抓住“看涨型”楼市徘徊期购房绝招

楼市调整让人心慌

“股市又创新低了!”随着人们的一阵阵惊呼，上证指数的下跌再次撞击着人们的心理承受底线。与股市仿佛一条船上的两个兄弟，近期的房地产市场也受到了各方的关注，它的一举一动也让许多投资者忐忑不安起来。

本刊一位老读者目前给记者来信，他在信中写道，房地产市场去年涨得让人看不懂，但今年的市场却似乎变了天，完全成了另一番景象。他说：“我本来今年有购房的打算，但看到市场这样的走势就有些举棋不定了。想等房价跌了再买，但一直等下去终究也不是个办法，我究竟该怎么办呢?”

这位读者的话非常具有代表性。

许多投资者也都存在着同样的疑惑。面对当前徘徊不前的楼市，市场的跌宕起伏让许多购房者都没了方向，买了房怕房价跌，不买房又着急，这似乎是一个无法解决的难题。那么，究竟有没有两全其美的方法呢?答案是肯定的!记者在这里给出的建议是，在市场低迷期反而要做好购房准备，寻找“看涨型”房产就是一个好方法。

的确，今年以来全国各地的房地产市场都出现了价格盘整的局面，有些地区房价的“高台跳水”更是惹来了各方的关注。日前，深圳市国土资源和房产管理局“2008年1―7月深圳房地产市场分析报告”官方权威数据，结果显示，今年1～7月，商品房空置面积165.68万平方米，同比增加近三成，其中住宅空置面积更是同比增加超过九成。深圳全市新建商品房销售规模继续下降，市场观望气氛浓厚，而此前传出的因房价下跌而“断供”的传闻，更进一步强化了人们的恐慌心理。

同样，北京楼市降到“冰点”的销售量丝毫也没有回暖的迹象，而房价环比回调也已是公开的秘密。虽然目前北京商品房整体销售均价依然处于“高位盘整”，但有观点认为，如果成交量持续低迷6个月以上，行业内就很可能出现明显的价格调整。只有价格理性回归，才能释放真实需求。而上海楼市的成交量也是一月不如一月。根据佑威房地产研究中心的统计数据，7月份，上海商品房的成交量约为101.96万平方米，比6月的143.15万平方米下降28.77％。其中，商品住宅的成交量约71.81万平方米，比6月的10426万平方米下降31.12％，与去年7月的217万平方米相比，降幅更是高达66.91％。

在新房市场低迷、二手房市场疲软的大背景下，各地楼市无疑都惨淡地结束了2008年上半年。而且根据业内专家的分析，货币紧缩政策在下半年不会松动，楼市成交清淡局面也不会有太大改观，这无疑给了房价更大的压力。

楼市个性化正显现

市场的现实无疑是残酷的，它不仅给后市走向带来了诸多迷茫，也让购房者变得更为谨慎小心。不过与此同时，你有没有发现，当前的房地产市场已经出现了明显的分化走势，个性化的特征正非常清晰地显现出来。

首先我们可以发现，不同城市的房价走势出现了明显的分化。今年以来，深圳房价出现了让人心惊的“跳水”行情，而与此同时上海房价却是波澜不惊仍然在高位徘徊；其次，同一城市不同区域之间的房价也表现出了明显的分化，比如在上海不少区域房价出现调整的同时，一些中心城区优质项目的价格却仍然保持了上扬的走势。

对此，北京师范大学经济研究中心主任钟伟提出的一个观点颇值得大家关注。他表示，目前房地产市场的显著特征是分化和重组，包括：不同区域市场的房产价格将明显分化；不同物业类型的价格会分化明显；城市核心区和远郊区的价格走势会出现分化；开发商队伍将出现明显分化。这种分化的走势也是由深层次的原因造成的。深圳前期的暴涨早已脱离了其自身的需求，现在就必然会遭到市场本身的报复。而这种情况在单个楼盘上就表现得更为明显了，那些具有较高含金量的房产明显表现出抗跌性，就是在低迷市道中也仍然被人们所“看涨”。

一位业内人士的说法颇为形象：“在特殊的市场环境下，楼市正在出现两极分化趋势，其基本的表现就是，好的产品热卖，差的楼盘乏人问津，而且热卖的楼盘价格会更高，滞销的楼盘即使降价也难以吸引人气。”其实在此前发生的那波楼市大潮中，楼盘价格总体的表现是一个齐涨的状态。但经过这一轮市场的洗礼，未来楼市即使走出调整进入复苏的状态，也不会再是简单的共涨局面，价格分化的态势将会清晰地表现出来。有些楼盘会脱颖而出，而另有一些则将止步不前。由此，一个非常值得关注物业的类别不由地进入了我们的视线，那就是集合多方面优势的“看涨型”房产。

这一点在中国港台地区的房地产市场都可以得到佐证。

提前做好购房准备

可能与许多人想象的不同，市场的低迷盘整期反而是购房者“有机可乘”的阶段。以上海楼市为例，1999-2001年和2005-2006年都处在市场低迷盘整期，但历史也已经证明，这两个时段都是购房的最佳时机。所以对于当前的市场，投资者没有必要恐慌，而应该提前做好准备，捕捉随时可能出现的购房时机。

在2007年购房的人，很多都有过起早贪黑排长龙队伍“抢”房子的经历，而在楼市步入低迷盘整期后，这样的“盛况”将很难出现，购房者在将来也就有了更多的选择空间。而从这几年楼市的运行特征看，记者认为阶梯式爬升是其最显著的特点。在爬升阶段价格的上涨往往会相当快速，以一步到位的形式体现出来，然后在相关政策的作用下，进入下一阶段的盘整期。而今年由于受到宏观经济层面的影响，楼市降温的速度还是相当快的。

其实，在市场低迷盘整期内购房选择空间大，给了购房者较为从容的挑选余地。与此同时在房价上，这个阶段同样会出现调整的机会，从而给了购房者更多的实惠。比如一部分持房者担心房价不稳定，前期投资的收益达到目的而放盘。由于大多数买家持观望心态，市场成交量减少，投资客为了将房产早点变现，就会采取降价手段。另外，一些开发商为了加快销售和资金回笼，也会推出一些促销让利的手段。

所以归根到底，对于购房者来说，最关键是不要跟风，要相信自己的判断，尤其对于买房自住来说，没有便宜和贵的房子，只有合适和自己能够承受的。房子在交易量萎缩、价格盘整的大背景下，购房者应该多走、多看，就有机会找到超出心理预期的房源。

“看涨型”房产是首选

行文至此，其实已经可以给出答案了。目前虽然处在市场低迷期，但买房现在就可以准备起来了，寻找“看涨型”房产就是首选的解决方案。

那么，“看涨型”房产究竟是什么样的呢?这次本刊记者特意采访了各路知名专家，他们都从不同角度对这类房产给出了定义，其实归根结底，那些在低迷盘整期价格稳定、而在市场复苏期表现突出的楼盘，就是“看涨型”房产。目前买房无论是自住还是投资，都应该考虑选择这样的楼盘，它能使你规避市场风险，从而立于不败之地。而有些投资者由于没有能够很好地把握住这一点，从而招致了不必要的损失。由此，如果能循着“看涨型”房产这条主线去购房，往往就能收到事半功倍的效果。

对于这一点，在房地产市场已经有了不少成功的实践者，这次本刊记者采访到的俞坚就是其中的一位。他在大学学的是经济学，后来又有了多年管理工作的经验，这使他更能发现房地产市场背后所隐藏的规律。在上世纪90年代，他就开始关注上海楼市了，但他与普通投资者最大的不同之处在于，俞坚更能发现各类房产未来的潜力点所在，而且他比别人看得更准。相信在读了他的故事后我们也会学到不少实用的理念。

当然，发现此类房产最为关键的还是要能找到“看涨的因子”。在这里记者提出了这样几条思路：首先可以考虑的还是地段，特别是中心城区的一些优质楼盘不容忽视；第二，不少具有实用概念的楼盘也值得关注，因为它们恰恰满足了某个类别的特殊需求；第三，投资回报率同样值得重视，租金价格的高低对房价其实有着举足轻重的影响；最后，楼盘本身的位置、房型等内在要素也是看点，“内秀”房产在市场出现波动时往往就会表现出较强的抗跌性。

不过需要特别指出的是，寻找“看涨型”房产绝对不是盲目地追涨，这里面有两方面的含义：一是要在充分考虑各方面要素的基础上，再选择正确的目标对象；二是在当前市场状况下，购房一定要树立长线思维，根据实际情况因人而异，量力而行地做出选择。