开发商延期交房应承担违约责任

2019-10-08 版权声明 举报文章

开发商延期交房应承担违约责任

摘 要:由于各种原因,开发商延期交房的情况时有发生。本文首先研究了开发商延期交房产生的原因,然后探究了房地产方面产生纠纷以后的司法应对,并提出了几项延期交房的应对措施,最后结合实际案例对该问题做了更为深入的说明。

关键词:开发商;延期交房;承担;违约责任

中图分类号:F293文献标识码: A

一、前言

随着我国房地产业的不断发展,越来越多的房地产开发商开始进行房地产开发。但由于资质、规模不一,对于风险等因素的控制力度不同,难免造成延迟交房情况的出现。深入分析其应该承担的违约责任,是对购房者权力的维护。

二、开发商延期交房的产生的原因

1.招拍挂带来资金压力

以前流行的土地使用权协议出让方式正式退出了历史舞台,更加透明的土地使用权公开交易成为目前开发商获得土地进行房地产开发的唯一途径,从根本上杜绝了开发商通过暗箱操作控制土地成本的可能性。同时,开发商以公开交易方式获得土地使用权后,必须在一定期限内全部交清土地出让金,申领土地使用证,否则政府可以收回该地块。这样开发商的前期投资成本大幅度上升,新项目前期投入大大增加,造成开发商资金压力,难以应对建设工期要求。

2.银根紧缩被迫自筹资金建设

银根紧缩,银行已基本停止了对房地产施工项目发放贷款,房地产开发商只有通过自筹资金以维持项目建设。在购房者申请购房商业贷款方面,新的政策规定按揭银行只有在项目封顶的前提下,才能为购房者办理商业贷款手续。这样一来,开发商以前期收取购房者的房屋预售款作为项目建设资金以维持房地产滚动开发的手段无法实施,资金压力骤然加大,给建设单位的结款不及时,因此建设期限就无限制拖长。

3.商品房销售管理政策紧缩

国家关于商品房其他政策的调整也对开发商交房期限带来限制。例如,项目只有在房屋主体及小区绿化、配套设施达到规划条件后,才能申请验收;开发商在房屋交付时应向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;开发商在销售商品房时设置样板间的,如未作说明,实际交付的商品房质量、设备及装修应当与样板间一致。开发商应在房屋交付前委托有资质的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后方能用于房屋权属登记等等一系列新的措施,严格约束了开发商的房屋交付条件。

三、房地产纠纷的司法应对

鉴于司法审判的相对滞后性、被动性等特点,再加上审判资源有限性的制约,人民法院要及时、稳妥、权威地处理房地产纠纷,各种人民调解机构的提前介入就显得异常重要。人民调解机构的提前介入,不但可以缓解法院审判力量紧张的压力,使得法院可以把精力集中在疑难、重大、复杂案件的审理上来,而且由于人民调解机构解决矛盾的方式方法、时间程序等相对灵活自由,因此还可以使得当事人节省大量的时间、精力和费用。

同时,当前也应在司法实践中加大对群体诉讼进行探索的力度。我国民事诉讼法规定:“人民法院作出的判决、裁定,对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提讼的,适用该判决、裁定。”但是,司法实践中由于该条文不易操作,同时买房人的房屋面积、价款数额、诉讼请求等内容不尽相同,法官出于慎重的考虑,往往很少以裁定形式适用法院已作出的判决或裁定,更愿意采用单独立案、合并审理、逐案判决的形式,进而也使得这条法律条文形同虚设。因此,当前司法实践急需在该条文的适用范围、条件以及具体操作等方面进行探索,大胆对符合条件的群体诉讼采用诉讼代表人制度进行审理,为群体性案件的审理开辟一条合理合法、稳妥快捷的出路。

在房地产纠纷群体诉讼中,大多数以开发商败诉而告终,主要表现在开发商延期交房、房屋质量存在问题以及不能及时办理房产证等方面。但是,由于房价不断上涨,开发商败诉不外乎退款赔息,可房子还可以加价卖给别人,开发商反而赚了。而购房人的购房目的基本上是居住所需,大多不愿意拼上金钱、时间和精力去和开发商对着干,况且入住以后很长一段时间还要受开发商的管理,根本得罪不起开发商。

四、延期交房的应对措施

1.认定逾期交房,明确责任很重要

律师表示,若购买的新房存在诸多质量问题,根据《商品房销售管理方法》,可以拒绝办理入住手续,直至开发商完善房屋质量、符合交付使用条件再接收房屋。从法律角度讲,购房者在签订商品房买卖合同时都会有一个户号,类似房屋的身份证,根据这个户号就可以查询房屋的面积、户型等自然状态。一般情况下,商品房买卖合同都会对最终交付的房屋面积和合同约定面积注明一个误差范围。若是超出此范围,合同里也大多有约定的解决方案。

2.注重合约,防患于未然

商品房买卖合同条目繁多,购房者在签订合同时一定要注意各项内容尽可能全面、详细。例如房屋的户型、面积一定要标示清楚,建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等都要明确说明。同时,违约责任的约定一定要对等,否则最终吃亏的是购房者。特别值得留意的是,购房过程中开发商多会提供补充协议,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。

3.加大索赔力度,保留证据

现在的商品房购买合同里关于延期交房的违约问题一般都作了相关的规定,但现实中,真正能够按照合同上的规定拿到违约金的购房者却不多,索赔的维权之路充满艰辛。作为购房者,购房前最好能多了解一些房屋的信息,要对是否有可能发生延期交房的情形进行甄别,以便尽早采取应对措施。签订购房合同时,违约责任务必事先约定,加大索赔力度。

五、案例分析

青岛市的常女士在2006年4月27日与某房地产开发商签订了一份商品房预售合同,购买该开发商开发建设的一套房屋。当时合同约定常女士所购买房屋的进户时间最迟不得晚于2007年10月1日,如开发商延期进户,则应向常女士支付违约金,违约金的标准为每延期一日按已付房款的万分之三计算。合同签订后,常女士按要求共计支付了95%的房款即150100元,合同要求余款进户时付清。

然而,开发商却无视合同承诺一再推延进户时间。为了达到拒付延期进户违约金的目的,开发商于2009年9月前后,通知常女士去补签一份放弃违约金的协议,常女士不同意。开发商则对不放弃违约金的购房者拒绝交付房屋。2009年12月,常女士从青岛市房管部门公开网站上发现自己购买的房产已于2009年11月30日办理了商品房预(销)售许可证。同时她发现开发商已为放弃违约金的购房者办理了房屋进户手续,却拒绝为常女士办理相应的进户手续。常女士向法院提讼,要求开发商为自己办理房屋进户手续,并支付延期进户的违约金。

在法院公开审理中,被告以常女士购买的房屋无商品房预售许可证为由,主张双方签订的合同无效。对常女士所购房产所在的整栋楼都已经办理了产权证,为何常女士的房产没有办产权证一事,被告没有做出解释说明。常女士认为,开发商恶意违约的行为是显而易见的。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定只要在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。开发商在常女士前已经取得了商品房预售许可证,故其认定合同无效是十分荒唐的。《合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”因此,常女士与开发商签订的合同是合法有效的。

法院对此案作出一审判决,判令开发商为常女士办理进户手续,并支付延期进户的违约金。

六、结束语

通过对开发商延期交房应承担违约责任的研究,我们可以发现,在房地产的实际交易中,延迟交房的情况是频繁出现的。在延迟交房出现以后,购房者应该积极拿起法律的武器,维护自己的合法权益。而开发商应该严格根据合同,自觉地承担责任。

参考文献:

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