对于完善我国小区车位\车库权属的若干建议

［摘要］随着我国经济的高速发展和人们生活水平的迅速提高，住房条件的明显改善和私有车辆保有量的增加，使住宅小区停车难的问题成为了一个突出的社会问题。小区车位、车库的产权归属又是各种有关停车位的买卖、租赁、使用、收益、产权纷争和矛盾的核心所在。基于此，笔者提出若干建议，力求完善我国小区车位、车库权属制度。

［关键词］业主 车位 车库 权利归属

［中图分类号］DF0［文献标识码］A［文章编号］1009-5349（2011）02－0016－01

在现代社会，物业小区以及停车位的产权问题是区分所有产权制度的一个极为重要的内容，涉及到亿万人的生活。但是，目前的立法与研究均体现出一定的困顿，我国物业小区停车位权属的现状也很复杂，基于此，笔者提出如下建议，力求完善我国小区车位、车库权属制度。

一、完善车位、车库所有权登记制度

根据我国《物权法》《建筑物区分所有权解释》以及相关的法律法规，专有车位、车库的惟一合法凭证是权属登记证书。所以，为小区车位、车库办理独立的权属登记，显得尤为重要。《物权法》明确规定了我国要逐步建立统一的登记制度，不过目前我国还没有建立起明确的、统一的车位、车库登记管理制度，各地在实践中的操作相去甚远。有些地方可以办理独立的产权登记；有些地方只是在房产证中做标记，不对车位、车库进行确权。笔者认为，对于小区内专有车位、车库，应当办理独立的产权证书。专有车位、车库占有一定的土地使用权，并计算容积率，这与房屋登记是相同的，既然房屋可以进行独立的登记，专有车位、车库自然也可以进行独立登记。试想，如果专有车位、车库的权属登记只能依附于房屋而不能够办理独立的产权证书，那就意味着业主如果想转让自己的车位、车库所有权，则必须连房屋所有权一起转让，或者业主要转让房屋的所有权则必须要将车位、车库的所有权一并转让，这显然是与我国的《物权法》相悖，同时也是与现实脱节的。因此，专有车位、车库独立登记对产权人完整实现车位、车库所有权的权能具有重要意义。

二、加强车位、车库的价格管理

既然车位、车库的所有权在未出售之前属于开发商，那么就有必要对车位、车库的出售价格进行管理与监督。对车位、车库的价格进行管理就需要政府部门的参与，要对开发商出租或出售车位、车库的价格进行监督管理。笔者认为，进行有效的监督与管理，应该要求政府和房地产管理部门给出车位、车库的具体价格范围，允许开发商在此范围内合理定价，之后报房地产管理部门审批，房地产管理部门再根据开发面积、车位、车库成本、房屋地段等相关因素进行审核，符合定价标准的准予批准，杜绝“天价车位”及“只卖不租”或“只租不卖”现象的出现。对于“只卖不租”，完全可以通过《物权法》予以禁止，《物权法》第74条明确规定，首先满足业主的需要，该需要不光只是购买的需要，而且还包括了承租的需要，开发商“只卖不租”或“只租不卖”的行为，无疑是违反《物权法》的行为。

三、开发商向小区业主之外的人处分车位、车库的权利限制

物权法规定，开发商在处分其享有所有权的车位、车库时，应当首先满足小区业主的需要，即在合理的期间内，允许开发商将车位、车库优先处分给业主后，在处分剩余的车位、车库时其权益应当受到一定的限制。针对此条款，笔者认为，可以这样规定，在配建比例车位、车库数量等于或少于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能够买一个车位、车库。车位、车库有空余时，开发商可以向业主以外的人出租，但不得出售，出租也是只能与业主之外的人签订短期租赁合同，比如，每次不得超过3个月。以期限制开发商的权利滥用，最大限度地维护小区业主的合法权益。

四、明确业主委员会的法律地位

在实践中，业主委员会功能的缺位使得业主在与开发商博弈时始终处于弱势地位。笔者认为，业主委员会应当属于民事诉讼法中规定的“其他组织”：业主委员会系合法成立；具有一定的组织机构；业主委员会的财产来源于物业的共用部位、公用设施、设备和物业管理用房及由此产生的收益。所以，业主委员会具有诉讼主体资格和民事主体资格。首先，根据建筑物区分所有权基本原理，小区内建筑物分为专有部分和共有部分，专有部分分别为各个业主所有，而共有部分则为全体业主共有。因此，业主委员会没有完全独立的财产，并不能完全独立地承担民事责任，其尚不符合我国目前法律规定的法人成立的条件。其次，认定业主委员会是没有独立诉讼主体资格与《物权法》相关规定精神不符。《物权法》第78条规定：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。虽然《物权法》并没有明确“决定”的内容，但从其对业主的约束力看，业主委员会还是有其相对独立的诉讼主体资格，业主委员会并非一般的其他组织。为了更好地发挥业主委员会的作用，保护业主的合法权利，应该明确业主委员会的法律地位，明确其可以成为权利义务的主体。具体在车位、车库纠纷中，如果开发商擅自出售或者出租车位、车库，业主委员会可以以自己的名义通过法律途径维护业主的合法权利，在对车位、车库进行登记时，可以把其登记在业主委员会的名义下。同时，在对车位、车库进行管理、利用时也离不开业主委员会作用的发挥，因此，应该对业主委员会的法律地位进行明确。