房地产抵押贷款选择分析

编者按：本论文主要从政府行为的选择等进行讲述，包括了完善制度环境、积极规范、完善和扩大抵押贷款一级市场、加强有关法律法规的建设、完善信用环境、充分发挥政府信用增级的功能、建立信用评估体系、个人信用评估体系是房地产抵押贷款证券化顺利实施的基础之一、逐步推进利率市场化改革等，具体资料请见：

内容摘要：随着人们对住房抵押贷款的需求急剧增加，住房抵押贷款证券化将对我国进一步深化住房制度改革，提高住房市场有效需求，培养我国新的经济增长点，推动我国全面建设小康社会产生深远的影响。本文围绕政府行为如何在房地产抵押贷款证券化中发挥最大作用这一中心思想，根据我国实际情况构建一个可行的房地产抵押贷款证券化模式，并阐述政府在证券化操作全过程中的行为选择。

关键词：住房抵押贷款证券化政府行为

我国房地产抵押贷款证券化流程设计

房地产抵押贷款证券化的实施的过程，就是房地产抵押贷款的收益与风险在各主体间重新分配的过程，所以有必要对证券化的流程进行一个合理的设计，使各个主体在证券化过程中获得均衡的收益与风险。

在制度框架不同的国家或地区，房地产抵押贷款证券化的程序各自不同，结合我国的实际情况，可以采用这样的一个基本程序

政府行为的选择

抵押贷款证券化作为一项金融创新活动，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。考虑到制度变迁中政府往往具有强制力优势，因此抵押贷款证券化需要政府的协调。笔者认为，政府行为应该主要从以下几个方面入手：

（一）完善制度环境

1.积极规范、完善和扩大抵押贷款一级市场。针对目前我国抵押贷款一级市场上存在的主要问题，政府可以从以下几个方面加强调整：

针对贷款方式单一、缺乏灵活性的问题，应给予商业银行更大的自，鼓励其以市场需求为导向，创新和丰富个人住房抵押贷款品种。贷款银行可以根据购房者的实际情况。针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，从而进一步扩大住房消费信贷规模。

人民银行应对抵押贷款实行标准化管理。包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等标准化，为抵押贷款支持证券在二级市场上的顺利推行创造一个规范化的操作环境。

针对住房消费市场上严重的供需不平衡的问题，应着重解决中低收入家庭的住房问题，建立和健全住房保障供应体系，加快经济适用房建设。为鼓励商业贷款机构向中低收入家庭提供贷款，可以对住房抵押贷款提供优惠利率、财政贴息，政府也可以成立专门机构为低收入家庭提供担保。

针对抵押贷款一级市场参与者单一的问题，应努力推动住房金融体系的建设，例如加强我国政策性的住房储蓄银行的建设。

为了积极培育住房市场，还应加强住宅产权管理，进行全国住宅信息系统建设。另外，为了防止市场失灵，政府也应加强自身建设，增强宏观调控的能力。

2.加强有关法律法规的建设。首先，在司法方面，住房抵押贷款证券化在发起人出售贷款方式的合法性，权益的转让，破产隔离对抵押人权益的影响、以及特设信托机构的法律管辖等方面，都对传统的法律规范提出了挑战。针对有关抵押贷款能否转移、转移的方式、原债务人的知情权问题以及真实出售的法律问题等，有必要对现行法律必须给予适当的修订，才能为我国住房抵押贷款证券化的发展提供法律支持和保障。我国政府在推进住房抵押贷款证券化时，可以借鉴国际经验，进一步完善和修订《担保法》、《商业银行法》、《公司法》、《证券法》和《信托法》，使抵押贷款证券化有章可循，有法可依。其次，在有关制度方面，一方面，应尽快完善与抵押贷款支持证券相关的会计准则；另一方面，为了增强抵押担保证券的吸引力，我国可借鉴发达国家抵押贷款二级市场上税收制度的经验，实行税收优惠制度，一方面尽量降低抵押贷款证券化的成本，另外也可以增加抵押贷款支持证券对投资者的吸引力。

3.建立特设机构（SPV）。建立SPV是抵押贷款证券化的核心内容之一，根据我国的实践来看，以信托公司作为载体的资产证券化方案遇到的障碍会相对小些。因为在目前我国的法律环境和金融制度下，信托公司所特有的财产隔离机制完全符合资产证券化运行机制的本质要求，因此，SPV采取信托模式应该是目前我国资产证券化模式的现实选择。

但是，从经济发展与房地产抵押贷款证券化长久发展的角度看，政府发起设立的SPV也应占有一席之地。由政府出面组建SPV，不仅容易获得投资者的信任，信用评级较高，融资成本较低，而且在抵押市场上可以充当“最后贷款人”的角色。这对于规范市场，建立标准化的交易程序，有效的定价机制和统一的清算体系均将产生不可低估的影响。在美国、加拿大和我国香港地区，抵押二级市场都是由政府发起设立的公司推动的，这体现了政府对住宅金融市场的干预与扶持。但SPV不是政府的行政机构，必须遵循市场运作的原则，这种将政府扶持与市场原则有机结合的方式有利于实现社会效益与经济效益双重目标。

（二）完善信用环境

1.充分发挥政府信用增级的功能。信用增级可以分为内部信用增级和外部信用增级两类，内部信用增级的方式有超额抵押、建立现金储备账户等。外部信用增级主要通过金融担保或保险来实现。除此之外，还可以选择资信度高的商业银行或保险公司充当担保人，并与其签订担保协议。

对住房抵押贷款进行信用增级，是实行住房抵押贷款证券化的关键，而以什么方式提供信用担保，则是信用增级的核心。根据国外经验，住房抵押贷款证券化的担保方式主要有政府担保、企业担保和个人担保等。

在我国实行住房抵押贷款证券化，政府担保也可以发挥重要作用：政府信誉高，实力强，由政府来进行信用增级，能增强住房抵押贷款机构的安全感，提高他们的抗风险能力，消除惜贷心理。

政府提供信用增级，能促进中低收入家庭的住房消费。为中低收入者提供抵押贷款的担保，与政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消费的供需矛盾的目标相一致。目前我国正处于经济转轨时期，信用基础薄弱且信用制度滞后。政府采用担保的方式来进行信用增级，其示范作用远远超过担保作用本身，政府为住房抵押贷款提供担保，表明了政府推动住房金融市场的决心，促使更多的贷款机构和商业性保险公司放心大胆地积极参与住房贷款业务。

政府担保减少了抵押贷款的风险。政府担保进入保险市场，可以将社会上信用风险高的那一部分购房者（中低收入家庭）从商业保险市场中分离出来，实质是降低了金融机构的信用风险，有利于商业银行进行住房抵押贷款证券化操作。政府同时在一级市场和二级市场上发挥信用增级的功能，可以使我国的住房抵押贷款市场得到进一步完善。

政府提供信用增级，最大的一个问题应该是资金来源问题。根据发达国家的情况，我国政府也可以通过财政预算拨付、收取保险费以及存储准备金等手段来解决担保赔偿所需的资金问题。2.建立信用评估体系。我国的个人信用制度建设还处于起步阶段，个人信用制度的欠缺已经成了抵押贷款证券化发展的巨大障碍。在我国信用评估体系的建设的起步阶段，政府推动可以发挥极大作用：

制定和实施有关法律。目前的问题是我国法律法规涉及个人征信方面的有关立法相对滞后，至今只有一部《征信管理条例》，从2002年起草至今尚未正式颁布。因此，应该强化政府这一外部强制力的作用，对《担保法》、《合同法》、《贷款通则》等涉及个人信用方面的条款作必要的修改和完善；对保护个人隐私也应作全面的规定，尽快出台关于信用数据开放和使用的法律法规。总之，政府应该建立一系列违约惩罚机制，规定信用资料的传播范围，保护公民的合法权益等，最终目的是建立起一个安全高效的个人信用评估体系。

发挥政府作用，推动信用评估中介服务机构的建设。据报道，我国自1987年在沈阳成立首家信用评级公司以来，至今约有信用中介服务机构1200多家，其中60％为信用担保机构，35％为开展信用调查、信用评价、风险管理等咨询公司，5％为专门从事信用征集、评级和管理的信用中介机构。显然，总体上我国目前的信用中介服务机构无论质量、数量都不能满足全国性个人信用评估体系建设的需要，仅仅依靠市场的力量来推动个人信用制度建设也是不可行的。应该发挥政府在监督管理和环境创造上的优势，完善个人存款实名制，建立个人财产申报制度，建立个人基本账户制度，建立个人破产制度等。用法律的形式对个人账户体系、个人信用的记录和移交、个人信用档案的管理，个人信用级别的评定、披露和使用，个人信用主客体的权利义务及行为规范做出明确的规定；同时明确个人信用评估各机构的职责，使个人信用制度在法律的框架范围内合理运行，规范发展。

建立科学的个人信用评估管理系统。科学的信用信息管理系统是个人信用评估体系建立的基础。我国目前个人信息非常分散，可以由政府出面建立个人信用评估管理系统。由政府将各部门的个人信息进行汇总，以个人支付能力和信用记录为核心，以定量分析的方法评定个人信用等级。通过将信用评分结果划分为不同的信用档次，向信贷决策提供一个科学、准确和有效的信息系统。

总之，个人信用评估体系是房地产抵押贷款证券化顺利实施的基础之一，我国政府应吸收、借鉴发达国家在信用制度建设方面的经验，结合我国国情，建立具有我国特色的信用评估体系,从而保障我国抵押贷款二级市场的健康发展。

（三）完善金融环境

目前，我国还没有建立起一个完整的房地产金融的机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待进一步明确。在我国抵押贷款证券化试点工作已经正式启动，国内的房地产金融市场将会更加活跃，但也使得对之加强监管的难度加大。目前来看，抵押贷款证券化过程中以下几个有关金融改革与监管的问题显得尤为重要：

逐步实现从“分业经营”向“混业经营”的转变。应该说，混业经营是全球金融业发展的大趋势，也是抵押贷款证券化带来的必然结果。但是，分业经营是我国在证券市场发展初期的历史选择。因此，在抵押贷款证券化的运作中，关于“分业”还是“混业”的问题就不可避免了。“混业经营”可以扩大整个金融业的资源利用效率，提高金融机构的市场竞争力，促进货币市场和资本市场、保险市场的相互促进和发展。但分业经营却又利于金融机构的经营安全性、稳定性，双方互有利弊。从我国实践来看，从1999年8月开始，允许部分券商参与同业拆借市场，从而打开了银行信贷资金流向证券市场的通道。2000年2月，中国人民银行和证监会联合发文，允许符合条件的证券公司以自营股票和证券投资基金作质押向商业银行贷款，在一定程度上打通了商业银行与证券公司的资金通道。2005年2月20日，中国人民银行、银监会、证监会联合公布并开始实施《商业银行设立基金管理公司试点管理办法》。按照规定，我国商业银行可直接出资设立基金管理公司。银行将借此进入证券市场。这一切现实说明，混业经营是大势所趋，原来的规定已经不适应我国目前的形势发展。

我国能否顺利实现分业经营向混业经营的转变，关键取决于金融风险是否能够得到有效地控制，而有效控制金融风险又依赖于完善的金融监管制度。因此，政府有必要进一步健全和完善我国金融监管，逐步实现由“分业经营”向“混业经营”的重大转变。

逐步推进利率市场化改革。利率是形成抵押贷款支持证券价格的基础。建立和健全利率体系对住房抵押贷款证券化的发展具有重要意义。一直以来，利率市场化都是我国金融改革的一个重要目标。只有国有银行普遍建立现代银行制度，形成有效的约束和激励机制，竞争力得到提高之后，利率市场化才具有相应的微观基础。因此，监管机构应该逐渐放开银行贷款利率，给予贷款利率更大的浮动空间。在存款利率保持政府严格控制，贷款利率实行浮动的情况下，意味着抵押贷款利率低的银行能够争取到更多的借款人，这将增强抵押贷款一级市场上的竞争，有利于提高住房金融效率。也使银行更有条件选择信用状况相对较好的客户，这样，在提高盈利水平的同时，银行的信用风险也能够得到更有效的控制。另一方面，抵押贷款支持证券的利润空间应该是来自于基准利率与抵押贷款利率之间的区间，因此，在利率市场化进程中还有必要进一步完善我国国债发行与交易体制，使国债利率真正成为我国中长期债券的基准利率。这样，抵押贷款支持证券定价基础的完善，才能通过价格机制对住房资金实现优化配置。

加强对抵押贷款证券发行与交易的监管。由于抵押贷款支持证券的发行与交易直接影响到金融市场的规模、结构、效率和风险等。因此，有必要进一步规范抵押贷款支持证券的发行与流通，加强对有关证券参与人的金融监管。抵押贷款支持证券也是一种证券，按照现行法律法规，应纳入《证券法》管理范畴，并受中国证券监督管理委员会的监管。但是，我国抵押贷款支持证券的发行不能按照企业债券的发行来管理，而应该考虑在证监会中设立一个专门的抵押贷款支持证券管理机构作为监管主体。同时成立一个自律性机构，专门规范抵押贷款支持证券发行和交易中的贷款银行、SPV、证券承销商、交易商、投资经纪人的行为。另外，在抵押贷款支持证券交易中，也应加强对信息披露的监管等。