土地开发审查的规则和策略

作者：张献忠 龙花楼 单位：国土资源部土地整理中心

土地开发整理是指在一定区域内,按照土地利用总体规划或城市规划确定的目标和用途,通过采取行政、经济、法律和工程技术手段,对土地利用状况进行调整、改造、综合整治,提高土地利用率和产出率,改善生产生活和生态环境的过程。土地开发整理的资金,是国家财政从新增建设用地有偿使用费中安排的专项资金。土地开发整理项目预算审查是控制投资额度,提高投资效益,用好专项资金的重要措施。作为审查人员,在实际工作中,应掌握好审查的步骤和方法,做到准确、全面、合理的审定,无论增加或减少土地开发整理项目的投资,都应让土地开发整理项目规划设计单位心服口服。

一审查土地开发整理项目预算的步骤

1•收集相关资料,做好准确工作收集与土地开发整理项目预算配套的规划图、单体工程设计图以及规划设计报告,熟悉并核对相关的图纸和报告。根据预算编制说明,收集预算中用到的所有定额、配套的取费标准及相关的文件、规定等等。2•了解预算中作特殊说明的信息每一个土地开发整理项目预算都有它的特殊性,只有了解它的特殊性,才能减少不必要的误会,提高审查的准确性。例如,有些项目中的某些工程如修建水库、防洪堤、干道、干渠等等,不属于土地开发整理项目投资的范围,但设计单位为了保持项目规划设计的完整性,又作了设计图,如果审查人员不了解这一特殊性,就会误以为是预算中漏项;又如,有些整理项目,规划设计者本着节约资金的原则,规划时尽可能利用一些原有的道路、沟渠,在预算中,属于原有的路、渠就不再投资或者作部分投资等等,这些一般在预算编制说明中都会有详细说明。3•对工程量进行重点审查(1)审查计算的工程量是否有依据。先熟悉项目的规划设计,然后对照单体工程设计图,逐项检查预算表格中的各分项工程,是否出现多算、漏算或错算的情况。如某些分项工程在单体工程设计图中并未涉及,而在预算书中又作了预算;有些在单体工程设计图上作了设计的内容,但在预算书中却未列项;还有可能设计的内容与预算的内容有出入等等。只有在充分了解项目的整体规划并熟悉项目的单体工程设计图的基础上,才能将错误一一查出。(2)审查工程量的计算是否符合计算规划。工程量的计算规则较多,一般在定额的说明中都有详细介绍,如果预算人员忽视了定额的说明,必然使得计算出来的工程量偏大或偏小,从而直接影响到工程的投资。例如砖墙墙体厚度,无论单体工程设计图上所标定的数值为多少,工程量的计算都应按下列规则计算:如果设计一砖半厚的标准墙,预算过程中忽视表1中规定的需按365毫米计算厚度,而按墙身厚360毫米计算,就会使预算的工程量小于实际数量;若设计20墙的预制混凝土砖墙,按墙厚200毫米计算,就会使得工程量比实际增加,投资增多。又如计算实砌砖墙身时,应扣除过人洞、门窗框面积和每个面积在0•3平方米以上的孔洞所占体积,还应扣除嵌入墙身的钢筋砼柱、梁(包括过梁、圈梁、挑梁)的体积。但不扣除0•3平方米以下孔洞,梁头、梁垫、木砖、门窗走头,砖墙内的加固钢筋、铁件的体积。如果计算工程量时,仅根据设计图的几何图形来进行计算,势必会造成工程量偏大或偏小。另外,还有回填土的体积也有它特定的计算规则,回填土体积=挖土体积-地坪以下埋设的砌筑量,其中地坪以下埋设的砌筑量包括砌筑物内涵空间体积(如涵工程中涵洞体积、直径不小于500毫米的管道体积等),这也意味着当埋设管道的直径小于500毫米时,其管道体积不必减去,回填土体积就等于挖土体积。4•对所套用的定额进行重点审查(1)定额子目已含的内容是否又另立项目重复计算。例如,现浇混凝土工程,在水利水电工程预算定额中,模板制作和现浇混凝土两部分的人工费、材料费和机械费都是合为一个定额的,而建筑工程预算定额中,这两部分大多是分开的。如果套用水利水电工程预算定额作“现浇混凝土”工程,同时又作了“模板制作”这一分项工程的预算,显然是不合理的,“模板制作”属于重复计算。(2)审查定额单价的选套是否对号入座,防止错套和高套。如将现浇混凝土工程套用预制混凝土工程的定额,就属于错套定额;将开挖一、二类土方工程套用开挖三类甚至四类土方工程的定额,则为高套定额;将一般混凝土护底套用闸底板定额,则既错套又高套了定额。(3)审查各分项工程的名称、规格、计量单位与定额子目是否一致。如有单体工程设计图中设计的浆砌砖墙身厚为250毫米,按照标准砖的规格可以推测,这是非标准砖墙,如果套用浆砌标准砖的定额,显然是不正确的。(4)审查定额子目是否进行了不允许的换算或增减。凡定额不允许换算的,任何情况下均不得换算。即使定额子目中的材料、机械与实际采用的有偏差,也不能随意增减。如水利水电预算定额中闸底板、闸墩、闸挡土墙等中均有混凝土垂直运输,而土地整理涉及的主要是一些小型的农田水利工程,实际施工不一定用卷扬机或挖掘机吊运混凝土,但也不能因此而将这一子项忽略不计。5•对材料的用量和价格进行重点审查土地开发整理项目的材料费一般占到工程造价的一半,甚至更多。当前建筑市场逐步开放,材料价格波动较大,不易控制。因此,准确计算材料的用量,使用符合实际的材料价格,是决定投资是否合理的一个重要因素。(1)审查材料用量的准确性。严格审查单体工程设计图中各工程量统计表,保证工程量准确无误,总的材料用量的准确性就有了保障,另外要对预算定额中的材料定额含量做认真核对,只有把握好这两个环节,才能保证材料用量的准确。(2)审查材料价格是否符合当时市场行情。要求项目的预算编制单位提供项目区所在地定期的建筑工程材料的市场信息价,为了正确核定价格,还可以通过市场调查、与供货单位进行联系交流、上网查询等多种方式来核实材料的价格。6•对工程取费进行审查土地开发整理行业目前还没有其自身的定额标准和完整的费率标准,《土地开发整理项目预算编制办法》中规定,土地开发整理项目预算的编制参照国家或省(区)最新颁布实施的《水利水电建筑工程预算定额》、《建筑安装工程预算定额》等预算标准。(1)审查费用定额与预算定额是否配套。正因为土地开发整理行业还没有完整的取费标准和预算定额,就比较容易出现“张冠李戴”的现象,如费用计取依据水利行业定额,预算定额采用建筑定额,或套用地方定额,计取费用却使用全国定额等等。(2)审查所有取费(包括其它直接费、现场经费、间接费、税金)是否套用同一费用定额。目前,有些省份实施的水利水电费用计算标准中没有现场经费这一项内容,但是它所规定的间接费的费率往往很高,费率的计取高达8%~12%,而通常有现场经费这一项的水利电费用计算标准中,现场经费的费率一般为3%~6%,间接费的费率一般仅为3%~6•6%。如果因地方取费定额中没有现场经费这项内容,就简单套用全国水利定额的现场经费取费标准,而其余的取费均按地方标准计取,显然是不准确的。(3)审查工程类别的确定是否符合项目的实际情况。工程类别的确定直接影响到取费费率的选用,土地开发整理项目的工程相对来说比较简单,如果套用大型水利枢纽工程的费用,显然属于高套取费标准。例如全国的水利水电费用计取标准中规定,凡执行1991年由水利部、能源部颁发的《水利水电工程施工机械台班费定额》,将其第一类费用的小计乘以1•35~1•60调整系数,综合利用的大Ⅰ型水利水电枢纽工程取上限,其它工程可根据工程规模、施工难易程度等合理选取。如果将土地开发整理工程的调整系数取上限,显然不太合理。

二审查土地开发整理项目预算的方法

1•全面审查法全面审查法就是依据土地开发整理规划设计图,结合有关预算定额,对分项工程中的子目,逐一进行审查。这种方法的优点是全面、细致、差错少;缺点也是显而易见的,如工作量非常大,进展速度慢。土地开发整理是一项崭新的事业,土地开发整理项目预算也是一项新的工作,有些单位编制项目预算的技术力量较弱,预算中出现的差错较多,对这些项目应该尽量采用全面审查法。2•重点审查法重点审查法就是对工程量多、单价高和占项目投资比重大的内容进行审查。如果编制土地开发整理项目预算的单位技术力量较强,报上的预算差错较少,可以采用重点审核法。3•经验审查法经验审查法就是根据以前编制预算和审查预算的经验,审查最容易发生差错的项目。在全面审查法和重要审查法中均可兼用经验审查法。4•对比审查法对比审查法就是将同省(区)的项目预算进行比较分析,或将项目的预算与该项目的可研估算进行对比分析,以审查项目预算的准确性。要做好土地开发整理项目预算审查工作,还应多了解项目的实际情况,尽可能与项目的规划设计人员交流,及时解决项目审查过程中的疑难问题,实事求是,公正合理地确定投资规模,为国家的土地开发整理项目投资把好关。