浅析房地产项目管理的问题及应对措施

【摘 要】随着全球化经济的进一步发展，我国的房地产行业也进入了新的发展时期，而由于房地产的项目开发周期长，资金占用大，政府政策变化快等不确定因素很多，因此需要对房地产项目进行管理。本文就我国的房地产项目管理的现状以及存在的问题进行了详细的阐述，并提出了应对措施。

【关键词】房地产；项目管理；应对措施

引言

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，因此对于房地产开发企业而言，房地产的项目管理是房地产开发过程中非常重要的一方面。因为房地产的地域性很强，即使在同一个地区，由于项目的功能和定位不相同，项目的内容也相差很多，因此房地产项目的管理应该是全方面的，要求项目的管理者要对项目的安全、质量、成本、进度和文明施工等都要标准化和正规化，只有这样才能够使房地产开发的各个环节有条不紊地进行。目前，房地产一直都是社会各界争论的焦点，房地产价格不断上涨，“北漂”、“蜗居”的出现更是当今房地产项目管理不良状态下的真实写照。因此，如何合理、正确的对房地产项目进行管理更是以后房地产行业所要解决的一个重要的问题。

1 房地产项目管理的意义和原则

1.1 房地产项目管理的重要意义

房地产的项目管理是属于工程项目管理的一个重要分支，它既是房地产的项目管理者对系统工程理论和方法的综合运用，又是一种对房地产项目的全过程、全方位的使用和建设的综合管理。而房地产项目管理真正的意义就在于提供给用户一种优质的产品，在房地产项目上实现生产要素的优化配置，房地产的项目管理属于一种应用性和综合性的新兴学科，它具有很大的发展潜力。

1.2 房地产项目管理的基本原则

房地产的项目管理还要遵循三项基本原则，通常包括责任对等原则、成本最低原则和质量管理原则等，具体原则如下所示：

（1）责任对等原则

房地产是一个暴利的行业，尽早出售房地产就能尽早收回资金投入下一期房产建设的投资活动，而责任对等是对房地产商而言的，房地产所涉及的资金回笼比较缓慢。因此，很多的房地产商为了能够赶进度，经常忽视了建筑物的质量，制造出了大量不合格的建筑物和违规生产的建筑，造成社会资源的严重浪费。

（2）成本最低原则

最近很多地区陆续出现了一些“房哥”、“房姐”，还有很多的建筑企业的重心陆续都转向房地产行业，房价不断的上涨等这些现象的出现引起了不少市民的恐慌和不满。用房地产项目管理的观点来对房地产的运作进行分析，那就要坚持成本最低的原则，要通过各种手段和方式使得房地产的成本不断降低。但是，成本最低并不是房地产行业唯一需要考虑的问题，若只是注重成本而对房地产的质量造成严重的影响，势必会对企业长远利益造成极大的威胁。

（3）质量管理原则

质量是一个企业生命的灵魂所在，特别是对于房地产企业来说，中国的传统概念都是“居者有其屋”，这也是个人发展而言最基本的需求。但是目前市场上有些不法的房地产商，他们为了尽早收回成本而不断的催赶工程的进度，并且过早的对房价进行炒卖，时间紧迫势必就会造成对房产细节的忽略，导致房产质量差，完工之后经常发现质量问题。所以，要对项目管理有效的进行控制，对房产的质量进行严格的把关。

2 我国房地产的现状分析

房地产开发市场的竞争越来越激烈，而房地产的开发项目还没有一个较高的管理水平，存在的问题还包括以下几点：

2.1 前期策划及产品定位的决策质量不高，可行性研究不够

前期的研究工作是房地产项目管理的最根本的前提，因为只有前期方案的确定，才能进行投资项目建设的跟进。而有些开发商以市场变化快，项目不能定位太死为借口，不重视前期的决策，项目市场定位不明确，错失了最有利的时机。一些房地产开发商拿到项目之后，就马上动工了，根本没有经过前期市场调研，因此导致后期决策犹豫不决，当遇到问题的时候大多会匆忙决策，这样决策确定的项目产品是不系统、不全面和不科学的。项目决策阶段的问题不解决就会造成项目后期管理的很多问题，最后很可能会演变成为工程项目管理问题和技术问题。

2.2 设计单位和开发商忽略项目设计阶段的投资控制

我国的设计投标主要从功能和技术等角度评价方案优劣，较少考虑项目投资，而开发商常常轻设计、重施工，他们往往会投入大量人力和物力去检验建筑安装工程造价，却很少重视怎样才能投入合理的资金才能获得美观适用的建筑物。按照通常的惯例，实际上施工监理部门就应该是投资控制部门，而这时候的图纸已经定型了，对于投资控制措施也只能在图纸的基础上对成本进行控制。

2.3 监督程序不完善

由于前期的可行性的研究不充足，很多厂商片面的追赶工期进度，忽略了在施工过程中最应该注意的质量问题和安全问题的监督，当设计的图纸与现实不相符合的时候，房地产商只是一味的从利益角度去修改，并没有从实际情况出发，因此使房地产的整个项目缺少有效的项目监督，就更谈不上监督程序了。

2.4 合同管理的意识淡薄

项目管理中最重要的就是合同的管理，而往往也是最容易被忽略的，我国传统思想强调很多事情只要口头答应就行了，但是随着我国加入世界经济竞争步伐的加快，不同文化间的冲撞不断，合同是当双方发生争执时最重要的凭据，今后房地产商一定要认真对待合同管理，不能随意进行修改。

3 改善我国房地产项目管理的应对措施

当今社会，为了能够更有效的对房地产的项目进行管理，使运作的过程更加规范化和合理化，管理房地产必须采用现代化的管理理念。

3.1 重视可行性研究工作

房地产进入营销时代，开发商要能够在众多企业中脱颖而出，既要掌握足够的商业情报，例如竞争对手的资讯，市场供需要求和消费者的需求等，又要重视项目的前期可行性研究工作。因为房地产商只有意识到这一点，对自己的建筑产品有一个合理、客观的前期可行性研究，才能保证达到产品的质量要求和自身利益最大化的目标。

3.2 加强项目设计阶段投资控制

项目投资控制的重点在于设计阶段，虽然设计费用仅占项目总投资的很小一部分，但是它对整个施工项目的影响程度却达到了75%，在方案确定的过程中，可以运用价值工程的方法把工程的成本和功能综合进行对比，使设计工作人员不仅仅可以在建筑物外观和功能上动脑筋，还可以在如何降低工程造价上多下点功夫。房地产商还可以要求设计人员在设备材料选择上采用性价比较好的新设备、新材料和新工艺，并尽可能的优化每个配套系统方案，从而保证房地产项目的经济效益。

3.3 完善房地产项目管理程序

只有充分的完善房地产的程序监督，才能够确保项目的顺利进行，保证制定目标的实现，并且要针对目前各个房产项目管理程序的根本问题，可以邀请第三方介入，毕竟房产项目过多，涉及内容更是全面，只有通过有效的管理程序，适当的调整项目中遇到的问题，才能够使项目快速有效的进行。

3.4 提高合同管理意识

要针对当前房地产行业中存在的项目管理意识不强的局面，加强其对项目管理的认知，首要的就是要转变观念，意识到合同的强制性和其所具有的威力，只有这样才能够从根本上解决房地产项目中合同管理意识淡薄的局面，也更能加强工程项目管理的可行性。

结语

综上所述，房地产的项目管理水平对于项目的开发周期和成本具有极其重要的影响，并且是最终决定项目效益的根本。因此，只有坚持科学现代的管理方法，建立完善的房地产管理流程，提高管理人员的水平和素质，才能够打造出高质量的房地产工程。

参考文献

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