浅析房地产项目审批流程的再造

时间:2022-10-03 03:31:25

浅析房地产项目审批流程的再造

【摘要】本文将政府再造理论引入城市房地产行政审批,通过对城市房地产项目审批现状的研究,对城市房地产项目审批流程进行再造,并且分析比较了再造后的流程。

【关键词】房地产项目;审批;流程再造

1 绪论

房地产项目行政审批的复杂性、长时性、缺乏透明性对房地产项目盈利能力产生了重要影响,房地产项目行政审批改革的呼声也愈发响亮。伴随着创建“服务型政府”理念的发展与传播,中央及地方,各级政府也对房地产项目行政审批进行了改革,针对行业发展形势及发展过程中出现的新问题,实时对审批、监管体系做出调整。

本文针对目前我国城市房地产项目行政审批过程中出现的诸多问题,对现行房地产项目行政审批流程进行再造,建立起一套高效科学的房地产开发项目行政审批流程体系,为政府相关部门的行政审批改革提供学术上和实践上的建议。

2 目前房地产审批制度不足之处分析

2.1审批机构与审批事项繁多

城市房地产项目审批流程所涉及的部门包括了发改委、规划局、建委等10多个政府机构,对于这些政府机构,审批成为其行政管理的主要方式,导致政府的服务、监督职能转向过多的直接干预。

2.2普遍存在重审批、轻监管的现象。

城市房地产审批实践中,各审批机构往往只重视事前审批,而对项目开工后的过程监管却不加重视。这对于实施中的城市房地产审批项目无疑为一重大打击,房地产项目投入巨额资金,并且很大部分资金为银行贷款,如何尽快完成项目迅速回笼资金显得尤为重要,项目因审批问题而耽误的时间使企业蒙受巨大损失,严重挫伤了企业投资的积极性。

2.3审批时限规定不合理,工作效率长期低下

审批时限过长主要有两方面原因:其一是审批一般需通过科员审查科长复核分管领导审批三步骤完成,并且未将审批权限下放,故审批时限加入过多的机动时间而显得较长;其二是部分审批流程需经过多名不同专业和技能的科员审查,且审批责任划分不明确。

2.4审批标准不透明,欠完善

城市房地产项目的审批制度要做到公平、公正,必须明确每一审批流程的法律依据,审批程序和审批标准。然而,实际情况是多数审批程序不透明,自由裁量权过大,这种审批的随意性,既扭曲了政府职能和社会经济结构,也容易引起权力寻租,滋生行败。

3 城市房地产项目审批流程再造

3.1城市房地产项目审批流程再造

3.1.1清除多余流程

1..环境影响评价:所有的规划条件已明确在规划局出具的《建设用地规划条件函》中,而此函在土地储备公司或者国土资源与房屋管理局在前期用地预审中同规划部门论证与协调之后,规划条件已进行环境影响的论证,故可将此流程清除。

2.消防方案审查:后续流程需对消防进行施工图审查,属多余流程。

3.初步设计预审(建委):后续流程需对施工图进行审查,属多余流程。

4.规划方案审查:规划许可证申请的审批涉及到对施工图的规划审查,故可将此流程清除。

3.1.2简化必要流程

(1)时间简化:

对各流程的审批时间进行了不同程度的简化,简化结果是根据访谈政府、建设单位、施工单位三方而进行的,具有实际可操作性,简化结果将在流程评价中加以分析。

(2)文件简化:

①国有土地有偿使用审批:简化流程,参加招、拍、挂的企业已进行相关信息的审核;部分文件组织招、拍、挂的单位已具备,不需企业再次提供。

②房屋拆迁许可:同一部门在前续流程中已审批,无需再提供。

③房屋权属初始登记:同一部门在前续流程中已审批,无需再提供。

④绿化初步设计审批:同一部门在前续流程中已审批,无需再提供。

⑤防雷装置施工图设计审核、防雷装置竣工验收:同一部门在前续流程中已审批,无需再提供。

(3)流程简化:

①申领规划选址意见书和用地规划许可证简化为由审批变为核查,核查时限缩短为2个工作日。

对于通过招、拍、挂方式获得的土地,所有的规划条件已明确在规划局出具的《建设用地规划条件函》中,而此函在土地储备公司或者国土资源与房屋管理局在前期用地预审中同规划部门论证与协调之后,规划条件已进行相关论证,故可将流程简化为核查事项,相关部门仅对提交资料的合法性与完备性进行核查,并在最较短的时限内完成。

②国有土地有偿使用审批简化为由审批变为核查,核查时限缩短为2个工作日

对于通过招、拍、挂方式获得的土地,有关土地的手续已由土地储备公司或者国土资源与房屋管理局办理完成,建设单位只需在完成土地出让合同的签订及支付土地出让金后直接向国土资源与房屋管理局申领,故将流程简化为核查事项

③将方案审批、初步设计审批、施工图审批全部简化为只进行施工图审批

施工图为施工的图纸依据,而方案设计与初步设计均为图纸设计的中间过程,只对最终过程进行审批即可达到审批效果

3.1.3流程整合

(1)绿化初步设计审批、消防初步设计审批、人防施工图审批、防雷施工图审批、初步设计审批(建委)整合为施工图并联审批将初步设计审批同施工图设计审批相整合,仅对施工图设计进行审批节省了大量的审批时间,并且能够达到对项目设计进行各项专业的监控,同时,由全部转化为并联审批,也节约了审批时间

(2)将施工图备案与发包方式核准整合为并联审批。二者可不互为条件

(3)质量报监与安全报监同施工许可相整合

质量报监与安全报监只是对建设项目进行登记备案,以对建设项目进行过程质量和安全控制,可同施工许可进行合并,即施工许可后,直接进入工程监督

(4)安全竣工验收、建筑能效测评、质监站综合验收并为建委竣工验收

此三项审批事项均由建委进行审批,只是分属于建委不同科室,将其合并可以简化审批流程,减少企业的申请次数,可以实现政府利民办事的目标

(5)将建委竣工验收同规划、消防、人防、环保、绿化、防雷各单项竣工验收合并为竣工验收并联审批

合并后的建委竣工验收同其它各专业竣工验收全部进行并联审批即减少了审批时间,又利于建设单位同政府各部门进行各项专业的同时综合验收,使验收工作的组织更为便利

3.2再造流程评价分析

3.2.1审批事项减少

对于城市房地产开发项目而言,特别是对于以招、拍、挂方式取得土地的房地产开发项目,在土地规划与一级市场整治过程中,政府与相关土地开发部门已对环境影响相关因素进行充分评估,房地产项目对环境的影响完全可以在规划条件中予以限制。

3.2.2审批时限更短

流程再造中对项目各专业的方案审批与初步设计审批予以删减,各专业只进行施工图审批,从而大大地减少了项目前期行政审批占用的时间,有利于开发商集中精力进行项目的设计创新。

3.2.3审批部门加强协作

通过再造后的流程,从规划、设计、验收三个大环节进行各部门行政审批的高度协同合作与信息交流,从根本上优化了房地产行政审批流程,省去了诸多不必要的材料重复递交与审批,达到了政府与企业双赢的效果。

4 结论

城市房地产行政审批涉及部门多、流程繁,对其进行重组或再造是减少企业时间成本、提高政府服务效率的惟一途径,在国内展开多次提升政府服务效率与质量的行政审批改革的带动下,城市建设相关部门也纷纷对城市房地产行政审批进行改革。本文以城市房地产行政审批流程的调研为背景,通过深入研究现有流程及其存在的问题,对城市房地产行政审批流程进行初步再造,对今后房地产审计工作有一定的参考作用。

参考文献

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