我国商业银行二手房信贷风险及化解思路

[摘 要] 文章从实际出发，揭示了商业银行在二手房信贷交易暴露的源自中介、贷款主体、抵押物和操作流程等四方面风险，提出了化解这些风险的途径和手段，为商业银行科学严谨地开展二手房信贷提供有益参考。

[关键词] 商业银行 二手房 风险化解 征信

美国次贷危机产生的直接原因是对信贷客户群的选择出了问题，引发了国际金融海啸。在二手房信贷方面，我国一些商业银行出现的问题应引起足够重视。笔者通过对服务商业银行的专业征信机构的考察，了解到商业银行在二手房贷款方面存在着突出风险，以此提出防范风险的措施。

一、从实践来看，二手房信贷风险源自四个方面

1.房屋中介信用风险。二手房信贷业务涉及房屋买、卖双方、房屋交易中介、资产评估事务所、律师、保险公司、可能的房屋租赁人、可能的房屋共有人、可能的担保公司等。具有资金充裕、信贷业务品种多等优势的商业银行仅是其中一方，但它没有第一手客户、客户资源有限、与上述各方都存在着信息不对称的劣势。因此，商业银行为争取市场份额，过度依赖房屋交易中介。二手房贷款客户资源大多为房屋中介所掌握，在推出新业务品种时，商业银行大都将营销房屋中介机构作为业务推广的主要手段，有些商行甚至给中介一定的授信额度。中介公司具有了占压客户资金、欺骗客户的先天条件。

同时，不同商行之间的信贷竞争，也助长了房屋中介机构有机可乘，弄虚作假、有恃无恐地帮助不诚信客户骗贷事件的发生。

2.贷款主体及交易行为真实性风险。近几年，在审查借款人身份、贷款事项以及抵押物真实性方面出现的问题多种多样。

(1)借款人身份及资质虚假。出于利益驱动，很多房介机构为争取成交，替借款人伪造身份证或户口本。征信机构经常遇到借款人提供的身份证、姓名和身份证号不一致、借款人提供的户口本经户籍所在地派出所鉴定系伪造等情况。(2)收入证明不真实，虚开冒开。个人实际收入的真实性，决定借款人的偿债能力。个别商行信贷人员促成交易成功则辅导客户虚开冒填薪金收入，出具不实证明。收入证明不实的表现形式表现为：(A)不在提供收入证明的单位工作；（B)收入证明的单位，早已被注销或吊销；（C）私自擅用单位公章加盖收入证明；(D)证明上加盖的公章系伪造或私刻；（E）实际收入与收入证明所标明的尸收入数相去甚远等等。虚假不实的收入证明误导商行信贷正确判断，极易导致道德风险。(3)蓄意隐瞒贷款用途。很多借款人以购房、购车、装修等证明文件骗取银行消费信贷，其贷款真实目的却是为企业生产经营或其他消费。(4)编造房产交易，骗取商行贷款。此案例很有代表性。A房屋中介公司为Y 开发商员工办理住房贷款业务，贷款总额3000余万元，商行委托征信公司征信。征信员发现：其一，Y房地产公司无办公状态，所有人员都忙于配合征信；其二，征信员与借款人交谈，明显感到他们谈吐与其自称的高学历、高收入不匹配；其三，借款人大多租房居住，均无其他资产，统统拒绝征信员对其家庭征信。为揭开谜底，征信公司对借款人拟购商品房进行深度征信。实地访谈中，发现标的房屋均有人居住，且是已居住多年的拆迁返迁户，开发商一直没给房屋所有人办理产权证。这是典型的开发商假以员工名义、编造房产交易骗取银行信贷资金的违法行为。(5)姻亲之间关联交易。通过亲属、姻亲之间关联交易获取商行贷款。表现为配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋虚假买卖交易。从银行贷到的资金根本不是用于支付房款，而是挪作他用，有的甚至用于归还赌债。

3.抵押物瑕疵隐含的风险。二手房与新房相比，其物理状况劣势明显、价值贬值、价格差异大、有拆迁规划的可能，这些因素使商行的抵押房屋物权面临较大风险，直接影响抵押物处置速度和变现能力。

4.操作流程中的风险。对二手房贷款，商行执行见“他项权证”放款的流程，但有些商行为吸揽业务，拉拢房屋中介，采取见“房管局办理抵押登记收件凭证”放款，此举隐患很多。多数商行限于人力，委托中介或借款人提取他项权证，一旦有人伪造他项权证，将给商行以虚假性抵押。

以上种种风险来自不同方面，但共同特点是信息不对称造成二手房交易市场的混乱和风险的产生。

二、化解二手房信贷风险的思路和手段

针对二手房抵押贷款存在的风险和问题，笔者建议监管部门和商业银行采取如下措施，以规避风险。

1.针对房屋中介机构信用风险的措施。其一、对客户交易资金，由商行代收代付。从制度上履行对代收代付资金的监管，禁止房屋中介扣划客户贷款资金。这一措施已得到部分城市采纳。其二、对参与二手房交易、与商行合作的房屋中介机构进行信用评级。由资信评估公司对房屋中介的经营模式、资金流向、资金缺口、涉及客户数量进行全面评估。监管机构根据评级结果对与银行合作的房屋中介机构的准入做出相关规定,以扶优淘劣，净化房屋中介市场交易秩序。2.切实落实银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求，在二手房贷款业务中，引入第三方专业征信机构对借款人身份真实性、收入真实性、贷款事项真实性以及抵押物真实性进行实地核查，防止骗贷。实践证明，二手房贷前审查引入征信是十分必要的。3.加强商行内控制度建设，严格控制放款环节。在二手房贷款业务中，商业银行务必要实施“见他权证放款”的操作规程，坚持贷款直接划至卖房人账户，不能交由房屋中介扣划。为杜绝贷款人伪造他项权证事件，商业银行应委派专人到房管局提取他项权证，堵塞放款漏洞，保证房产真实抵押。4.商业银行要切实收集、掌握抵押房屋的全面信息。审查房屋是否有导致产权人对房屋的处理权不完整的租约；调查是否存在共有产权问题、动迁安置房、职工房改房等。完善二手房贷款中的债权保障体系。作为抵押物的房产，其本身的物理状况会直接影响到债权的安全，商业银行应掌握二手房入市前的装饰程度及其试图掩盖的房屋物理状况所存在的瑕疵。5.防范房屋价格的高估风险。房价高估可能是评估机构的失误，但更多的是主观恶意所为。遴选公信力好的评估事务所是商业银行降低这一风险的制度保证。实践证明，在二手房信贷中，征信机构理应成为商业银行的得力助手，也是为商行构筑起制度防火墙的有效保证。

参考文献:

[1]廖英敏:房贷新政对房市的影响与效应[J].西部论丛，2007，（12）：21～23