基于因子分析的房地产行业规制效果评价

作者简介：刘同洲（1988-），男，陕西西安人，硕士研究生在读，研究方向：企业财务分析和税务风险。

摘要：在政府规制房地产业的条件下，客观分析中国房地产上市公司的经营业绩，一定程度上既可反映房地产业规制对市场行为的影响程度，又可反映市场需求变化对房地产业的压力程度；为此，本文运用因子分析法对随机抽取的40家房地产上市公司经营业绩进行实证分析，以作为检验房地产业规制效果的实证信息。

关键词：规制；企业生物性；有效性检验；现金流管理

一、引言

2010年4月国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了十条房地产行业规制措施，目的在于打击投机，抑制不合理需求，维护房地产市场平稳健康发展[1]。规制措施实施至今，据国家统计局的2013年12月份70个大中城市房屋销售价格指数显示：与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降2.8%[2]。在政府持续规制房地产业的背景下，如何评价房地产业产业规制效果，成为规制经济理论的现实课题。本文研究方法对于规制效果评价做了有益的探索。肖利芬、宫健根据对2001―2009年有关数据研究认为，在城镇居民收入稳步增长的情况下，居民可以承受的房价收入比正常区间在4.75―8.52，一旦该值超过8.52，则认为房价收入比超出了居民的可承受能力[3]。其进一步的研究结果为，从2004―2013年全国平均新增住房水平看，房价收入比均在8.52以上，可见，房价的增长已远远超出了居民的可承受能力。因此，规制的出现是因为行业存在规制的需求[9]。规制是指政府根据市场失灵状况和相关法规对于市场活动所做的限购[8]。

政府规制是对社会的公正和效率需求，所做出的有效的反应。规制问题实质上是在信息不对称条件下委托人对人的最优控制问题[9]。从公权力角度分析，政府对房地产业进行有效规制是可能的；首先，政府有责任对影响经济社会协调发展、影响社会成员福利水平的住房进行宏观调控；其次，政府是普通住房共有产权的共有者，普通住房的价格含有社会福利，在一定条件下个人应接受政府的调控；再次，政府是土地和土地开发权的所有者，一定时期普通住房地基提供的规格和规模是由政府规制的，由此形成的供求变化也间接规制了普通住房的价格；因此，政府对普通住房规制以及由此引致对房地产业的规制是可能的。

二、研究设计

（一）样本选择和信息来源

本文选取2010年―2013年在沪深证交所上市的房地产公司为研究样本，样本选取以2013年12月31日公司总资产排名为依据：包括总资产排名前10名、总资产各区间值的首位值、中位值和末位值的公司，最终选取的样本数为40家公司；数据来源于FSCC中国上市公司财务数据库。文中相关数据的处理和检验采用SPSS20.0统计软件进行。

（二）指标设计和变量选取

产业即具有某类共同特性的企业的集合，一定时期的产业规制效果可由一定时期具有共同特性的企业集合的业绩指标来分析，而经营业绩分析指标的选取始终是绩效分析研究中的关键问题[11]。由于上市公司所披露的财务信息是公司内部具有公信力的经营信息，因此，基于财务指标对样本公司业绩乃至对房地产业规制效果进行分析具有普适。本文依据可计量性、可比性、可预测性和综合性的原则，经多次适应性检验，选取10项财务指标用于分析2013年度房企上市公司经营业绩以及由其反映的房地产业规制效果；这10项指标包括：

总资产（X1）、速动比率（X2）、经营现金净流量对负债比率（X3）、现金流量比率（X4）、应收账款周转率（X5）、总资产周转率（X6）、主营业务收入增长率（X7）、净资产增长率（X8）、净资产收益率（X9）、总资产利润率（X10）

为能确切反映房企经营状况，本文在上述指标体系中选取的各样本指标数值进行相对数量化值[12 本文所采用的处理方法为SPSS20.0统计软件提供的数据标准化法。

三、实证分析

（一）运用KMO检验和Bartlett检验对变量进行有效性检验

因子分析的条件之一是对所选取的原始指标进行KMO检验和Bartlett检验，以检验数据的有效性。本文采用了KMO检验和Bartlett检验两种检验法，以验证所取样本10项指标做因子分析是否具有可行性。相关检验如表1所示：

表1KMO and Bartlett's Test

（二）因子提取

根据样本标准化相关矩阵计算其特征值、方差贡献率和累计方差贡献率，变量的相关系数矩阵有4个大于1的特征值；根据特征值大于1的原则，本文提取4个公共因子，由于它们共同解释了样本公司指标标准差的82.503%，即这4个公共因子可反映出原始数据的绝大部分信息，能够有效地代表原有的10个财务指标变量，因而提取4个公共因子即可达到降维、浓缩信息和简化数据的目的[14]。

表2Total Variance Explained

（三）因子的命名

本文运用方差最大法（Varinax）对因子进行正交旋转，旋转后各个因子的载荷出现两极分化，使每个变量仅在一个公共因子上有较大载荷，凸显出各公共因子和其载荷较大变量的联系，该公共因子的经济含义可经载荷较大的变量做出合理的解释并便于据此对研究对象进行综合评价。本文所提取的4个公共因子经旋转处理后的因子载荷矩阵如表3所示，其因子载荷所含经济意义如下。

表3Rotated Component Matrixa

上表显示，第1个公共因子在指标X9、X10、X8、X7上有较高的载荷，这4个指标度量了房企净利润与净资产、房企利润总额与总资产的比例关系，度量了房企主营业务收入和房企总资产的同比增长幅度，反映房企的获利能力和成长能力；第1个公共因子在指标X6、X5上也有一定载荷，这2个指标度量了房企销售收入与资产平均总额、房企赊销收入净额与应收账款平均余额的比例关系，反映房企的营运能力，其中，总资产周转率反映房企的资产管理水平及其综合获利能力[10]，因此，第1公共因子可以概括为房企的综合获利和成长能力因子。

第2个公共因子在指标X4、X3上有较高的载荷，这2个指标度量了房企经营活动现金净流量与房企流动负债、房企经营现金净流量与房企总负债的比例关系，反映房企获取现金净流量履约支付货款和劳务费的能力，可以概括为房企获取现金净流量履约付款的能力因子。

第3个公共因子在指标X2上有较高的载荷；该指标度量了房企流动资产与流动负债的比例关系，反映房企的短期偿债能力，从指标类型来看，X2属于房企短期偿债能力指标，可以概括为房企短期偿债能力因子。

第4个公共因子在指标X1上有较高的载荷，该指标度量了一定期间内房企之间在总资产规模及其规模扩张方面的差异性，从指标类型来看，X1属于房企规模扩张能力指标，可以概括为房企规模扩张能力因子。

这样，房企的综合获利和成长能力、获取现金净流量履约付款的能力、短期偿债能力、规模扩张能力的信息可分别由具有实际含义的公共因子来反映；据共同度信息显示，各原始变量的共同度均集中分布于0.621-0.966之间，表明提取的4个公共因子很好地代表了10个原始变量的信息。

（四）计算因子得分

依据因子分析法流程提取的4个公共因子，基本上反映了房企经营业绩主要方面的绝大部分信息，本文采用回归分析法计算出4个公共因子得分系数矩阵根据其因子得分系数和原始指标的标准化值可计算出样本房企的各因子的分数，其因子得分表达式如下：

F1=0.019X1+0.007X20-0.005X3-0.025X4+0.030X5+0.189X6+0.214X7+0.241X8+0.256X9+0.240X10

… …

F4=0.963X1-0.109X2+0.048X3+0.026X4-0.140X5-0.100X6-0.039X7+0.050X8+0.095X9+0.018X10

式中F1―F4为样本房企在4个公共因子上的得分，ZXi为Xi（i=1，2，3…，10）标准化后的数值。本文以各因子的初始值占4个初始值之和的比重为权进行加权综合，得出样本房企的综合得分。

综合得分的计算公式是：

F=0.470061* Fac1+0.262061* Fac2+0.146182* Fac3+0.121697* Fac4

（五）因子结果分析

1、规制后因子变动总的情况

从规制后因子变动综合绩效得分分析，本文所选取的40家样本房企中，综合绩效得分大于零的房企共有15家，占样本总体的37.50%，说明在产业规制下其经营管理水平正经历严峻的考验；其中，中弘股份、万科、京能置业、华丽家族、宝安地产、嘉凯城、滨江集团、广宇发展、北京城建、保利地产综合得分排序在前10名，其业绩综合得分在0.209497以上，在产业规制中获得了持续性发展，主要源于以下方面。

2、规制后因子变动分别情况

（1）从综合获利和成长能力得分分析其经营业绩，在40家样本房企中，有18家综合获利和成长能力得分大于零，仅占样本总体的45.00%，说明在房地产业规制中，房企的获利难度和业绩增长难度正在加大。

从因子权重关系来看，在这18家房企中有13家经营业绩综合得分大于零，这与第一因子在综合得分公式中的权重最大有直接关系，说明该因子对于综合业绩起着首要的重大影响。比如，获得业绩综合得分前3名的中弘、万科、京能在资产周转率上均有显著表现，而较高的资产周转率会提升其综合获利能力，如万科以资产周转率高见长，这得益于其所选择的小户型、刚性需求、快速开发的产品线策略，这种模式适用于产业规制中鼓励中小型普通住房和政府保障房的开发，有利于通过提高资产周转率和增加土地储备来提高综合获利和成长能力。即，在同样的规制环境中，房企的生物性首先表现为房企的活动及对房企活动的管理须具有快速与环境的交流能力和适应能力[8]。

（2）从获取现金净流量履约付款的能力得分分析，因其公共因子所度量的指标为X4、X3；反映房企本期经营活动所产生的现金净流量足以抵补负债的倍数，因此，该比率越大，说明房企履约付款能力越强。

该因子得分大于零的有16家房企，仅占样本总体的40.00%；说明在限贷规制下，60.00%的样本房企因较低的现金流管理水平，致其获取的现金净流量不断下降；而环境适应能力较快的40.00%的样本房企只有通过降价回款来提升其获取现金净流量和履约付款的能力；说明产业规制对于打击投机，抑制不合理需求的效果已经显现。

（3）从短期偿债能力得分分析，该因子得分大于零的有24家房企，占样本总体的60.00%；说明仍有40.00%的样本房企因环境适应能力较差导致销量下降、存货上升、现金紧缺引致其短期偿债能力下降。其中，存货上升的压力仍在持续：

在流动负债一定的情况下，房企存货上升，引致其速动比率下降、销售周期延长、面临偿债和融资的双重压力，此时，资产规模或可成为其以抵押融资缓解规制压力的凭据。

（4）从规模扩张能力得分分析，该因子得分大于零的有15家房企，仅占样本总体的37.50%；说明能够以资产规模扩张能力缓解规制压力的样本房企数量是有限的。

四、结论和规制建议

房地产业规制具有社会性规制的性质，其目的是要纠正经济活动所引发的各种副作用和负外部性影响[5]，以利于经济社会协调发展，其效果主要取决于政府与房企间双边规制的持续性与调适性；本文的主要结论和规制建议如下：

1、房地产业规制效果可由本文4个公共因子有效地反映出来，在规制条件下，2013年55.00%的样本房企综合获利和成长能力得分小于零，62.50%的样本房企资产规模扩张能力得分小于零，60.00%的样本房企因较低的现金流管理水平，致其获取现金净流量下降，40%的样本房企因较低的存货周转率和资产周转率致其短期偿债能力下降；实证分析表明，在同期条件下，房企4个能力的高低取决于其通过制度与产品创新适应规制环境的能力。

2、在持续规制条件下，适应价格信号、具有品牌、品质、成本、效率优势的房企有机会整合土地市场和并购市场的资源；2013年房地产业发生的并购数量与交易金额已破了历史记录；并购的事实说明，房企发展的可持续性须基于其良性的资金循环，应当通过大量的刚性需求产品加快自有资金、开发贷款、销售回款的周转，从而加快银行贷款的回收和经济社会的协调发展。

3、实证研究表明，房地产价格波动与地方财政收入存在正相关关系，2010-2013土地交易价格年均增长为9.8%，此间商品住宅价格年均增幅为10.1%，形成地价、房价螺旋式轮番上涨的局面；因此，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，应积极探索“综合评标”等更为合理的土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨，将地价控制在一定限度之内，减缓地价与房价之间的相互推动作用。与此同时，贯彻新预算法精神，深入财税体制改革，扩大地方政府集资权限，中央政府适度向地方政府让渡一部分财税资源，改善地方政府事权与财权之间的协调关系[7][4][6]。（作者单位：云南财经大学财政与经济学院）

参考文献：

[1]国务院.关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，国发〔2010〕10号.

[2]国家统计局.2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数.

[3]肖利芬，宫健.基于房价收入比的辽宁省房价增长合理性研究[J].东北财经大学学报，2011（5）.

[4]李立新，吕福鹏. 土地供应及其对房地产市场价格的影响 [J].辽宁建筑大学学报，2015（1）.