关于房地产去库存化问题的探究

摘 要：当前房地产库存问题引起了社会的普遍关注，合肥市作为安徽省省会，其房地产市场因2016年上半年房价涨幅位居各大城市首位。房地产行业成为人们关注的话题，首先分析安徽省的房地产市场现状，分析房价快速上涨的原因，然后聚焦房地产去库存存在的难点，最后从土地供应、政府政策、人口城镇化和房地产企业四个方面来看如何解决安徽省房地产去库存问题，总结得出安徽省房地产去库存的切实可行的解决方法。

关键词：安徽省；房地产去库存；产业

中图分类号：F28 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2017）03-0104-02

房地产行业作为中国最重要的经济支柱之一，在我国整个经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。据调查，安徽省楼市整体处于供不应求的状态，2016年以来房价飞速上涨，为此，合肥市于2016年10月2日宣布重启楼市限购政策，在这种形势下，房地产开发商开始向三四线城市进军，导致三四线城市住宅供应量大幅度上升，出现库存问题。尽管政府及楼市自身不断进行调整，但是库存压力仍处于不断加大的趋势。房地产行业作为影响我国国民经济稳健发展的重要行业之一，库存化周期长期居高，不仅会给楼市和人民生活带来负面影响，也会殃及相关产业链。因此，房地产去库存问题亟待解决。

一、问题的提出与研究意义

1.问题的提出

2015年11月10日，主持召开中央财经领导小组第十一次会议，此次会议主要研究经济结构性改革和城市工作问题，提出在适度扩大总需求的同时，着力于供给侧结构性改革。供给侧改革的重点任务是“三去一补一降”，即“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，重点还是房地产去库存。

2.研究的意义

当前，研究房地产去库存的理论有很多，不同于以往文章，本文挑选了安徽省具有代表性的一些地级市进行数据分析，特别提出了差别化去库存的政策建议，从政府政策、人口城镇化和房地产企业三个方面具体描述，最终得出安徽省房地产去库存的切实可行的解决方法。

二、安徽省房地产市场现状分析

笔者根据《安徽省统计年鉴》统计了2010年至2015年10月安徽省的商品住宅平均销售价格及商品住宅销售情况。根据数据整理看出，安徽省房地产的商品住宅销售面积和平均销售价格呈不断上升趋势，商品住宅销售价格在2015年出现了较明显的上涨。

而自2016年以来，安徽省房地产市场进入了异常火爆的行情，吸引了大量投资者前来购房。以合肥市为例，合肥的房地产市场中外来人口购买比重较大，省内非合肥市人口购买占到了约37%，外省的购买达到了6%。大量的资金流涌入合肥市房地产市场，不仅推高了合肥市的房价，而且导致土地供需失衡，合肥市库存更是在2016年5月下降至8 985套后再也没有回升至万套以上。然而由于安徽是单核发展模式，各类资源向合肥集中，促使合肥房地产市场表现强劲。哪持忠庖迳侠此担合肥对安徽其他城市是有“虹吸”的。这种现象造成合肥市楼市“一枝独秀”，会导致其他城市房地产市场出现萎缩，去库存压力大，城市之间差距进一步拉大。

根据星空研究院数据，笔者对比分析了2016年第三季度与前两个季度安徽省十一个地市住宅成交量、住宅成交均价及去库存化周期，从数据反映来看，总体上2016年以来安徽省各城市成交量，大部分城市环比都有上涨，可以看到合肥市的住宅成交量减少，这主要是由于合肥市场的房价不断上涨，民众的购买力下降，并且整体环境的回暖所致；而在全国市场热点城市政策收紧的情况下，可以明显看出合肥周边的六安、蚌埠、芜湖等城市住宅成交呈上升趋势，这些城市的上涨主要是由于合肥和南京等城市的热点效应，带动周边城市的成交上涨。

目前在我国坚持“去库存”的基调之上，随着一线城市和二线城市的政策收紧，市场热点逐渐下移，转向三四线城市，同时因城施策的实施，下调首付比例和当地政府配合实施的各种地方性政策使得三四线城市居民购房置业的想法得以实现，农民进城买房更加积极，促使成交面积普遍上涨，成交量非常可观。此时安徽省的各个地市都应出台相应的优惠政策来刺激市场成交，减轻库存压力。

三、房地产去库存存在的难点

1.房地产区域化问题

房地产区域化明显，主要表现在需求量差异性明显上。在合肥房地产行业热销的带动效应下，周边城市（巢湖、六安、蚌埠）的房屋销售量也得到了显著的增长。在合肥、安庆等经济较发达地区，房产产品类型齐全，房产配套服务、管理质量高，房产需求量巨大，房产行业比较活跃。人们对这些城市的前景普遍看好，加上投资者的投机，使得此类城市的房价一直居高不下。但是反观其他三、四线城市（宣城、池州、马鞍山）由于距离经济发达地区较远，房地产行业房型同质化严重，房产配套服务差。加上经济发达地区吸引了大量人口及住房需求，使得这些城市的外来人员较少，常住居民大部分都已经有房，然而房地产建筑面积依然累计增加，这便导致房地产库存高的问题。

2.房地产企业过度开发，增加去库存压力

从图1可以看出，2010至2014年安徽省商品住宅施工面积、竣工面积和销售面积均保持上升态势，通过对比三个量可以知道，竣工面积始终小于销售面积，表明商品住宅市场始终属于供不应求的状态，施工面积远大于竣工面积和销售面积，也说明了商品住宅市场过度投资现象比较严重。

3.房价不断上涨问题

综合来看，安徽省2016年以来房价上涨过快有如下几点原因：第一，政府鼓励多生多育，全面二孩政策已放开。由于中国人口正在逐渐走向老龄化，政府采取了全面放开生二孩的政策。家里添丁小房子必定不够住，换房买房在所难免。第二，城市化进程拉动房价上扬。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。第三，刚需旺盛导致房价上涨。为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。第四，造房成本上涨导致房价上涨。物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高。

房价的过快上涨，短期看来可以刺激消费者的购买意愿，对去库存有一定的好处。但从长期来看，高房价会超过人们的消费能力，反而抑制购买需求，从而抑制了去库存政策的效果。

四、房地产去库存解决方法研究

2016年第三季度，全国市场中部分热点二线城市政策逐步收紧，苏州、南京、杭州等城市限贷、限购政策陆续出台，而合肥也在第三季度正式实施限贷政策，但收效甚微，土价和房价不断飙升；不过与此同时，省内的其他城市则在大力推行优惠政策，以期刺激楼市成交量，减少当地城市的库存压力，实施棚改和货币化安置房等等。那么，如何有效地解决安徽省房地产去库存问题呢？我们的建议是通过以下四个方面考虑。

1.采取差别化的土地供应政策

政府应根据各地区不同的库存情况采取差别化的调控措施。对于库存消化快的地区，如合肥市，可以采取较为积极的土地供应措施；对库存消化较慢的区块，根据市场实际供需状况，政府应严格把控住房土地供应，合理利用土地，努力减少商业、住房用地供应，并对在建、待建土地进行合理的布局规划，根据百姓需求进行户型结构设计，利用好每一份土地。

2.加强政策性引导，注重短期影响与长期效应相结合

要解决房地产库存量的问题，必须要制定和完善相关行业的政策法规，既应有短期性的调控手段，也需要长期的政策法律规范。

首先，应建立房地产税后法制度，规范市场行为。其次，构建购租并举制度，以扩大租赁房源，以租房手段来缓解房地产库存压力。再次，引入城市住房供应划机制，将市场自我调控与政策引导划清界限，同时让商品房和保障房产生联系，促进住房保障货币化。最后，发展和完善住房租赁制度，鼓励住房投资，打击住房投机活动，保护租房者的权益。

3.推动城镇化进程，扩大住房需求

城镇化水平与房地产需求、供给都存在显著的正向相关关系，同时也带动房地产行业从业人数增加和房地产价格上升。

根据《安徽日报》报道，2015年安徽省城镇化率达到50.5%。这表明安徽省城镇化率正处于快速增长阶段，农村转移人口存在巨大的住房需求。房地产的去库存，并不能只靠减少供给来解决，而需要根据市场上真实的需求，创造有效的供给。

新型城镇化的核心是人的城镇化。安徽省政府可以通过加快户籍制度的改革，放开农民工城市户口政策，加快推M医疗、教育等基本公共服务均等化。放开随迁农民工子女就近入学政策。养老、医疗各项保障制度日益健全，基本实现应保尽保。这不仅有利于推动新型城镇化进程，也可以扩大农民工进城买房和城市低收入人群的购房需求。

4.房企层面

房地产企业应积极适应市场需求，调整产品结构，将房地产的生产要素引向其他发展的领域。例如万科、恒大正积极参与转型到旅游地产、养老地产、体育地产等方向。一些大型房地产企业应主动承担去库存的责任，响应国家保障性住房建设的号召，为房地产去库存做贡献；中小型房地产企业应结合当地市场需求精准定位，彼此加强合作，发挥自身灵活、高效的特点，实现共赢。

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