格区分。购买者不享受任何政府提供的住房优惠政策。在这个市场里，住房属性及价格完全由市场来确定。

也就是说，中国的房地产市场要走出当前的误区，或遏制当前的高房价，首先就得确定中国房地产市场发展的宗旨――房地产市场提供的住房应该是安全，舒适、绝大多数居民有支付能力的住房，即房地产市场应是一个完全由消费为主导的市场。然后，中国的房地产政策、制度法律都围绕着这个宗旨来制定，而不是考虑所谓的房地产的支柱性，土地的财政性、房地产市场发展的宏观经济调控性，或改变这个宗旨，这样中国的高房价才能够迎刃而解并健康持续地发展。如果不对中国房地产市场发展宗旨有个明确清楚的界定，对住房的投资与消费有个清楚界定，那么不同的部门、不同既得利益集团就会利用这种政策模糊性来大谋其利，甚至于把其既得利益制度化。这就是当前房地产市场混乱的根源与误区。

遏制当前中国的高房价完全可能，就看出台什么样的政策及用什么样的方式。