农村房屋买卖合同效力的研究

摘要：随着改革的深入和市场经济的发展，农村的房屋买卖日趋频繁，纠纷不断。而我国现行的法律规定并不完善，导致法院在审理此类纠纷时出现不同的判决，有的判买卖合同有效，有的却反之。实践中，农村房屋的买卖是否有效，以及是否应在宅基地上设立法定租赁权，值得研究。

关键词：农村房屋买卖；宅基地；法定租赁权

中图分类号：DF48　文献标志码：A　文章编号：1673-291X(2007)09-0127-03

随着改革的深入与市场经济的发展，农村城市化进程的不断加快，农村的产业结构与生产模式也在不经意间发生变化，农村人口流动已成为一种必然趋势。在这种形势下，农村房屋交易行为日益增多，且有越来越频繁的趋势。而且，随着城市向农村扩展空间，土地的升值、房屋拆迁等因素，在各种利益的驱使下，使农村不规范的房屋买卖纠纷不断，以房屋买卖合同无效为由向法院的现象屡见不鲜。但目前我国针对农村房屋买卖的相关法律规范尚不完善，甚至法条之间还存在矛盾和冲突。处理这类纠纷成了司法中的两难，如判决认定买卖合同无效，必将使买方重新流离失所，市场交易中的诚实信用原则必将被打破；如认定交易行为有效，又会与现行的法律法规相冲突。

一、农村房屋买卖合同的表现形式

根据农村房屋买卖合同当事人的不同，合同有几种表现形式。一是双方当事人都是本村农民；二是双方当事人中一方是外村农民；三是双方当事人一方是城镇居民。其中农民又分三种具体情况：一是农民本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是农民已有宅基地，但尚未达到国家规定的宅基地标准；三是农民已在集体组织落户，但尚未分配到宅基地。

二、现行法律规定的不完善和农村房屋交易的现实

(一)现行法律规定的不完善

1．现行法律对财产所有权的规定。根据最高法《宪法》第13条：国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。公民的合法私有财产不受侵犯。又根据《民法通则》第75条第1款：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产房屋属于公民的个人财产范畴。《民法通则》第71条：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。从以上的法律规定可以得知，公民个人(包括农民在内)对于其房屋既然享有受法律保护的财产所有权，也自然有依法对自己的财产占有、使用、收益、处分的权利，其中的处分包括出卖、互易、赠与等方式。另外我国现行有效的法律规定中并无禁止农民处分其房屋的规定，没有规定即允许。

2．现行法律对宅基地使用权的规定

农村房屋与城市商品房不同，房屋所占的土地是属于集体所有，农民是基于集体经济组织成员无偿取得宅基地使用权的。宅基地使用权是指农民在农村和城市郊区集体所有的宅基地上所享有的建造房屋以使用、居住的一种权利。《物权法》第184条第1款第2项：下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；从上述法律规定得出宅基地使用权取得的身份性和无偿性(福利性)导致其不得自由流转即不得自由转让、出租、抵押、继承或改作其他用途。依房地一致的原则，导致农村房屋也不得自由流转。

3．现行法律规定相互矛盾

1988年的宪法修正案第2条：宪法第10条第4款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。同年修订的《土地管理法》第2条也增加“土地的使用权可以依法转让”。此后随着《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》等一系列规范城镇国有土地使用权流转的法律法规的出台，城镇国有土地使用权流转成为普遍现象。与之形成鲜明对比的是我国对作为土地使用权之一的农村集体土地使用权流转并未放开(宅基地使用权流转也不例外)。一方面，《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《担保法》第37条：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。这些现行法的规定只在表明一个事实：农村宅基地使用权流转是严厉禁止的。另一方面，国务院办公厅1999年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》国发办[1999]第39号第2条第2款：农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

从上述的现行法律规定可以看出，法条冲突是显而易见的。依上位法优于下位法的原则，宪法和民法通则应优先适用，也就是说宅基地使用权流转应不被禁止。依特别法优于普通法，土地管理法应优先适用，也就是说宅基地使用权流转应被禁止。法律的冲突是导致农村宅基地使用权流转无序状态的根本原因。

(二)农村房屋买卖的现实

农村房屋所有权人有出售房屋的理由。其一，融资手段。对于农民来说，不到万不得已通常是不会出卖自己的房屋的，现实中的“万不得已”却是时常存在着，比如为了治病救人急需用钱，或者因为生产经营而又无有效的筹资渠道。其二，多余房产的处置。因房产继承等合法原因形成的多处住宅，他们合法取得房产，却无法实际利用，出卖房屋可能就是一个很有必要的现实选择。另外，村民子女考取大学，在城里购买商品房而举家搬迁，脱离农村，也已相当普遍。这些场合，都可能使其农村的房产成为多余，需要处置，而买卖房屋成为最佳的处置方式。现实也存在着买方需求。许多城市人，包括公务员，为了休闲、娱乐，在农村购农房已不是新闻。还有一些外地的打工者，也需要在其打工地购农房安家落户。再有本村村民的生老病死，成员构成的变动，使居住需求也随之变化不定，宅基地的调整不能及时实现农村村民的住宅需要，从而出现房屋的买卖。总之，有需有供，买卖之势日趋上升，农村房屋买卖实有其必要性。由于没有适当的法律去规范房屋交易行为，从而导致农村房屋买卖纠纷不断，影响安定团结，使买卖双方的合法权益得不到很好的保障。另一方面，农村集体经济组织的土地资源大量流失，既损害了集体的利益，也使那些不具备农村集体经济组织成员身份的购买人无偿享有宅基地使用权。

三、争议观点

当发生农村房屋买卖纠纷诉之法院时，由于存在法律的空白和冲突，法院在处理此类纠纷也存在着不同的观点，总的来说有以下两种：

第一种观点：认为买卖合同无效，主要理由是违反法律、行政法规强制性规定。其依据主要是《土地管理法》第63条

规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅1999年的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》的规定：农村房屋不得向城市居民出售。假如法院判决合同有效，必将产生负面的示范作用，使人们误认为农村房屋交易与城市商品房交易一样是合法的，必将出现一些农民失去宅基地使用权，而另一些人却非法享有宅基地使用权。同时，由于农村村民取得的宅基地使用权是无偿，假如允许农村房屋可以买卖的话，在利益的驱使下，农民会滋生“不占白不占”的念头，从而导致现实当中存在大量的超标准占用宅基地的现象，这种现象在农村已是相当严重。例如，据嘉兴市国土资源管理局提供的统计资料显示，截至2003年底，全市共有农村宅基地57.62万亩，按全市农业人口231.66万人计算，人均宅基地达到166平方米，超过省级标准66平方米，其他地方也有这种现象。这对一个人口大国，人均占有耕地量很少的国家来讲是十分有害的。因此法院认为农村房屋买卖合同应为无效。

第二种观点：认为买卖合同有效。根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释》第3条的规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律，合同无效而适用合同法有效的，则适用合同法。由此可见，应该适用合同法来判断合同的效力。凡是符合合同有效要件的合同为有效合同。我国合同法规定合同有效要件主要有四个：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。二是意思表示真实。三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。四是形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定。双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。根据《土地管理法》第62条第4款：农村农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》中规定：对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。立法的精神隐含着农民可以出售自己的房屋，特别是未禁止出售房屋。法律上没有禁止的，公民就可以作为，这是法治社会的基本原则。因此，农村房屋买卖合同只要符合合同有效要件的就应该认为是有效的。

四、解决途径

笔者认为，农村房屋的买卖行为应认为有效。理由如下：

农村房屋是农民的合法私有财产，其对房屋拥有财产所有权，有处分该房屋的权利，这是我国宪法等法律规范赋予财产所有权人的权利。

如果农村房屋买卖合同符合《合同法》中规定的合同有效要件，该合同就应该是有效。法院在认定农村房屋买卖合同无效的依据主要有两个：一是国务院办公厅1999年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条，二是《土地管理法》第63条。本人认为以上述二法条为依据判决农村房屋买卖合同无效是对法律的误解。首先，我国《合同法》规定，违反法律、行政法规的合同无效，该条将认定合同违法的标准限制于法律、行政法规。根据最高人民法院的《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第4条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。从《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》的发文字号来看，其发文机关是国务院办公厅，而非国务院，所以，这个文件并不是行政法规，法院不能将之作为认定合同无效的依据。其次，从《土地管理法》的第62条第4款的规定来看并没有禁止农村房屋的买卖的含义。

房屋可以买卖了，但房屋所占的宅基地该怎么办呢?

笔者认为如果在宅基地上设立法定租赁权的话，问题就可以迎刃而解了。租赁作为一种债之关系，主要是由当事人签订租赁合同的方式发生。我国《合同法》第13章规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。但是租赁除了基于租赁合同发生之外，还可以基于法律规定发生，也就是法定租赁。对于法定租赁，很多人陌生，我们从比较法来说明。台湾地区“民法”债编1999年修订后，增订第425条之一，规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与受让与人之间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋的使用期限内，有租赁关系。其期限不受第449条第一项规定之限制”(租赁期限不得愈20年之期限)。上述规定，便是所谓“土地及其土地上之房屋所有人相异是租赁关系之推定”，或者称为法定租赁关系。在土地与建筑物并非一体的不动产而是各自独立的不动产的框架下，实属解决“房”“地”关系的一个可行的方案。

假如在农村宅基地上设立法定租赁权的话，农村房屋买卖实际上只是把地上部分的所有权转移给了购买人，把宅基地法定地租给了购买人。第一次购买人在法定租赁期内应向享有宅基地使用权的农民支付租金。因为，农民是基于集体经济组织的成员无偿取得的，是农民的基本生存保障，是农民应该享有的权利。

如何操作呢?首先应该严格宅基地申请、登记工作。在申请宅基地时应严格把关，使其符合“一户一宅”，并且所占面积不得超过国家规定的标准，并认真做好原始登记。当农村房屋发生买卖、继承、赠与或租赁时，应做好变更登记。由于上述原因导致农民所占宅基地超标或者城镇居民占有宅基地，他们都应向集体经济组织交纳法定租赁宅基地期间的租金。

在农村房屋买卖中，购买方无论是本村农民、外村农民还是城镇居民都要向出售方交纳使用宅基地的租金。

对于出售方来讲分三种。一是本村农民。假如他所享有的宅基地的面积符合国家规定标准的，那么他应该得到购买方交给他的使用宅基地的租金。假如他所享有的宅基地的面积超过国家规定的标准的，应由他向土地所有的集体经济组织交纳多余部分的宅基地的租金。假如他所享有的宅基地的面积低于国家规定的标准的，该农民仍然可以向该集体经济组织申请不足部分的宅基地或者相应的补偿金(补偿金就是指农民不想要宅基地的，集体经济组织应给予一定的经济补偿)。二是外村农民。他应该向土地所有集体经济组织交纳使用宅基地的租金。三是城镇居民。他也应该向土地所有的集体经济组织交纳使用宅基地的租金。

对于购买方来讲也分三种情况。一种是本村农民。假如其已经依法享有宅基地使用权，但他另外取得的宅基地使用权是有偿的，故是合法的。假如其没有享有宅基地使用权，可以依法向本集体经济组织申请符合国家标准的宅基地使用权或者宅基地补偿金。假如他享有的宅基地的面积低于国家规定的标准的，那么他可以依法向本集体经济组织申请不足部分的宅基地或相应的补偿金。二是外村农民。他的情况可以参照本村农民，只是与之发生关系的是他所属的集体经济组织。三是城镇居民。他只要向出售方交纳使用宅基地的租金就可以了。