险资集结保障房

社保基金已为保障房开闸，另一财大气粗的“金主”――险资，同样被资金缺口巨大的保障房寄以厚望。

作为国内资本市场上的重要投资者之一，目前，保险资金在高通胀预期下，如何保值增值成为各家保险公司都面临的严峻挑战。而国内大规模要上马的保障房建设则为险资擦亮了“一盏灯”。太平洋资产管理公司40亿元公租房项目在上海试水后，另一项高达百亿元的保险资金保障房项目正在北京酝酿。

七巨头集体出动

保险资金规模大、来源稳定、周期长，被认为是弥补保障房资金缺口的最佳选择之一。由太平洋资产牵头，集合了国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平6家保险资产管理公司与北京市国土资源局合作的一个保障房项目已接近审批阶段。

据了解，此项目从去年开始筹备，名字暂定为蓝德计划(LAND)。这项计划是保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。

蓝德计划一期项目总额为百亿元左右，“资金量较大，由于担心一家保险公司运作有风险，因此，按照保监会要求，各家均摊。”有关人士表示，均摊后所剩余额由太平洋资产承担。

为此，7家资产管理公司成立了专门的项目小组。目前，太平洋资产的项目计划已上交保监会等待审批，其他6家公司也在通过不同程序推进，某保险资产管理公司人士表示，“太平洋是主导，关键看它的批复，其他公司的计划应该是一样的。”

根据蓝德计划内容，各家保险资产管理公司将把保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，包括拆迁、管线铺设和道路建设等准备。

一位保险资产管理公司的人士坦言，“从项目设立到初步定下方案，很费了一番周折。”

由于保障性住房的前期土地整理是带有政府公益性质的项目，因此，利润目标必然不同于商业地产投资。但是蓝德计划提出时，正值《保险资金投资不动产暂行办法》刚刚下发，作为第一个在不动产方面投资的计划，业界对其收益率寄予了很高期望，“大家认为起码要高于贷款利率。”上述人士坦言。

此次保险资金将进入保障房的一级土地开发，但不涉及二级市场。

“还款来源为土地出让后的收入，目前的计划暂定还本期限为7年。我们只提供土地前期整理费用，而不考虑其后的二级市场开发。”上述人士透露，“这次集合这么多家资产管理公司，确实也考虑到规模效应，一期是百亿元左右，之后做到多大规模就要看总的资金需求了。对保险资金来说钱不是太大的问题。”

保障房的契机

今年政府提出计划全国建设1000万套保障性住房，需要资金大约在1.3万亿到1.4万亿元，巨额资金缺口能否解决成为保障性住房政策落实的关键。

今年初，工、农、中、建四大国有商业银行表示，将加大对保障性住房建设的信贷支持。但是，由于保障房贷款资金规模比较大，对银行资产负债表的影响是银行不能不考虑的因素。

因此，保险资金遂被寄予厚望。去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司投资不动产的最高额度为上季度末总资产的10%。在年初召开的全国保险监管工作会议上，保监会主席吴定富表示，预计2010年全国保险总资产将达到5万亿元。按照10%的规模计算，近5000亿元保险资金将成为保障房的潜在资金池。

然而，由于险资投资不动产的细则及保障房建设的相关政策并不明确，如何保障保险资金的投资安全，仍是保险资金进行保障房投资，乃至不动产投资的最大问题。

“这是保险资金以债权方式投资基础设施建设的一项尝试。”业内人士称，“股权投资确实比债权投入收益高，但是风险也比较大。保险资金还是追求比较平稳的收益。”

中国人寿集团董事长杨超也表示，“更倾向于险资以债权的方式投资，因为对保险公司来说比较简单，而且有担保，资金的安全性也更有保障。”

与险资进入股权投资相似，《保险资金投资不动产暂行办法》中虽然明确规定保险资金可以股权、债权、物权等方式投资不动产。但由于资金运用的具体实施细则没有明确，渠道的放开还只是名义上和形式上的。因此，保险资金对基础设施股权、不动产、新兴产业等一些领域和项目的投资尚不能进行实质性运作。

3月9日，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋―上海公共租赁房项目债权投资计划”就正式通过保监会备案。该计划将募集40亿元资金，主要用于上海地产(集团)有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

但是，由于该项目具有先行先试的“特批”性质，险资具体参与保障房投资及管理的相关细则并没有出台，这让保险资金对于该领域的投资仍面临无据可依的“尴尬”。

险资压力沉重

保险巨头集体表态或行动的背后，是保险资金长期资产的配置压力。一家保险巨头相关人士向记者直言，保障性住房建设，不同于一般的商业不动产投资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求；对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。而债权投资计划与股票、债券类资产具有不同的属性特征，相关性较小，有利于增强保险公司资产组合收益的稳定性，有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动给保险资金运用带来的风险。

随着各地保障房项目的相继启动，保险资金将纷至沓来。据了解，中国人寿已和北京、重庆签约，将投资建设两地的保障房项目。“由于保障性住房的投资收益不高，考虑到保险资金的基本回报要求，建议政府对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋。”在马明哲看来，这样将更能提高险资参与保障房建设的积极性。 值得一提的是，由于公共租赁房项目属于保障性住房，项目本身的社会效益高于其经济效益，因此，首单险资投资保障房的债权投资计划设计了具有保底收益、不设封顶收益的浮动利率机制，在支持公益性项目的同时，保障了保险资金较为合理的投资回报。

除保障房外，保险资金投资不动产的另一大出口就是养老产业，泰康、国寿、合众等都在计划投资高级养老社区。另外，保险巨头在商务楼项目储备上也表现出时不我待的迫切感。在近一年来北京、上海等地核心商务区地块投标现场，保险公司身影频现。

业内人士认为，保险公司开始扎堆拿地，一方面是因为去年相关政策开闸后，险资投资不动产“名正言顺”；另一方面，保险公司对国内经济前景长期看好，而且目前进入时机不错，房地产调控政策使得房价趋于稳定。