浅谈我国房地产投资信托基金的发展

【文章摘要】

近年来，随着国民经济的发展、人民生活的改善，以及我国城镇化发展的需要，房地产业逐渐成为拉动经济发展的重要产业之一，未来经济增长很大程度也有赖房地产支柱产业的发展。 房地产投资信托基金作为房地产融资未来重要方向之一受到了广泛关注，本文从房地产投资信托的定义出发，对我国房地产投资信托基金的发展做一个简要分析。

【关键词】

房地产投资信托基金；REITs；发展

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红。从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种。

REITs起源于美国20世纪60年代，目前共有二十几个国家有上市REITs，包括美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等国家，其中在美国发展最为成熟。据不完全统计，美国约50%房地产投资来自于REITs，对房地产业的稳定发展起到了巨大作用。截止2012年1月份，美国约有152只REITs公募基金，资产规模大约5000亿美元。

起源于美国的房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的典型模式之一，它募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。在我国设立房地产信托投资基金，可以为房地产业发展融通大量民间资金，防止由于过度投资需求引发的投机风险；改变目前单一的融资模式，降低房地产业对银行贷款的依赖性；优化房地产业的内部结构，通过内部竞争加快房地产资源的优化配置；促进房地产企业经营管理机制的转变。同时，REITs的发展相应伴随着系统风险及非系统风险，可能对投资者、REITs管理者及金融市场造成相应的损失或波动，研究借鉴发达REITs的有关风险，有助于提高我国REITs的管理水平及融资效率，对我国REITs的健康发展具有较强的借鉴意义。

从我国REITs的发展现状看，由于国家政策及客观环境等条件的限制，我国直到目前还没有设立真正意义上的的房地产信托投资基金。2008年12月15日国务院颁布《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展若干意见》（“金融30条”），明确了开展房地产信托投资基金试点工作，据悉试点将在证监会和央行分别展开：证监会着眼于股权类产品，在证券交易所交易；央行则着眼于债权类产品，在银行间市场交易。前者的推出将晚于后者。地方上的筹备工作也已经在进行中。在上海，浦东新区与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束，正等待监管部门审批，其主要打包对象是符合REITs 要求的拥有良好业绩带租约的浦东部分写字楼和商铺。天津也着手把滨海新区的部分工业园区打包作为设立REITs 的基础物业。

实际上，我国于2002年7月开展信托业务后就逐渐涉及了房地产信托业务，2003年6月5日，中国人民银行的《关于进一步加强房地产信贷的通知》（“121号文件”）严格对房地产行业的银行贷款条件后，房地产信托更是得到了众多面临融资困境的房地产开发商的热捧，从而发展迅速。2004年全国约有31家信托公司共计发行了83个房地产信托产品，募集资金122亿元。2005年9月银监会下发了《加强信托公司部分风险业务提示的通知》（“212号文件”），进一步强调和规范了房地产信托和证券投资类信托业务，对房地产信托发行门槛进行了严格规定，但各种房地产信托产品的发行量却有增无减，而且该文件在某种程度上还带动了房地产信托产品的创新。2005年全国房地产信托产品共发行76个，募集资金71.4亿元；2006年共发行99只，募集资金167.3亿元；2007年共发行45只，募集资金72.20亿元。而2008年房地产信托产品数量和规模均超过了2007年全年，达到发行量135只和募集资金总额272.85亿元。这些年发行的房地产信托产品中，有些已经具备了与房地产信托投资基金极其相似的特征，因而被广泛称之为“准REITs”，它们与房地产信托投资基金相比，最大的差距就在于不能够公开上市流通，这也给我国内地REITs 市场的进一步发展造成了阻碍。我国房地产信托基金的快速发展也伴随着相应的风险，而目前我国在对REITs的监管、管理等方面尚无较为完整的风险管理规定与防范手段，因此，对发达国家的REITs风险管理进行了解和借鉴对我国REITs的发展极为重要。

【参考文献】

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