房地产变局背后

时间:2022-10-05 06:15:52

房地产变局背后

今年以来一直排在前几位的词汇就是城镇化。从宏观经济来看,经过宏观政策的及时调整,接连几个季度基本稳定在合理的区间范围内。政策下一步的重点更多会转向一些偏中长期的结构性改革和调整,其中城镇化布局是最受关注的一个课题。

单独看城镇化问题或单独看产业发展、单独看房地产似乎是互不相关的几个课题,但是在梳理发达国家走过的道路时,我们发现其实在经济发展的不同阶段,起推动作用的主导产业是不一样的,主导产业背后的技术支持体系也是不一样的,与之相匹配的房地产业态也是不一样的。应该把这几个因素整合起来进行把握和判断。

以欧美国家城市建设所走过的道路来看,商业城市的早期是建设运河,工业城市的早期主要是铁路的繁荣。工业城市完善后,铁路基本形成了网络,电车的繁荣拓展到了郊区,高速公路的发展带动了汽车业的繁荣和城市群的发展,所以不能就城镇化谈城镇化,而要把它放到更宽广的视野上才具有洞察力。

不同时期的文献都在谈城市群,但是城市群覆盖的范围是有变化的。文献上提出城市群的概念,其实最开始是在汽车时代,那时汽车100公里要开一两个小时。随着高铁时代的到来,现在城市群的范围拓展到了300公里甚至更远。既有技术和产业因素,也有相应的房地产业态和价值链的变化,这些力量对房地产行业的影响更为深远。

劳动力结构变化

在工业化和城市化的加速阶段,以深圳为例,大量中低端劳动力涌入,大量加工制造业涌现。而随着中低端产业大量地向中西部转移,深圳的房地产业态必然与过去不一样,去年深圳人口首次出现了负增长。所以提示房地产业界,要把这个行业放到城镇化,放到产业的不同阶段来把握和考察。

盖房子是给人住的,所以劳动力怎样流动是影响这个行业最根本的一个驱动力。从经济演变的历史来看,劳动力在三大主要行业之间的配置直接影响了不同地区的业态:即农业、制造业、非贸易服务业和贸易服务业。近几十年来,农业人口占总人口的比重一直在下降。制造业在工业化时期经历过一个上升期,在达到峰值时期后出现了回落。非贸易服务业开始是比较低的,在工业化后期也就是制造业转型升级时期会有一个持续上升期,上升到高位水平。而贸易服务业在开始的起点比较低,然后出现稳步上升。

从这个背景去看房地产领域,也就是在不同时期,房地产需求随着劳动力在不同业态之间的重新分布是不一样的,因此不能把过去的经验简单照搬到未来的新型城镇化阶段。

以人口流动为例,今年上半年第三产业首次超过第二产业成为中国经济增长的第一大支柱,这在不同地区的分化差异更大。这一趋势会影响房地产的业态。在这三大产业的劳动力配置中,美国提供了参照的案例。美国的农业劳动力占总劳动力的0.1%,GDP占1%;制造业劳动力占20%,GDP占22%;服务业劳动力占79%,GDP占77%。不少有远见的企业家到美国房地产试水,投资后会有深刻的体会:产业结构不一样,导致了房地产业态价值链的不同。与中国在制造业占主导时期相比差异很大。

美国很重要的经验之一就是资本对农业的投入。城镇化和农业现代化是相结合的,因为农业现代化和资本的投入,会不断释放出农业劳动力,为城镇化提供了大量人力资源,为城市的发展提供了动力。

中国未来的产业发展线索之一,就是人口从农业流向工业、从工业流向服务业,不断再配置。这个配置的过程就影响到房地产的价值链和业态。

从统计意义上看,中国农业人口占35%,很多人认为高估了,因为有一部分是农民工。农业贡献的GDP只有10%,而制造业劳动力占比30%,贡献了47%的GDP,服务业劳动力占比36%,GDP占比43%。

劳动力配置出现了急速变化,适应于制造业主导时期的房地产业态不一定适用或肯定不适用于服务业主导的劳动力配置业态。而且不同城市的配比差异也很大:一线城市农业劳动力占比1%,跟美国差不多;第二产业占37%,第三产业占63%;二线城市的第一、第二、第三产业劳动力分别占4%、49%、47%;而三线城市还是改革开放初期的比例水平。现在要有多业态、跨地区的经验,意味着不同地区的产业结构和劳动力配比结构是不同的,因此需求差异很大。

休闲时间增加

城镇化的发展催生大量的服务和休闲需求。全球范围内劳动力平均工作时间在持续不断下降。发达国家每年的平均工作小时数也在不断下降。从发达国家的经验看,人口规模和休闲时间的不断增加是服务业发展非常重要的驱动力。

很多工业技术推动了城市人口规模的迅速增长和劳动力的解放,20世纪很多服务业的崛起,导致了工作时间进一步减少,休闲时间多了,新行业不断涌现。比如电影,去年以来让很多文化界人士感到意外的是,很多电影随便就卖到几个亿。我也去院线问过客户经理,他们的解释比较接地气:大家认为买10元钱的盗版碟看不清楚,而随着收入上升、休闲时间增多和电影院增多,花50元钱在电影院里看不觉得贵,接受了这个价位,也讲究环境和音响,电影院销售就很好。

这些分析很有意思。再做大数据的分析,最近争议很大的电影《小时代》,很多人去看是因为争议很大,我就是这样。销售方分析,这部电影的主流观众是三四线城市平均年龄20到21岁的女性,她们向往这样的生活。这也表明电影院在向三四线城市延伸,为居民提供了文化休闲的可能性。

空间价值调整

第三个就是空间线索,直接影响到房地产业态。空间线索的含义就是产业和人口的大量集聚,产生了分工的细化,导致了规模经济效率的提高。

中国电子产业为什么有竞争力?因为在珠三角地区一小时车程范围内,不用库存,直接找上下游产业都有。但是,产业和人口的集聚推高了土地成本、生活成本,就会把一部分承受不了高成本的企业推到城市的。这个空间价值调整的过程也是房地产业态发展变化的重要推动力。

美国最典型的一个数据就是80%的高科技制造业集中在100个最大的城市里,所以能够集聚和承担这些成本。将成长性的产业集中到城市中心,而一些中小型制造业因为成本上升会被推到近郊,与这个配置相应的房地产价值链也是不一样的。

房地产住宅市场全面上升的时代在接近尾声,无论怎么辩解,房地产特别挣钱的时代在接近尾声。稀里糊涂挣钱,表现在哪里?买了地,还没开发,结果在这个过程中,土地涨了一大截,土地上涨贡献的利润占了50%、60%、70%。类似面包师,赚钱的来源是卖面包,面粉涨了,结果带动面包涨了。中国港台地区以及日本的房地产也有过这个发展阶段,而这个时代正在过去。怎样找到房地产行业的新增长点,值得我们关注。

(本文根据巴曙松在清科2013中国房地产基金高峰论坛上的演讲整理,未完待续)

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