建筑师与房地产开发商的关系浅析

摘要：一个好的建筑设计作品需要开发商与建筑师两方面的能量聚合，开发商如何选择建筑师、双方是否能够达到最佳结合点对一个产品的成功至关重要。本文通过对建筑师与房地产开发商的关系分析,探讨建筑师与房地产两者的关系及建筑师在房地产运作中应该具备的能力、职业素质，得出21世纪的建筑师应该是多才多艺的复合型高级创新人才的结论。

关键词:建筑师；房地产开发商；建筑文化；

中图分类号： F293 文献标识码： A

前言：开发商和建筑师有三种关系：一种是人和神的关系；一种是“奴隶主”与“奴隶”关系；还有一种就是合作伙伴关系，或者说是一个学习和双赢的关系。那么建筑师与房地产之间的关系应该是怎样的呢？

1.建筑师与房地产商的困惑

1.1建筑师的困惑

一方面，建筑设计的专业性很强,有其自身的技术标准和设计周期，但是一些房地产商粗涉设计师的工作,强行压缩方案设计的时间周期，要求建筑师听从自己的指挥。然而，建筑设计是一项复杂的智力活动,需要有足够的时间进行思考才能完成创作，否则做出的设计多是粗制滥造的。

1.2房地产商的困惑

房地产商的困惑,不是资金问题,也不是一个单纯技术问题,而是一个建筑与市场相结合的问题。这个问题涉及到建筑学、市场需求、行业发展态势以及城市规划、城市经济、民俗文化和社会心理等各个方面。即要解决“开发什么样的产品”问题,需要“建筑学+经济学+社会学”等多学科的“边缘知识”。有些房地产商虽然拥有众多的专业技术人才(如规划师、建筑师、工程师等),但由于缺少能够将建筑知识与市场知识结合起来的“复合型高级创新人才”,因而在做项目开发时,还是“不知道建什么样的房子为好”。

2.房地产对建筑师职业素养的要求

2.1广博的背景知识

房地产业是一个典型的智力行业,具有极强的知识性和技术性。房地产产品是科学技术与人文艺术相结合的产物。建筑师必须具有城市规划学、建筑学、社会学、城市文化、城市地理、人口学、经济学、历史、心理学和民俗学等方面的知识背景。在产品策划过程中,建筑师的知识越丰富,策划产品便越容易进入既科学又艺术的轨道,使所策划的产品附加值高。在实际操作中,学建筑和规划出身的人,做产品策划通常具有优势。

2.2动手能力、电脑运用技能和调研能力

在当今电脑时代,决不能忽视徒手绘图能力的培养,经典的富有生命力的成功作品的背后,往往是建筑师手头功夫和发散思维产生的突发灵感的高度体现。在策划产品之前,建筑师必须进行详细而周密的市场调查。调查内容包括城市经济、人口等方面的统计调查;历史人文、城市规划、建设现状等方面的实物调查;目标客户(消费者)调研以及案例楼盘调查等。建筑师如果不熟悉电脑技术,无法进行方案规划和建筑设计工作。

2.3美感鉴赏能力

扎实的人文、艺术理论、名作艺术欣赏功底；对形的敏感度,对空间形体的夸张和取舍能力；对光、色彩(建筑设计中的两个最重要的元素之一)的感知能力和应用能力。对空间、界面有较强的形象思维能力,有对建筑物外观的色彩组合、搭配、穿插、交汇等关系的了解和认识。

2.4建构能力

材料、结构、施工等等是形成建筑空间的必不可少的物质技术手段。建筑师应懂建筑,也应懂材料、结构、施工、预算等方面的知识。对新材料、新的工程技术有较强的接受能力。

2.5良好的沟通能力及与人合作的能力

质量必须由建筑师和监理工程师共同合作完成,应从设计—施工监理—竣工—维护整个过程进行全方位的质量监督控制。而且,建筑的诞生决不是偶然,它是建筑师、房地产商、业主、主管领导、民众意愿等多种因素相互作用之结果,只有具有良好沟通能力及与人合作的能力的人,才有可能使自己设计的建筑中途不被夭折,真正变为现实。

2.6经济分析能力

建筑是集建筑功能、建筑经济、建筑艺术、建筑技术等于一体的庞大机器,只有多才多艺之人,才能充分对其进行全面解剖并最终理解它,如法国巴黎卢浮宫在1993年11月,当165个新展览馆全部开放之后,整修过的卢浮宫面积实际上变成了原来的2倍,成为世界上最大的美术馆,各馆按历史的轨迹,重新安放了7万多件艺术品,许多尘封在发霉的储藏室里数年的艺术品,才得以重见天日,仅1983年一年内游客就高达600万人参观,是1982年300万人的2倍，创造了经济效益、环境效益、社会效益的多丰收。

2.7良好的职业素质

建筑师要能从传统的束缚中解放出来,就要有独立的精神和自由的意志,要有平民意识和人道情怀,要有社会责任心和历史使命感。只有这样,建筑师才能成为民主化的个体,为社会的民主化工作,才能设计出为人民所喜闻乐见的建筑作品。

2.8创新、标新立异的能力

建筑师要敢于自我反思，敢于创新,。如果一个人对“传统”与“现代”都一知半解,那么他的作品既体现不了传统,又体现不了现代,既畏首又畏尾,不敢大胆创新。其实,建筑是全人类的共同的东西,这种共性,才是最重要的。只有在“精”的基础上,你才有可能创新。创新是“精”的最高层次,正像“空”是“悟”的最高层次一样。只有反常而合理的建筑,才是经典而有生命力的作品,建筑师的最大障碍是你自己。21世纪的建筑师必须清醒地认识到自己身上的担子很重。只有从勤奋中获益,从失败中崛起,磨杵成针,才能成为一个多才多艺全才建筑师。

3.房地产业与建筑师之关系

3.1服务关系

建筑师与房地产最基本的关系是一种简单的服务关系。设计师是开发商请来的，但建筑师应该有自己的想法，不仅仅只是为开发商服务，更应该有一个职业道德和操守问题，不能为了服务而做一些建筑设计的残次品，影响到使用者的长远利益。

3.2既是“对头”又是合作伙伴

开发商和建筑师既是“对头”又是合作伙伴，是一种很矛盾的合作关系。因为一个建设项目从开始运作、构思到最终的建成、交付使用，往往要经过一个非常艰难和充满各种挑战的过程。在这个过程中，业主的要求和建筑师的工作之间肯定会遇到各种问题和矛盾，因此双方不断的沟通和相互谅解尤为重要。一方面，多数开发商专业化程度并不高，对建筑功能、产品形态、以及新技术新材料的了解和把握不够准确；另一方面，富有专业经验的建筑师对项目运作、产品策划、市场营销等又很陌生，对项目建设过程的关注和参与也不够。

4.开发商和建筑师的双赢——开发商如何选择理想的建筑师

首先，开发商要非常明确项目的定位，每一个建筑师都有个人的倾向，作为开发商一定要很明确，不是说每一个设计师都适合做每一种形式，他适合做住宅你非得拉他做公共建筑，这是不行的。对于建筑师来讲要有自己专业化的分工，在国外，专门做学校的建筑事务所就专门做学校，做商业的就做商业，专业化分工很强，这样他在某个领域才会有更深更透的研究。好的项目要选择真正精良的设计师，高质量的建筑设计最终将转化为生产力，在实际工程中体现巨大的经济效益，精品建筑可使开发商在竞争中处于优势地位。

其次，建筑师是要学会反向思考。建筑师是要了解开发商想要什么，开发商定位的客群在哪里，客户的需求在哪里。一个建设项目一旦建成，无论合理不合理、好用不好用，都是要矗立几十年的，因此社会责任心是一个合格建筑师必须具备的品格。建筑师一定要脱离办公室多出来接触项目，一个建筑师看的项目比开发商看的还少，那么他肯定是没有话语权的。一名优秀的建筑师，他不仅关注建筑设计本身，还一定能充分满足业主的需求，创造客户的价值，这是建筑师除了设计还要做好的事情。

结语：应该说,房地产业与建筑师之间的关系是鱼与水的关系,建筑师是鱼,房地产业是水,建筑师脱离了房地产业,建筑创作就成了无源之水,无本之木,变成为主观自生,靠不住的东西。

建筑设计与房地产开发的合作是设计市场化的结果,二者都不断的模索中相互配合和促进,寻求合理又行之有效的方法。从开发到设计、设计到实现建成的过程中在这几方面注意,有利设计又有利开发,只有在实践中不断运用和发展,才能处理的游刃有余。

参考文献：

[1]王尚武.浅谈房地产投资项目经济评价问题[J].中国农业银行武汉管理干部学院学报,2001.6

[2]陈鑫.房地产开发项目后评价的实施方案[J].山西建筑,2008.3

[3]杨艳芳.浅谈建设项目决策分析[J].山西建筑,2003.8